国庆上海新房成交缩水近七成 十月起楼盘降价或“井喷”

每经记者 吴若凡 每经编辑 陈梦妤

这个长假的上海楼市，显得有点儿“哑火”。

据中原研究院统计，10月1日～10月7日，上海新建商品住宅成交面积5.6万平方米，环比降幅达68.8%。

业内人士认为，今年一线城市的黄金周，楼市含金量并不高，即使各大地产商抛出优惠橄榄枝，但难掩市场逐渐高位回落的趋势。

●国庆期间成交量为去年同期3.7倍

实际上，这个国庆，水准比去年高。

上海链家数据显示，10月1日～7日，上海楼市成交472套房源，为去年同期的3.7倍。

业内分析认为，这是由于去年黄金周前的8、9月恰逢供应低谷期（总新增供应量仅3000余套），今年下半年的这一轮供应回升，使得8、9两月合计新增供应量能够冲上1.78万套，相比之下很有涨势。但与2014～2016年上海楼市同期水平相比，今年国庆期间的成交量则有明显差距。

例如往年的成交主力区域青浦、奉贤等，国庆期间交易量都不到9000平方米，原南汇区同期成交才2100平方米，同比下滑幅度较为明显。

另外，今年上半年的热门区域——前滩，下半年项目陆续投放后，虽有人关注，却已不再像上半年一样火热，排队认筹的现象早已不再。

成交前十榜单上，有2个项目位于前滩，均价都在8.3万元/平方米左右，成交量约8000平方米。

上海中原地产市场分析师卢文曦就直言，市场各方预期并没有好转，这一交易量并不会带起购买欲。相反，各城市相继出现大幅打折楼盘，加重了购房者的观望情绪。楼市去化压力会越来越明显，楼盘的降价压力也会越来越大。

●去化与资金压力叠加第四季度或集中松价

市场继续降温的主要信号之一，就是降价。

业内人士指出，今年国庆假期，从上海到杭州、合肥、上饶等各级城市，都有楼盘大幅优惠降价的情况，这一现象预计将在10月继续传导，拉开楼市打折促销的序幕。

58安居客房产研究院首席分析师张波就直言，未来房企以价换量将大面积推开，第三季度房企降价的数量已经开始不断增多，在50余个重点城市中已经有10余个品牌房企在打折促销，预计第四季度房企降价将在更多城市和项目上演，开启打折的“井喷季”。

正处在舆论风口的上海浦东惠南镇碧桂园某项目，其相关负责人就告诉《每日经济新闻》记者，国庆许多在售项目都在搞活动，由于惠南镇项目位置较偏，所以公司拿出30套房源做特价。

“这批特价房大概优惠了30万元/套左右，完全不是网传的‘开发商降价100万’。销售节点每个月都会有指标，金九银十这种节点肯定要搞一些特价活动，帮助项目宣传，冲一冲全年业绩和年终奖。”上述人士表示。

该项目相关负责人则向《每日经济新闻》记者表示，在当前市场行情下做的价格调整，任何开发商对于市场环境的把控远没有政策来得严格，并不是所有项目都会降价。在这样的市场环境下，领导要层层把关，根据蓄客量、项目成本调整价格。

实际上，这一轮降价潮也折射出开发商的尴尬处境。

一方面，张波告诉记者，第四季度房企的资金压力依然较大。首先，此次降准对于房企融资的利好有限，资金很难直接进入开发领域。同时，高融资成本的问题依然没有缓解，仍是摆在房企面前的大难题。

“目前购房者和房企对于市场预期已经趋于一致，所以对开发商来说，与其等到后来降价，还不如一步到位争取‘提前收割’，尽可能降低风险。通过降价来快速去化、刺激现金流，这也是开发商不得不做出的选择。”张波认为。

更何况，“前三季度上海楼市几乎没有作为”。上海链家市场分析师赵葆根告诉《每日经济新闻》记者，开发商在上海，基本上全年的销售压力都落在了10月。而10月第一周就是长假，逢假期又常常成交回落，楼市去化压力怎能不大？开发商降价压力如何不增？