明星楼盘涉嫌欺诈销售 购房者面临“房财两失”？

买明星楼盘也会房财两失？

近2700名购房者耗巨资购买的昔日“明星”楼盘三亚半山半岛、半岛蓝湾项目的房子，如今却面临房源被抵押再次销售、售后抵押、查封后再销售以及司法冻结等一系列问题，涉及房产资金上百亿元，不少购房者可能面临“房财两失”。内情如何，半月谈记者进行了调查。

“明星”楼盘涉嫌欺诈销售

位于三亚著名景点鹿回头景区附近的半山半岛占地面积近5000亩，总建筑面积240万平方米，是由三亚鹿回头旅游区开发有限公司和海南新佳旅业开发有限公司联合开发建设的超大型综合房地产项目。半岛蓝湾项目位于三亚市吉阳区红沙路，由三亚润丰建设投资有限公司(为三亚鹿回头旅游区开发有限公司下属子公司)开发建设。半山半岛房产项目属于三亚高端地产项目，在全国都有名气。

然而，曾经风光无限的“明星”项目，如今却陷入众多房源被查封，部分购房者面临“房财两失”的困境。

半山半岛小区五期的业主陈女士反映说，她2017年5月认购了半山半岛五期8号楼的一套房产，一次性付全款390万元并另加20万元服务费，目前已经入住，有交款发票，但并未网签备案。无意间，有一位业主在小区业主群发了一句“小区房子被查封”了，业主群顿时“炸开了锅”，陈女士赶紧查询得知，房子的确已经被开发商抵押后遭法院查封。

与陈女士有相似经历的还有购买了半山半岛和半岛蓝湾的2000多名购房者。这些购房者于2017年前后花费大量积蓄购买了这两个项目的房产，但后来突然得知这些房产因海南新佳旅业开发有限公司等开发商一直没有办理网签备案手续，已被多家法院查封。

更为糟糕的是，位于半山半岛八期的房产，不少业主是在已被法院查封之后才从开发商手中购得。目前，开发商因将被查封的房产销售给购房者已涉嫌合同诈骗。业主们表示，购房时五证齐全，《商品房预售许可证》也在有效期限内，这才使得很多人使用全款“放心”购买。

业主们得知疑似被查封的消息后，通过三亚不动产交易中心查询得知，由于开发商资金链断裂，无力偿还各债权人(债权人包括但不限于中国民生银行股份有限公司上海分行、中国农业银行股份有限公司三亚分行)的借款，各债权人在获得生效判决文书后向法院申请了强制执行。

这一系列“遭遇”意味着，购房者花了大量积蓄购买的房产随时可能被法院执行拍卖，部分购房者将面临“房财两失”的困境。

开发公司及关联公司“内忧外患”

半月谈记者调查发现，此次相关购房者近2700名、涉及购房资金上百亿元。

三亚半山半岛项目的业主集体写就的诉求书表明，三亚鹿回头公司、中弘卓业集团有限公司、海南新佳旅业开发有限公司等隐瞒在售房屋已被法院查封的事实，将已网签房屋多次出售，欺骗业主，并将业主的购房款全权委托“天津金惠天金有限公司”代收，几经腾挪之后，如今房款资金去向成谜。

三亚市中级人民法院发布的公告显示，初步估算，半山半岛项目开发公司——鹿回头公司及其子公司、新佳公司及其子公司共拖欠土地出让金、税款、借款、工程款、安置补偿款等超过400亿元。由于这些公司诉讼众多，其负责开发的半山半岛项目及房产已被多家司法机关查封，其中部分案件已进入执行程序。

业主们表示，相应房屋随时可能进入司法拍卖程序。就目前的查询结果来看，已有北京三中院、上海一中院、三亚城郊法院的相关案件进入了执行阶段，执行总标的约30亿元。考虑到相关数据的滞后性，实际的债权金额可能远高于此数字。

