北京“限竞房”调查：刚需户型遭冷落“减配版”别墅受宠

今年6月以来，大量“限竞房”上市为北京市场带来了众多相对低廉的房源，同时也催生了房企在特殊政策背景下新的操作方法。

中指院数据显示，截至10月20日，北京共有25个“限竞房”项目取得28个预售证，累计供应房源15268套；其中16个项目有备案签约数据，合计签约2292套，备案签约率只有15%。

显然，“限竞房”火爆销售的场面并未出现，刚需客观望情绪严重，而别墅“减配”入市却受宠。中原地产首席分析师张大伟表示：“所有限竞房项目现在看，起码面临1~2年的难题，要卖好唯一的办法就是价格杠杆了。”

推出限竞房的目的就是为了平抑上涨的房价，实现居者有其屋。那么，北京“限竞房”是否发挥了其应有的作用？近日，《每日经济新闻》记者实地走访了北京市多处限竞房项目，试图揭示一个真实的“限竞房”现状。

●“必选题”里的喧嚣和隐忧

今年6月9日，北京小雨，但依旧未能阻挡628名购房者一早赶往南五环外的瀛海府参与现场摇号，而房源只有194套。

彼时，瀛海府推出的首期194套房源均为88平方米三居室，限定均价52449元/平方米，当日11时全部售罄。10月30日，《每日经济新闻》记者实探瀛海府，销售人员表示：“(二期)就剩三四套房了，您刚才看的小户型合院别墅就只剩一套了。您要是今晚交钱，那这套是您的，明天就不敢保证了”。

这是北京首个入市的限竞房项目，也是目前限竞房市场上去化率最高的项目。

事实上，早在2010年，北京就率先进行“限房价、竞地价”土地出让试点，即在限定商品房最高销售价格的基础上，竞争土地价格。但在出让了房山区长阳镇起步区6号地块后，这种方式一度绝迹。

2016年“9·30”新政明确，要在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房价快速上涨。当年11月，北京首宗“限房价、竞地价”地块——海淀永丰20号地块被首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元获得，条件为“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”。

到2017年末，“限房价、竞地价”成为北京土地出让的主流模式，全年共成交43宗限竞房地块。以该模式出让的土地，从今年6月开始形成大规模住房供应，并被冠以“限竞房”称谓。一些土地在出让时规定了“70/90”政策，即建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到70%以上。

今年5月7日，北京市住建委就限房价项目的销售管理办法公开征求社会意见。意见要求，限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比高于85%时，项目将由开发商直接作为商品房销售；价差比不高于85%时，将收购转化为共有产权住房。6月，北京市住建委公示包括瀛海府、旭辉城在内的四个限竞房项目预售证信息，标志着首批限竞房正式入市。

入市之初，由于明显低于市场均价，限竞房一度受到了市场追捧。但是，此后北京的限竞房销售远没有达到预期般火爆，顺销期降价、同质化严重已成为常态。区位已经不是主导热销的核心要素，稀缺的环境、相对低洼的总价和差异化产品成为市场痛点。

如今，在北京的土地市场，房企想要拿地，这样的项目几乎成为“必选题”。

10月19日，北京以近80亿元出让了三宗限竞房用地，其中两宗位于亦庄的限竞房用地出人意料地引发了激烈竞价，溢价率最高超过24%。而目前，仅亦庄区域就有8个限竞房项目同期竞争，再加上新成交的用地，供应量近万套。

10月31日，北京“银十”最后一场土拍结束，其中首开、金地联合体以26.4亿元代价拿下一块限竞房用地，溢价率约27%，商品住房销售均价不超过78148元/平方米(含全装修费用)，且最高销售单价不超过82055元/平方米(含全装修费用)，执行“70/90”政策。

目前，北京的限竞房基本集中在五环周边，大部分受到出让条件“70/90”限制，90平方米户型是主流。因此，按照一些公司的计划，这些项目基本都定位为刚性改善型产品。虽然限竞房的项目利润不算高，但至少可以保证一定的盈利空间。与此同时，由于项目价格已经确定，企业不会通过控制销售节奏的方式过度追求土地升值来取得后续收益，而是通过快周转实现资金的快速回流，这也是房企不断拿下限竞房项目的主要原因。

限竞房为市场带来了众多相对低廉的房源，也催生了房企在特殊政策背景下的新操作方法。近日《每日经济新闻》记者实地走访了北京市多处限竞房项目，试图揭示一个真实的限竞房现状。

