中小房企排队“上车”资本市场
谢敏敏
进入9月中下旬，先后有两家来自长三角的房企在港交所递交了招股说明书。
今年以来，中小型房企密集开启了赴港上市之旅。据经济观察报不完全统计，今年以来已有正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、银城国际、德信地产等近10家房企正式在香港上市或递交上市申请。此外，起源于浙江温州的中梁地产也在酝酿上市计划，目前交表时间未定。
近期递交上市申请的房企，共性颇多：销售规模大多偏小，近两年来开启了规模扩张的步伐，均提出了千亿甚至更为激进的发展目标；与此同时，这些房企的负债率居高不下，面临较大的偿债压力。
“在目前内地融资环境较为艰难的时刻，透过境外上市集资，未尝不是一个好的方式。”香港股票分析师协会副主席潘铁珊对经济观察报分析说。
某种程度而言，在房地产行业融资收紧的环境下，上市成了这些小型房企的“救命稻草”。
规模扩张
从体量看，此轮谋求上市的房企都属于“小个头”，以区域型房企为主，却也都跟风喊出了500亿甚至千亿目标。
近日，江苏房企银城国际递交招股书。招股书显示，截至2018年6月30日，银城拥有土地储备面积仅为328.6万平方米。根据克而瑞排行榜，银城2017年合约销售额为49亿元，排名第194位。
银城的大本营在南京，其绝大部分业绩收入也来自于南京、无锡等个别城市，但银城的野心并不小。今年银城提出冲刺200亿元的销售规模，三到五年内冲击500亿元。但是，在楼市下行的2018年要实现超过4倍的业绩增长，绝非易事。
浙江本土房企德信地产9月18日也递交了招股书。招股书显示，2015年—2017年，该公司销售收入分别为56.9亿元、69.8亿元、65.5亿元，截至2018年6月30日，其土地总储备面积为636.26万平方米。克而瑞排行榜显示，德信地产2017年销售额265.1亿元，排在69名。
今年年初，德信地产提出了2018年实现350亿、2021年实现千亿的销售计划。
“从目前上市名单看，很多都是这一波市场崛起下的相关房企。江浙这两年地产市场发展态势较好，自然容易带来此类企业业绩成长。而且从此类企业的发展来看，未来通过上市，也可以实现力争上游的效应。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
在银城和德信之前，大发地产、美的置业等小型房企也早已递交了招股书。
招股书显示，2015年－2017年，大发地产物业销售收入分别为6.035亿元、5.757亿元和43.2亿元。尽管目前体量很小，大发地产还是喊出了“冲击千亿以及五年达到3000亿”的宏伟目标。
同样在今年5月份递交招股书的美的置业，上市推进动作比大发地产更快。据悉，美的置业将在10月11日正式挂牌，预计发售1.8亿股，每股作价17 -21.5港元，集资最多38.7亿港元。根据招股书，2015年-2017年，美的置业实现合约销售额分别为111亿元、206亿元、507亿元，复合增长率高达113.7%。
严跃进表示，香港市场这两年针对IPO给予的便利相对较多，上市速度快，很多房企都会选择到香港上市，“从上市的原因来看，也可以看出很多企业的焦虑。如果不上市，房企会面临很多压力，品牌影响力也难以做大。而上市能够开拓融资机会，也是提升企业品牌的重要因素。”
融资压力
在融资难的背景下，中小房企普遍高负债压顶，赴港上市、拓宽融资渠道成了它们为数不多的选择。
从已递交上市申请的企业披露的材料看，这些房企普遍因高杠杆扩张而急需资金输血，财务状况也并不乐观。
招股书显示，2015年-2017年，银城的净负债率为130%、218.7%、226%，一路走高。
德信的净资产负债率同样居于高位。招股书显示，2015年－2017年，德信的净资产负债率分别为278.7%、435.2%、275.7%，截至今年6月30日，其净负债率为192.6%。德信方面也表示，公司的净资产负债率维持在较高水平，主要与公司的业务迅速扩张，致使外部借款增加所致。
大发地产过去三年的净资产负债 率 分 别 为 196.5%、150%和269.8%，此外，其经营活动净现金流分别为-7.92亿、8.55亿元、-23.93亿元，三年内有两年净现金流为负。
高负债之下，大发的盈利水平也并不显眼。根据招股书，过去三年大发地产的毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%，纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%，均低于行业平均水平。
根据美的置业的招股书，2015年-2017年，其净负债率分别为622%、625%、119%。截至2018年3月31日，美的置业净负债率为181.4%。此外，其债务结构也有待优化，报告期内，少于1年期的债务高达627.05亿元；1-2年的债务额度139.65亿元；2-5年的债务额度190.1亿元。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对经济观察报表示，中小型房企急于上市一方面确实是为了缓解资金压力，但并不一定会受到资本市场的认可。