昔日地产辉煌难再现 鲁能转型之路未卜

作为央企，被确定保留地产业务的七年时间里，大规模优质的土储，助力鲁能集团地产业务始终保持高速发展。2016、2017年处在房企销售排行榜20名左右的鲁能，在今年9月宣布，从“泛产业地产发展商”转变为“商旅一体化专业运营服务平台”。

鲁能方面表示，提出的绿色发展与产业升级战略构想，围绕幸福产业、绿色能源、专业运营，全面整合产品线资源，加速向产业链高端迈进，打造具有鲁能特色的幸福产业生态链。

转型背后，有哪些原因？

借助“绿色发展” 当年行业黑马

作为“2016年地产行业年度黑马”的鲁能，当年年销售额为646.7亿元，同比增长193%，位列行业第18名；2017年，鲁能销售额更是达到893.7亿元。同比增长38%，行业TOP20。

在当时能取得如此销售额，据其他媒体报道，离不开近年来其战略的崭新布局及绿色地产形象，而鲁能胜地作为鲁能实施生态保护性开发的典型作品，将成为鲁能集团绿色发展的标杆项目。

上述媒体在报道中写道，“自然生态保护和地产开发看似是相互矛盾的‘两面’，而鲁能通过一条具有鲁能特色的绿色发展之路将之变为‘一体’。自然风貌为地产开发增加价值，地产开发为自然、人为保护创造条件，鲁能集团打造了一条良性发展的产业链， 对自然环境和原生地文化的尊重保留也成为鲁能胜地产品线的精髓。”

然而，这家连续两年在年销售额排行榜前段的“房企”却在今年突然从榜单中“失踪”了。

据一位接近鲁能人士介绍，近年来，鲁能集团一直在整合旗下房地产业务。在鲁能置业被出售后，旗下上市公司广宇发展成为其地产业务的主要平台。

进击的广宇发展 仍需高量“输血”

记者搜索资料后发现，鲁能地产业务与广宇发展的资产重组，最早可追溯至2009年，二者先后发起过三次重大重组，前两次重组失败分别以政策调控、信批问题被叫停。

2016年4月，广宇发展踏上第三次重组征程。这一次鲁能集团压缩了其拟注入上市公司的资产包，剔除包括海南公司在内的3家标的资产，减少标的资产交易作价至91.11亿元，重组的资产增值率从第二次重组方案中的133%降至89.85%。

2017年8月24日，广宇发展与鲁能集团有限公司之间的重大资产重组方案获无条件通过，并于9月20日取得证监会批复，10月30日新增股份发行上市，至此，广宇发展成为鲁能集团发展房地产业务的主要平台。

截至目前，鲁能地产的重庆、济南、北京、宜宾、成都、青岛、东莞、南京、苏州、张家口、福州、天津住宅业务已纳入了广宇发展的资产池中。

可售货值大幅扩充，让广宇发展业绩迅速上升。9月14日，广宇发展发布其2018年8月销售简报称，公司实现销售面积10.04万平方米，销售金额12.55亿元；2018年1-8月，公司累计实现销售面积114.16万平方米，销售金额128.55亿元。

然而，8个月超过120亿元的现金回流显然无法满足广宇发展如今的运营状况。在房地产融资渠道变窄的大环境下，自2017年12月以来，鲁能集团已向广宇发展及其子公司提供了多次财务资助。

广宇发展半年报数据显示，鲁能集团及其所属企业向广宇发展及其控股子公司提供财务资助暨关联交易累计已发生总金额约223.39亿元。

尽管鲁能频频为其“输血”，广宇发展的资产负债水平仍处在高位。据其公布的2018年半年报数据，公司上半年的负债总额高达631亿元，资产负债率高达85.06%。

押宝“商旅” 转型难掩痛点

将大部分地产业务转入广宇发展后，鲁能集团也开启新一轮转型。

近几年，以“泛产业地产发展商”这一战略定位为引领，鲁能布局商业地产、文旅地产、体育地产、健康地产、科技地产、美丽乡村、大型复合地产等七大产品体系，形成以地产开发为平台的产业集群，将不同元素及产业链上下游串联起来，从而形成一个自成一体的泛产业地产“生态圈”。

9月下旬，鲁能方面表示，未来将注重跨界资源整合，积极开拓全域旅游、分时度假、长租公寓、健康养老等新业务、新业态，打造商旅一体化专业运营服务平台。

从“泛产业地产发展商”到“商旅一体化专业运营服务平台”，转变可谓不小。

具体而言，今后鲁能将围绕建设全球能源互联网的国家战略构想，服务国家电网公司建设世界一流能源互联网企业战略，以规模、智能、绿色、节能、安全为目标，积极探索清洁能源的科技创新与实践，延伸产业链条，大力发展“新能源+”产业，助力国家绿色低碳循环发展经济体系建设。

从现有业务看，鲁能的业绩来源依托旅游度假地产，有大量工程项目在生态景区内，如何处理好开发与环境的关系，成为不小挑战。

据了解，近年来鲁能集团推出涉及文体旅游、绿色建筑、生态农业、清洁能源发展等方面的七大绿色发展计划，建立了多元完整的绿色产品发展体系。全面实施绿色建筑认证，累计认证面积1200万平米。在北京顺义、海南文昌、吉林长白山、四川九寨沟、杭州千岛湖等地积极开展水体、山体、森林、生物、本土文化保护与恢复。

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鲁能山海天两处建筑曾被封存

今年1月4日晚，海南文昌综合行政执法局执法人员前往鲁能山海天精品酒店和鲁能山海天展销中心开展督察整改工作，现场对两个项目进行了封存。

鲁能山海天位于海南省文昌市铜鼓岭国际生态旅游度假区，据介绍，于2013年建成的山海天精品酒店违反环保“三同时”(即建设项目中防治污染的设施，应当与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用)；于2015年建成的山海天营销中心项目违反环保“未批先建”和“三同时”制度。

执法人员对项目进行了从重从快处理；对项目相关负责人进行约谈，要求立即停止销售和运营，清退鲁能山海天精品酒店住宿人员并做好安置工作；立即对鲁能山海天销售中心和鲁能山海天精品酒店项目进行封存。

1月10日，《海南省贯彻落实中央第四环境保护督察组督察反馈意见整改方案》审议通过。根据要求，特别要提高对环境保护的认识，加强海岸带保护和自然保护区管理，加快环境基础设施建设，自觉接受社会监督，确保海南的生态环境只能变好、不能变差。

此后该项目按照整改方案进行了落实，梳理了整个铜鼓岭片区生态状况，启动区域生态恢复工作。根据鲁能此前计划，营销中心在6月完成建筑迁出及原址复垦复绿，精品酒店在9月初完成相关工作。

本报深度报道小组