地产股先跌为敬：14年涨4.4倍的香港楼市迎转折点？

金秋十月，当大家正在享受秋日的温暖时，香港楼市已透出丝丝凉意。

北京时间9月27日凌晨，美联储议息会议宣布年内第三次加息，随后香港金管局跟随美联储加息，上调贴现窗基本利率（银行经贴现窗口向金管局借取隔夜港元流动资金的基准利率）25个基点，至2.50%。

此后，香港汇丰银行、恒生银行和中银香港上调最优惠贷款利率12.5个基点至5.125%，渣打银行上调12.5个基点至5.375%，香港四大行全部上调了最优惠利率。

香港加息对楼市的影响尚不能确定，但敏感的资本市场已经做出反应。随着逾十年超低息环境的结束，香港本地地产股首先“中招”。包括长实集团、新鸿基地产、新世界发展、信和置业等香港本地地产股遭遇持续下跌。

截至10月5日收盘，恒生地产分类指数已较今年1月录得的高点回调20%。

香港跟随美元走上加息周期

据了解，香港的上一个加息周期是在2004年至2006年，此后由于美联储施行宽松的货币政策，导致大量的资金流入香港市场，香港银行间市场流动性充裕，香港维持低息环境长达逾10年。

这是香港银行自2006年以来首次上调最优惠利率，意味着香港过去逾10年的超低息环境宣告结束。市场人士表示，香港利率环境至此全面趋紧。香港楼市近年来一直高涨不止的情形或将迎来转折。

事实上，2018年以来，香港的资金面并不乐观。

美国加息导致港元和美元息差扩大，资金外流；港元汇率走弱，资金流向强势美元；港股市场IPO大年，新股大幅消耗存量资金；南下资金自4月以后也逐渐呈现回流的趋势。

同时，美联储再次加息，并且在议息会议上重申12月加息预期。此外，香港金管局累计买进港元约1034亿港元，消耗了银行间大量结余。

综合以上因素，香港市场的流动性压力迫使香港银行业跟随美联储进入新一轮的加息周期。而随着借贷成本的升高，香港的资本市场，尤其是股市和楼市将受直接冲击。

香港楼市迎来拐点？

香港楼市近年来的“疯涨”举世瞩目，相关数据显示2004年至今，14年间涨超4.4倍。但最近香港楼市低迷，似乎来到了转折点。

2004年起，香港楼市从谷底反弹，当年私人住宅售价指数录得78.0，随后展开逐年大涨的牛市行情。即便是辣招、双辣招、港人港地，以及现时“空置税讨论”等，都没能阻挡这一势头。

截至2017年，香港私人住宅售价指数刷新为333.9，与2003年低谷期相比，14年间涨幅为4.42倍。与1997年的上一个高峰期相比，又涨了1.05倍。

进入2018年，已经披露数据的前7个月，香港住宅价格依然在逐月上升。7月，香港私人住宅售价指数升到393.5，港岛160平米+的E户型历史上首次突破了30万港币/平米。

这14年里，只有2016年出现了-3.6%的下跌，其它任何一年，即便是2008全球金融危机期间，香港房价也照样录得了微微上升，没有跌价。其间，有3个年份涨幅超过20%（2004年26.6%，2010年24.4%，2011年20.7%）。

瑞银9月底公布的《2018年瑞银全球房地产泡沫指数》显示，香港房地产泡沫指数在2018年位居亚洲第一。经通胀调整后，过去四个季度住宅楼价上涨逾10%。

不过，根据房产代理最新数据显示，香港楼市近期出现销售放缓：7月房产成交量1740宗，环比减少15%。进入8月上半月，新公寓仅成交711宗，预计环比下滑18.3%。二手房市场也在冷却。7月二手房销售4040宗，环比下降7%。8月份仅1300宗，环比减少约35.64%。分析师认为，这可能是买家情绪转变的强烈信号。

多位研究人员表示，最优贷款利率上调，资金借贷成本提升，房地产或将面临较大调整。

而此次香港银行加息，可能进一步影响内地高净值人群赴港购房热情。21世纪经济报道此前消息称，最近有中介分享到，近期一位内地买家宁愿损失逾10万港元订金，也不打算继续履行香港购房协议。

香港财政司司长陈茂波9月27日在公开活动上表示，未来加息势头和步伐不可忽视，预料香港超低息环境将会过去，供楼负担会随之上升。

招商证券最新研报表示，进入上升通道的利率将对股市和房地产市场构成较大压力。对于股市而言，利率提升使港股估值承压。高估的资产将面临短期价格快速下跌的风险，市场恐慌和避险情绪升温，又加剧资金流出，形成正反馈机制，资产泡沫容易受到极大冲击。

摩根士丹利及花旗认为，下半年香港楼价会跌5%至7%，瑞银（UBS）甚至预计最多会跌去10%。

野村香港地产研究部表示，加息会对新房按揭构成一定影响。香港楼市上行动力将会放缓，可能在下半年就会看到香港楼价回调。

记者 | 袁恩泽 编辑 | 何小桃