光明地产疯狂拿地现金流剧减 子公司屡陷纠纷

国庆长假刚过，光明房地产集团股份有限公司(以下简称“光明地产”，600708.SH)便在土地市场上豪掷千金。

10月9日，光明地产发布三项新增土地的公告，一宗位于广西南宁，两宗位于上海松江区，共耗资约47.74亿元。这延续了今年以来光明地产的拿地势头，上半年光明地产新增房地产储备面积76.09万平米，这一数字将近去年同期的12倍。

而另一方面，光明地产于8月底发布公告称，其控股股东光明食品(集团)有限公司(下称“光明食品集团”) 将收回3年前卖给光明地产的部分土地，原因是该等划拨土地未如期更改为出让土地。

在新增土储不能立即带来业绩增长的情况下，光明地产的主要控股公司农工商房地产(集团)有限公司(以下简称“农房集团”)提供了主要收入来源，并在一定程度上弥补光明地产旗下其他控股参股公司的亏损。不过，农房集团旗下的数家房地产开发和物业公司屡因预售或服务问题与客户陷入纠纷。

对于上述问题，记者联系到光明地产证券事务代表并发送了采访提纲，其回复称，该等划拨用地所涉建筑面积为1万余平米，当时评估值8901.90万元，占拟注入资产评估值的比例为1.11%，占比较小；而对于项目与业主之间存在的每一个问题，公司都会高度重视，有专门售后热线和售后部门进行及时沟通与妥善处理，一般根据具体问题通过充分耐心的协商沟通解决，都会以法律法规为前提进行解决。

控股股东回购部分土地

8月底，光明地产发布了一条《关于控股股东光明食品(集团)有限公司部分承诺履行情况的进展公告》，称光明食品集团三年前承诺将卖给光明地产的部分划拨土地变更为出让土地，但未如期完成，因此将按照约定收回该等土地。

2015年8月，光明地产实施重大重组，向光明食品集团等发行股份购买资产并募集配套资金，其中涉及瑕疵不动产，即划拨土地。根据光明食品集团彼时承诺，其“将积极协调和办理该等划拨用地变更为出让用地的手续，争取在本次交易完成后的3年内完成全部手续。

如届时未能完成该等全部手续的，就未能变更为出让用地的不动产，本集团承诺将按届时该等不动产的评估值和本次重组对该等不动产的评估值两者中以高者作价回购该等不动产，并承担该等回购行为产生的所有税费。”

3年后，光明食品集团未完成承诺。光明地产发布公告称，自完成上市重组以来，针对资产重组交易中置入原海博股份的农房集团及其下属企业所持的涉及划拨用地的相关瑕疵不动产，已多次向所在区域房地产交易中心、规土局等政府部门沟通办理该等划拨用地变更为出让用地等事宜，但在具体申请办理变更中存在诸多客观上政策性限制，截止目前确实无法完成该等不动产涉及的划拨用地变更为出让用地的手续。

光明食品集团力争于2019年8月底前完成该等瑕疵不动产的回购。

对此，光明地产证券代表回复称，2015年重大资产重组注入海博股份的部分划拨用地所涉建筑面积为1万余平米，当时评估值8901.90万元，占拟注入资产评估值的比例为1.11%，占比较小。本次公司披露控股股东光明食品集团履行部分承诺的进展公告，进一步明确控股股东光明食品集团将继续履行已出具的《关于置入资产涉及瑕疵不动产的补充承诺函》相关承诺，从而进一步维护广大中小投资者利益，该事项对本公司2018年度的财务状况和经营成果不存在直接影响。

而另一方面，今年以来光明地产抓紧新增土地储备，上半年新增房地产储备面积76.09万平米，同比增长1187.48% 。光明地产9月份通过成功竞得6宗地块并新增土储权益合计约433亩，出资金额合计约53亿元人民币。

光明地产证券代表回复记者称，今年以来，光明地产继续通过多元化渠道积极拓展土地储备，确保可售货值在短期内得到快速回补。伴随着房地产市场形势的变化，规模化成为不可逆趋势，各大房企在业绩竞赛中加速奔跑，与此同时，房企土地储备规模与结构对业绩可持续性的影响占比越来越大。目前光明地产的产业版图已升级至江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、四川、云南、上海、重庆等十省二市，光明地产将进一步协同光明食品集团的产业升级及商业运营，为公司长期可持续发展积累更优质、更有上升潜力的土地资源。