●刚需与别墅，境遇大不同

限竞房由于很多都有着“70/90”政策的限制，因而都将项目设计成为“高层住宅+别墅”。承载大多数刚需客的90平方米以下住宅由于是高层，只占据少部分土地面积，而项目广大区域则是被低矮的别墅所占据。在销售中，刚需房源和别墅也呈现出不同的境遇。

瀛海府位于大兴德贤路上，比上文194套刚需房更为引人关注的是7月1日该项目开盘推出的246套别墅房源。

该项目区域地铁尚未覆盖，记者只能选择打车前往。到达目的地后却发现大门难入，因为门前正在施工整修，无路可寻。

纵然如此也未将看房者挡在门外，销售人员对《每日经济新闻》记者说：“抱歉，我在接待别的客户，请稍等。”过了许久，记者听到另外一个看房人说：“好，我们明天就来交款。”随后，销售人员走来告诉记者，房源只剩不多，今晚交款才能保证买到房。附近其他项目的销售人员也向记者证实，瀛海府已几乎售罄。

和瀛海府几乎同时入市的旭辉城，是位于房山区良乡镇的限竞房项目，该楼盘以90平方米以下的刚需盘为主，销售状况和瀛海府呈现出了完全不同的景象。

经过三次地铁换乘，记者只是到了售楼处所在位置，真正的旭辉城还在两站之后，并且距离地铁站4公里有余。见到《每日经济新闻》记者，旭辉城的销售人员显得格外热情，对该项目的方方面面都进行了无比详实的介绍，记者试图打断询问销售情况，未果。

据销售人员介绍，旭辉城一共有900多套房源，目前在售的是第一期，主要有75、89、116平方米三类户型为主。“89平方米的是我们的主力户型。”销售人员向记者表示：“我们项目是执行‘70/90’政策的，100平方米以上的房源很少。”

该销售表示：“我们这儿卖得很好的，100平方米以上的房源很少了。”但是，她仅在两栋楼上打了圈，并说：“目前主要是卖这两栋，每种户型都可以选择。”当记者问其他楼是否销售时，她表示那些还没开卖，如果想购买的话也可以，但可能需要加价。

见记者对价格面露难色，该名销售又指着另外一栋说：“这栋楼正在做团购活动，优惠幅度较大，我可以帮您申请参与。”临别时，她又对记者说：“其实您现在买房是最合适的，年底了企业要回款，我可以再给您算个最优惠的价格。”展现出了极尽挽留的诚意。对此《每日经济新闻》记者试图联系旭辉方面相关负责人，但未获得有效回复。

与瀛海府一街之隔的万和斐丽，是远洋、世贸、首创三家联合开发的限竞房项目，7月1日也已经开盘，在售户型也以90平方米以下为主。《每日经济新闻》记者曾经在9月16日以购房者身份探访了售楼处，当时销售人员就已经表示：“还是能够挑一挑的”。一个多月之后，这里的销售人员仍然表示：“可选择的余地还是挺多的。”

楼盘开发者并不是销量的保证。同样由中海开发的中海云筑，以89平方米三居、139平方米合院为主，就在记者走访海府的当天，该项目在一些销售渠道中传岀了每平方米优惠5000元的消息。

合硕机构首席分析师郭毅告诉《每日经济新闻》记者：“近期限竞房供应过于集中，已经占到了商品房供应的三分之二，一时间市场难以消化这么多的房源。”

中指院数据显示，截至10月20日，北京共有25个限竞房项目取得28个预售证，累计供应房源15268套，供应面积168.88万平方米，其中16个项目有备案签约数据，合计签约2292套，备案签约率只有15%。

中原地产首席分析师张大伟表示：“所有限竞房项目现在看，起码面临1~2年的难题，要卖好唯一的办法就是价格杠杆了。”

从记者调查来看，和刚需型住房不同，限竞房中的别墅户型却销售火爆。

为了求证，《每日经济新闻》记者来到了朝阳区的孙河。这里是一片高端住宅区，此前的楼盘以别墅为主，二手别墅的每平方米售价在7万元左右。该区域近期有四处限竞房集中上市，主要也以别墅户型为主。

瑞悦府是中粮、天恒、旭辉联合开发的项目，其中别墅占据了大片位置，由于有“70/90”政策的限制，在规划别墅的同时，也修建了90平方米小户型的洋房。“现在我们的叠拼别墅剩得不多了，位置较好的边侧可选择的余地已经很少了。”在向记者介绍的同时，该销售还接待了一名前来付款的购房者。