业主们陆续通过各种渠道反映问题之后，中国农业银行三亚分行在半山半岛售楼中心贴出“重要提示”：半山半岛“蓝色果岭”项目多栋楼已经抵押到我行，在销售前应取得我行书面同意。为依法保障我行抵押权益，避免您作为购房者利益受到损害，请您在购房前及时向我行了解拟购房产权属登记状况。

尽管从表面无法看出半山半岛及半岛蓝湾项目开发公司与“中弘系”公司的隶属关系，但中弘公司此前曾几度试图启动对半山半岛项目的收购，计划将半山半岛项目陆续注入中弘股份。“中弘系”公司也一直在介入半山半岛项目，目前负责项目后续处置工作的三亚中弘弘熹房地产开发有限公司即为“中弘系”。

但“中弘系”的日子也不好过。公告显示，截至2018年8月9日，作为“中弘系”上市公司代表的中弘股份逾期债务本息合计50.32亿元，全部为各类借款。中弘股份表示，若不能妥善解决逾期债务，公司可能面临诉讼、仲裁甚至资产冻结等情况，影响公司的生产经营和业务开展，并冲击公司2018年度业绩。

明星楼盘“残局”怎解？

谈及半山半岛项目的现状，长期跟踪此案的大成(南通)律师事务所律师洪加健表示，中弘股份一系列的“自救”动作，对解决问题尚未显示出多大助益。如果是在查封之后订立的房屋买卖合同，那开发商构成合同诈骗，合同无效，将不能根据该合同获得房屋产权，如果开发商无力赔偿，有可能房财两空。

三亚中弘弘熹房地产开发有限公司区域总经理孟翔两个多月前受访时曾表示，中弘公司正在积极寻求资金进行重组，大概一个半月最长两个月就会有结果，然而时至今日，在解决数千名业主房产问题上依然未有实质性进展。

正在业主们四处奔走时，三亚市多个部门也出面索缴开发公司拖欠的各类税款、土地出让金和罚款等款项。8月13日，三亚市吉阳区税务局、三亚市国土局、三亚市综合行政执法局以海南新佳旅业开发有限公司及三亚鹿回头旅游开发有限公司不能清偿到期税款、土地出让金、罚款，并且资产不足以清偿全部债务为由，联合向三亚市中级人民法院申请破产重整。

不少业主认为，拖欠如此巨额的应缴税款、土地出让金和罚款，相关部门应该早就察觉背后的种种风险。“如果它们能够早点预警，我们应该就不会被骗，至少不会有这么多人被骗。”一名邹姓业主说。

业主们表示，购房时售楼部五证齐全，在这种情形下，业主们认为项目没有问题，才会购买，但是背后是否被抵押、查封，业主们很难查清房产背后实际状态。

盈科律师事务所一位长期跟踪此案的律师表示，整个事件中，开发公司为何拖欠巨额款项未能引起相关监管部门警惕，在业主反映之后才去催缴款项值得深思。“半山半岛是明星楼盘，销量之大足以引起很多人注意，但是实际备案网签的却寥寥可数，作为监管部门应该意识到这个项目可能已经埋下了隐患。”

三亚在2015年底启用了海南省首个商品房预售资金监管账户，这个账户由开发商、监管银行和三亚市房产信息中心三方签订。签订三方资金监管协议后，开发商必须将购房款存入监管账户，才能办理预售证，防止其挪用购房款，出现半拉子工程。但半山半岛的购房者没能受到这项监管举措的保护，三亚市住建局相关负责人表示，半山半岛项目在2015年2月前已全部办理预售证，不适用后来的政策。

据了解，三亚市住建局已向多家法院和银行发送告知函，已经将业主上访情况及诉求情况进行了说明，希望相关机构能够暂缓执行或者依法解除已售房源的查封和抵押登记，以维护购房人的合法权益。

目前三亚市中级人民法院已裁定受理对半山半岛项目开发商三亚鹿回头旅游区开发有限公司、海南新佳旅业开发有限公司及其子公司共计12家企业进行破产重整申请。三亚市中级人民法院认为，涉及半山半岛项目开发的12家企业，不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力，但尚有部分未开发土地，仍具有较大商业价值，具有重整的必要性、可行性。

半月谈记者：王存福