棚改政策调整：三四线房价市场将趋于降温

棚改政策调整：三四线房价市场将趋于降温

原标题：棚改政策调整：三四线房价市场将趋于降温

国务院总理李克强10月8日主持召开国务院常务会议，部署推进棚户区改造工作，进一步改善住房困难群众居住条件。会议指出，要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策，严禁借棚改之名盲目举债和进行其他违法违规行为。

此次会议传达出两个信号，也为后期棚改工作指明了方向。

信号一，棚改要体现居住属性，货币化安置不搞“一刀切”。

一方面要坚持推进而非叫停这一民生工程，另一方面又要即时纠正地方实际工作中的一些偏差做法，比如随意扩大棚改范围或者棚改成本控制不严等。

我们应该看到，棚改货币化安置政策在去库存方面取得了显著成效，但也带动部分城市房价明显上涨，而不断增强的房价上涨预期又刺激了投机炒房需求，这与以棚改货币化安置为主的去库存政策初衷相悖，在当前库存市场已发生明显变化的背景下，棚改货币化安置政策有必要因地制宜作出调整和完善。

而此次国务院会议进一步强调，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。这也给了市场一个明确预期，即货币化安置政策要调整收紧，但不会全面取消，商品住房库存量较大的地方，仍可继续推进棚改货币化安置。

要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准。既要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。

信号二，加大棚改金融支持力度，提供低成本资金来源。

此次会议要求要加大财政和金融支持力度，但考虑到金融风险问题，各地需根据自身财力来制定棚改任务，严禁借棚改之名盲目举债。要树立精打细算理念，严格依法依规办事，严禁大手大脚花钱，严禁违规支出，确保按合同约定及时偿还棚改贷款，努力实现市域范围内棚改资金总体平衡。此次会议在部署下一步棚改工作时，所提到的三点要求中，出现了三个“严格”，也让规范棚改项目和资金管理，被认为是下一步相关工作的重点。

其中，又以涉及项目资金管理的“严格评估财政承受能力，科学确定2019年度棚改任务。保持中央财政资金补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行力度”的相关表述，最为引人关注。显然，相对于此前更多利用政策性金融为棚改项目提供贷款支持的模式，棚改债作为地方政府债券，其发行利率一般在3%左右，能有效降低棚改资金成本。同时，这一模式进入国家预算编制体系，在审批发行、项目选择和资金利用的各个环节都可以更加透明、更易监督，可以有效避免棚改预算外融资，提升资金使用效率。

那么此次棚改政策的调整和完善会带来什么影响呢？

首先，关于房价，尤其是三四线城市房价的影响。本轮房地产调控已历时近两年，重点目标锁定在一线城市和重点二线城市，而三四线城市房地产市场则持续处于价升量增的高位运行状态，其中棚改货币化安置比例不断上升是主要的推动力量。本次政策调整将在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未来三四线房地产市场趋于降温，不排除部分城市出现房价回调的可能。

然而，三四线城市需求并非完全来自棚改货币化，未来三四线城市房地产热度的走势可能出现分化，对于棚改货币化依赖度高的地区，楼市可能会出现明显的降温，对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区，房价和成交量在短期可能保持稳定，不容易大起大落。

其次，棚改货币化与地方政府隐性债务。棚改贷款不直接增加地方政府债务，但会增加地方政府隐性债务，截至2018年5月，PSL余额超过3.12万亿元，由此带来的地方政府隐性债务风险不可忽视。防范化解地方政府债务风险是当前阶段结构性去杠杆重要目标之一，从“化解存量，控制增量”的角度来讲，棚改货币化的比例有必要适度降低，同时有序推进棚改专项债。未来随着棚改货币化安置比例的下降和专项债的替代作用显现，地方政府隐性债务增量将得到遏制，地方债务风险将得到一定程度化解。不过，由于棚改贷款的规模过大，短时间无法完全形成替代。

最后，债市方面，棚改货币化安置政策调整将推动“棚改专项债券”发行规模较快增长。未来伴随新增PSL规模的放缓，地方政府发行的“棚改专项债券”将更大程度地承担起棚户区改造的融资功能。同时，与普遍3到5年的PSL贷款相比，“棚改专项债券”期限原则上不超过15年，而且可根据实际适当延长，有利于保持债券期限与项目实施周期的一致性，控制期限错配等风险。