美房贷利率创7年来最大涨幅 破5%楼市将加速下行

每经记者 蔡鼎 每经编辑 步静

上周，美国抵押贷款利率接近5%，创7年多以来的最高水平。《华尔街日报》称，美国房贷率若“破5”，将标志着低迷的住房市场会再次受挫。

当地时间10月11日，房地美（Freddie Mac）公布的数据显示，30年期固定利率抵押贷款的平均利率升至4.9%，创约两年来的最大单周涨幅。一些贷款者和房地产经纪人表示，即使是现在，除最有资格的购房者外，所有支付大额首付的人都面临5%的借款利率。

释放美国经济下滑信号

《每日经济新闻》记者了解到，近几个月来，美国房贷利率一直在小幅上升。达拉斯地区抵押贷款商罗德尼·安德森在接受《华尔街日报》采访时表示，“我们看到抵押贷款利率开始出现爆炸式上升。”

按历史情况来看，5%的抵押贷款利率并不算高。在2008年金融危机爆发前10年的大部分时间里，美国房贷利率甚至徘徊在5%~7%。但对习惯于以4%或更低利率获得抵押贷款的购房者来说，接近5%的贷款利率让他们猝不及防，他们对现在必须支付的住房贷款价格感到震惊。

《华尔街日报》援引在线贷款信息网站LendingTreeInc.的数据称，对于一所抵押贷款为25万美元的房屋，5%的利率意味着每月的还款额要增加约150美元（不包括税和保险），而在不到一年前，借款人的月还款利率还不到4%。一些经济学家认为，如果借款人在更高利率环境下买不起房，卖方或需降低房价。

由于楼市表现通常是影响宏观经济的先导指标，房贷利率上升对美国整体经济来说或是一个不好的信号。

记者了解到，今年8月，美国的成屋销售较上年同期有所下降，这也是连续第六个月出现下降。由于住房供应短缺，以及刺激民众购房举措减少，许多美国潜在的购房者都选择了按兵不动。而更高的抵押贷款利率则可能加剧这些潜在购房者的担忧。

“随着利息上涨，借款人会喘不过气来。”房地美首席经济学家山姆·卡特对《华尔街日报》表示。

不难看出，美国一度炙手可热的房地产市场正显示出降温迹象。房地产经纪公司Your HomeFree总裁比尔·纳尔逊表示，在他工作的片区，降价房屋的数量是即将签订合同房屋数量的两倍以上。

获利房主数量恐创新低

两周前，布拉德和弗吉尼亚·雷丁格在达拉斯市买了一套新房子，他们选择了可调整利率的抵押贷款，这样就可得到4%的贷款利率。雷丁格表示，如果是30年期的固定利率贷款，他们就必须支付4.5% ~5%的贷款利息。

雷丁格称，利率进一步上升的预期促使他迅速购买新房，如果选择固定利率的抵押贷款，他的月还款额就将要高出几百美元。

《每日经济新闻》记者了解到，可调整利率抵押贷款在一定年限后将重新设定市场利率，通常在期限开始时提供比固定利率抵押贷款更低的利率。一些美国房贷机构表示，随着利率上升，对产品询价的客户数量激增。不过，他们在抵押贷款市场上的份额仍相对较小。据MortgageFinance的行业研究数据，二季度，他们约占抵押贷款来源的12%。

此外，美国近期的宏观经济环境也推高了与抵押贷款利率密切相关的10年期美债收益率——近期已涨至3.25%，为7年多来的高点。此外，美联储今年已连续三次加息，市场预期美联储在今年12月的议息会议上可能会再次加息。

《华尔街日报》称，更高的利率可能会扼杀美国的融资热潮。在2008年金融危机爆发后的几年里，再融资热潮的兴起拯救了美国的抵押贷款行业。根据抵押贷款数据和技术公司BlackKnight inc.的数据，如果美国房贷利率“破5”，那么有资格获得再融资并从中受益的房主将减少到155万人，此数字将较今年年初下降64%，将创下2008年以来的新低。

对首次购房者来说，更高的利率将使他们的购房更困难。卡特表示，房地美支持的贷款中，约有45%是给首次购房者的，高于正常情况下的30%左右，这意味着，利率上升对美国房地产市场的影响可能比以往任何时候都要大。

全球海外房产中文平台居外网董事CEO罗雪欣在接受《每日经济新闻》记者采访时也表示，“由于大部分外国买家在美国是用现金购房，今年以来，按揭利率的持续攀升对他们的影响是正面的。但房贷利率的上涨将增加需要从银行贷款的购房者的负担，从而导致房价上涨速度放缓。”