由泰和开发的北京院子二期于10月1日开盘，当记者询问房源还剩多少时，销售人员点开了自己手机中的一张图片，其上用红点标注已经出售的房子，轻瞥一眼，密密麻麻，已所剩不多，在她随后的介绍中也的确如此。其他项目的销售人员也侧面印证了北京院子二期的销售状况不错。值得注意的是，该项目没有“70/90”的限制，户型都是以叠拼或是合院别墅为主，最低售价从1200万元左右起步。

由远洋等五家企业共同开发的天瑞宸章也全部由别墅构成，目前尚未取得预售资格，但已经开始先期认购排卡，销售人员告诉《每日经济新闻》记者，她近几个月已经一天都没有休息过了。

就实地调查来看，刚需房源的销售情况符合前述数据，但是销售火爆的别墅房源虽然占据了限价地中的绝大部分面积，但是若以套数统计，则其对总体数据的影响并不大。现阶段限竞房的销售，呈现出别墅火爆而刚需房冷清的市场局面。

●限竞房别墅的生存之道

毋庸讳言，推出限竞房的目的就是为了平抑上涨的房价，实现居者有其屋，“70/90”政策的初衷也是如此。限竞房中90平方米以下户型的确能够满足刚需客的住房需要，但是动辄总价上千万元的别墅则显然不是面向此类人群。郭毅表示：“开发相对低密度的产品，有利于实现房企的经济效益。”

别墅向来面对的是有着足够资金、需要改善住房条件的人群。但是建于限竞政策下的别墅，同样需要满足限价要求，则必然导致总价比商品房别墅低。较低的售价则会导致限竞房中的别墅存在各种节约成本的做法。

《每日经济新闻》记者注意到，限竞房中的别墅首先都呈现出微缩样貌。限竞房中的别墅以叠拼和合院为主。以合院为例，表面上别墅的面积为200平方米有余，但有限的空间被分隔在了上下三层，一些楼层仅有60平方米左右，一个看过样板间的顾客说：“我感到有些压抑。”这显然和真正的别墅有距离。

同时，很多别墅项目还没有样板间。一名销售人员在谈到竞品时表示：“他的单层面积很小的，你不看样板间只看数据是想象不出来的。”

叠拼别墅就更显得支离破碎。所谓叠拼，是将一整栋别墅上下两部分隔离为两户出售。销售人员表示，上户的业主也会配有地下室，通过别墅中的电梯相连，也就是说到自己家中的某个区域，必须通过别人家。就连瑞悦府的销售也不得不说：“叠拼就是入门款的别墅。”

这些都表明，限竞房中的别墅存在各种“减配”。

限竞房别墅还会用各种“偷面积”的行为冠以“赠送”名义增加购房者的获得感。在采访的别墅项目中，销售人员无一例外都向《每日经济新闻》记者表示了“这个露台是送您的”“这个阁楼是送您的”“这个挑空是送您的”等等。“说是赠送的面积，其实都是你掏了钱的。”一位孙河地区的销售人员这样说。

除了赠送面积，地下面积也是限竞房别墅推销中的重点。销售人员乐于向购房者推荐地下室的使用功能，表示可以做会客厅、健身房等。但事实上只有地上的面积为70年住宅产权，而地下室的部分的性质是50年的仓储，销售人员故意淡化了这一细节。经过各种面积的“赠送”和“优惠”，原本地上200平方米的面积被渲染成了400多平方米，销售人员为购房者计算的均价也就显得便宜了很多。

为了增加面积，祥云赋的销售人员向《每日经济新闻》记者表示，他们项目会将别墅区域的地平面整体向下挖一层。所以同样的建筑形式下，原本地下一层就能够当作是入户的一层用，也即原本的建筑是地上3层加上地下2层，之后就变成了地上4层加地下1层。此前的地下1层虽然如今当入户的1层用，但是仍是仓储的性质，而且要收较低的物业费。

这些举措，无一不是为了令已经“减配”的别墅显得更有吸引力，更令一些入门级别墅的消费群体下定决心。别墅的建造成本低，资金回流速快，获客高效，限竞房开发商追求短平快的策略可见一斑。

郭毅也认为：“限竞房别墅开发地下空间，能够有效缓解限竞房别墅地上面积较小的现状，是提升别墅品质的有效手段。”

但是隐含收费也存在于限竞房别墅中。因为是限价地，所以一些收费不能体现在房屋价格中。北京院子二期的销售在向记者报价时表示，每套别墅都会收取一笔大约100万元的“房屋溢价费”，包括院子的装修、门头和门前的汉白玉门礅等等用，以这种方式将成本摊在房价之外。

“限竞房不是保障房而是商品房。”对于别墅产品，郭毅这样说。