富力地产2个月抛315亿元融资案 回A艰难多渠道筹钱还债

■本报记者 王丽新

两个月内抛出了逾230亿元融资计划后，富力地产决定进行股权融资。11月5日，富力地产称拟增发约8.0559亿股H股，募资偿还债务、补充营运资金、项目投资。据悉，这是富力自2006年以来首次进行股权类再融资。

《证券日报》记者根据公告发现，若以前5个交易日收盘价平均港币约12元/股打8折计算，募资约96亿港元（约85亿元人民币）。这意味着，从9月7日起抛出ABS融资计划后的2个月左右时间，富力地产总计抛出了约315亿元人民币的融资计划。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲接受《证券日报》记者采访时表示，由于资金短缺，不少开发商都需要借新债还旧债，尤其富力之前还花了大笔钱收购万达的酒店资产，有些债务都已经到期需要还，加上短期内回归A股无望，因此不断进行融资。

首度拟增发融资近百亿港元

11月5日，富力地产公告称，已于2018年11月5日议决召开临时股东大会及类别股东会议，以批准授予董事会建议特别授权以发行不超过805591836股新H股，分别不超过该公司于新H股发行前后的总股本25%及20%；及分别不超过于新H股发行前后的已发行H股总数约79.35%及44.24%。

在发行股份的定价方式上，富力表示，董事会将参照该公司发行新H股时的资本市场状况及可比公司的估值等因素厘定新H股的发行价，前提是该发行价不低于决定此发行价之日前五个交易日于联交所录得H股收市价平均数的80%。

黄立冲表示，富力地产去年年底股价上涨，现在股价处于历史相对高点，市场并不认为可以在现在股价水平下发行H股，加上富力发行量较大，因此将发行价定于前五个交易日于联交所录得H股收市价平均数的80%，即八折融资。

富力称，新H股发行的所得款项，在扣除相关费用后，将全部用于补充富力地产的资本金，其中包括但不限于偿还公司债务、补充公司营运资金、项目投资等符合中国法律法规及政策要求的用途。

董事会及富力地产高级管理层认为，新H股发行将非常有利于公司获得长期资本，促进该公司的稳定发展，缓解当前影响多个金融市场的宏观经济波动带来的风险。新H股发行将显著改善该公司的资本结构，增强融资能力，从而显著改善信用评级前景，增加获得更低成本融资的机会。

值得一提的是，这是富力自2006年以来首次进行股权类再融资。11月5日，富力股价开盘下跌，盘中最高跌幅超过10%。该计划公告后，富力地产股价连续两日下跌。

“这两年港股股价表现好于预期，可以算是一种相对较好的融资方式。”易居研究院研究总监严跃进接受《证券日报》记者采访时表示，此次富力地产增发H股的融资规模较高，认购成本相对不高，或许有看好富力未来成长力的投资者会比较认可。

但另有不愿具名人士向《证券日报》记者表示，富力选择增发H股融资的背后，是其负债过高的资金压力导致的。2017年以来，富力地产频繁收购资产，并加大土地投资，但销售回款却未达预期，因此有迫切的融资需求。

回A受挫还债压力大

据《证券日报》记者观察，今年上半年，富力地产多次融资受阻，回A也没有明确时间表。

2月9日，富力地产公告表示，鉴于近期市场波动较大，公司取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力宣布，取消公司10亿元超短融发行计划，另择时机重新发行。8月29日，富力一笔60亿元的住房租赁专项公司债券被终止。

多次融资受阻后，刚一进入下半年，富力地产便开始频繁发布融资计划。9月7日，9月12日，富力地产共有两期ABS项目获受理，拟发行总金额为86.62亿元。9月20日，富力地产公告称，子公司怡略有限公司拟发行一笔2亿美元的优先票据，据悉，该票据利率为8.875%。10月8日，富力地产发布公告称，其公开发行130亿元公司债券已获得批准。简单测算，这意味着这几笔融资计划就涉及资金约230亿元人民币。

大规模融资难以快速到位的背景下，富力地产还进行了多次超短期融资，一般规模在5亿元－10亿元之间，期限约为270天，但这些票据利率多超过6.5%，甚至升至近9%。由此可见，富力可谓对资金非常渴望，而且这些短期债多拟用于偿还金融机构借款，可见其还债压力很大。

事实上，富力地产近年来负债率不断攀升。公开资料显示，2015年-2017年，富力地产净负债与权益比率呈上涨趋势，分别为124.3%、159.9%、169.6%，2018年上半年则较2017年年末上升17.9%至187.5%。此外，有媒体报道称，据富力地产披露的2018年半年度公司债券内容显示，公司总负债2703亿元，较2017年年末增加15.91%，其中短期借款210亿元，增加36.78%；长期借款711.51亿元，增加29.42％；其在一年之内要偿还的债务达1489亿元。截至报告期，富力地产的资产负债率80.44%，较2017年年末增加2.81%。

更重要的是，目前房企都在收缩扩张战线，但富力过去两年都在积极扩张，不管是拿地还是收购酒店等持有性资产，资金支出规模大，却又恰逢今年市场进入了下行通道，可谓遭受多重压力。

在今年8月份的中期业绩会上，富力地产集团董事长李思廉谈到全年计划，就表示今年仍然坚持1300亿元的销售目标；但截至10月底，富力地产累计销售956.6亿元，只完成了销售目标的七成。交银国际认为，富力地产即使进一步降低平均售价，也很可能实现不了2018年销售目标人民币1300亿元。

上述业内人士称，每天睁眼就是大笔的利息支出，还有高额的债务要还，销售回款难以达到预期，回A短期内无望，富力地产需要快速找到实质性的解决办法，否则机构会不断下调评级，对富力的融资将雪上加霜。届时，富力地产将面对更大的经营压力。