北大光华REITs报告： REITs可成为不动产市场价格之“锚”

作为房地产证券化的重要手段，REITs产品近年来广受国内市场关注。中国公募REITs市场发展空间如何？应着重在哪些方面加强公募REITs市场建设？投资者亟待获取问题的答案。

昨日，北京大学光华管理学院REITs课题组发布《中国公募REITs发展研究——投资者的视角》(下称《报告》)，从REITs对投资者的意义、全球REITs市场表现等多个视角审视公募REITs的作用，并给中国公募REITs市场建设提出建议。

《报告》指出，REITs对于一、二级投资者、机构与个人投资者都具有重要意义。对于一级市场投资者而言，资本的收益和退出是社会资本考虑是否介入不动产项目的两个重要问题，而REITs为社会资本提供了新的退出渠道；对二级市场投资者，REITs为投资者提供了几乎完美的替代途径，因为REITs相比直接不动产投资有着更高的流动性、更低的交易成本和更低的交易门槛；对机构投资者，资管新规下，REITs可成为机构投资者合规资产的新选择；对个人投资者，REITs则可为居民的财产性收入提供大类资产，充分体现普惠性。

此外，《报告》还指出。从短期看，REITs价格与不动产价格之间的相关性较低，受到股票市场波动的影响较大。但从长期看，REITs市场的价格与不动产的价格之间从长期看有着紧密的关联，可以将长期REITs投资作为长期直接不动产投资的替代。长期来看由于具有相同的底层资产，REITs和不动产市场最终都会调整自身的价格与变化的基本面相一致。

同时，REITs价格还具有领先于不动产市场价格的特点。在影响不动产价格的因素发生变化之后，由于流动性好、交易量大、交易成本低，REITs市场的价格变动先于不动产市场，不动产市场的价格调整更为缓慢，因此REITs市场具有价格发现的功能，可以成为不动产市场价格的“锚”。

目前，中国国内公募REITs尚未正式落地，还停留在类REITs的探索阶段。据课题组此前报告测算，中国公募REITs市场规模未来可达4万亿至12万亿元，发展空间极为广阔。针对中国市场的现状，北大光华REITs课题组对中国公募REITs市场建设提出了四条建议：

一是增加REITs产品透明度，强化REITs的信息披露。通过完善相关信息的审计审查和信息披露，增加信息透明度，减小投资者和管理层之间的信息不对称程度，有助于帮助投资者建立注重内在价值的REITs估值和投研体系，利于REITs市场进行价格发现，推动投资者进行长期价值投资。

二是进一步加大REITs投资的投资者教育，特别是加强对于机构投资者的培养。对散户投资者教育的过程中，一定要避免宣传REITs投资是炒作房地产的替代方式，而是宣扬其是一种高股息收益率的、长期回报较高的、有分散化价值的金融产品；对于机构投资者，应当逐步加强其对于REITs市场的理解，提升其对于REITs市场的投研水平，培养机构投资者的投资能力。

三是在REITs市场建立健全基于持有期限的股息征税差异化制度。中国现阶段不对资本利得征税，但存在股息税，基于股息征税的差异化税制可以降低短期投机者的收益，有效减少REITs市场的短期投机，使市场回归长期投资的本源。

四是建立合理的交易机制，特别是建立行之有效的做空机制。合理的做空机制能够帮助REITs市场实现多空两方面力量的平衡，使得REITs价格不过分脱离其内在价值。