易居研究院研究总监严跃进表示，对于此类企业来说，拿地方面会比较积极。第一是从同类企业发展来说，光明地产的发展节奏还是比较慢的，所以需要快马加鞭。第二是从其项目布局来看，过于集中长三角，而对外投资的心态相对是弱的。第三是此类企业过去拿地较少，资金方面的预算还是比较充裕的。

从当前土地市场来说，近期流拍增加，所以拿地机会反而增加。类似企业逆势拿地，也是符合预期的。当然风险点在于，要警惕后续资金面收紧等风险，以及类似南宁等市场，也要警惕是否后续房地产市场红利会减弱的风险。

经营现金流量净额巨幅下降

新增的土地储备促进了光明地产签约金额的上涨，上半年其签约金额为135.95亿元，同比增长28.73%。但也增加了其债务负担，截止到6月底光明地产总负债513.79亿元，比2017年底增加约81亿元，加上今年上半年发行的6亿元永续债，一共87亿元。

与此同时，上半年光明地产经营性产生的现金流量净额为-23.42亿元，大幅下降462.65%，主要是支付土地款、工程款、支付拍地保证金和支付企业间往来增加所致。

对于债务问题，光明地产证券代表回复称，公司将通过符合外部趋势、贴合自身实际的创新融资模式，进一步调整和优化公司债务结构，为企业持续发展注入低成本血液，增添新的动能与活力，为公司长期、稳健、可持续发展打下良好的基础。

从上半年财务报告来看，主要为光明地产提供现金流的是其控股子公司农房集团。上半年农房集团实现营业收入61.77亿元，占光明地产总营业收入的96%。上半年农房集团归属于上市公司股东的净利润约9.78亿元，这一数字甚至超过了光明地产整体净利润。根据光明地产上半年财报显示，其列出的21个主要控股参股公司中，只有农房集团和上海海博斯班赛国际物流有限公司的净利润为正，其他均为亏损。

也就是说，在新增土储不能立即为光明地产带来业绩的情况下，农房集团的在建项目成为光明地产短期业绩的中流砥柱，并在一定程度上弥补光明地产旗下其他公司的亏损。

子公司屡陷纠纷

农房集团自身的经营与服务存在许多瑕疵。记者通过企查查了解到，农房集团旗下项目多次出现与业主之间的纠纷。其中，上海农工商旺都物业管理有限公司(以下简称“旺都物业”)因物业服务合同纠纷相关的起诉达532条；上海农工商房地产置业有限公司(以下简称“上海农房”)因商品房预售纠纷案被起诉达125条；此外还有农工商房地产集团湖北置业投资有限公司(以下简称“农房湖北”)、扬州华利置业有限公司等也有类似的纠纷问题。

上海农房的诉讼较集中于位于上海青浦区华新镇新府中路的西郊半岛名苑项目，数名业主称，该项目一种暂测面积为107.62平米的户型，套内面积为80.60平米，公摊27.02平米，交付时实测建筑面积108.14平米，其中套内80.44平米，共用面积27.7平米。

业主认为虽实测建筑面积增加，但实测套内建筑面积减少，并且，收到该房屋后发现90号楼靠近新府中路一侧绿化带减少5米，因此上海农房应退还套内面积减少的差价。上海农房称，虽然其坚持不予退还差价款，但若法院最终判定其退还，其对业主提出的补差款金额予以认可。

也有业主起诉农房湖北项目原本承诺的35%绿化标准没有达到，农房湖北则称是因为该公司园林绿化部分工作失误，将整个项目均按住宅要求的35%计算，验收检查时也是安住宅35%标准进行整个项目核查，实际上项目AB区住宅是达到35%标准的，是因为C区文体商业部分绿地率达不到35%而致使整个项目最终绿地率未达到35%。

此外，旺都物业也有较多服务纠纷问题。

对此，光明地产称将不断加强项目上与业主的沟通，增加彼此间理解与信任，避免一些不必要的误解，不断提升业主的满意度。