高铁时代：港人北上置业暗潮涌动

吴家明 证券时报网

“高铁开通后，最近一段时间收到很多北上买房的广告。”香港市民陈裕告诉记者。

中秋前夕，广深港高铁香港段通车，香港也加入到了国家高铁网络中，与内地的交通又多了一种新的快捷方式，特别是香港与粤港澳大湾区其他城市之间的关系也更加紧密。只是，最先“反应”或许还是在房地产市场。

中介推出置业攻略

上周末正值中秋假期，陈裕和几个朋友组织了一个“看房团”。“最近身边许多朋友都想去内地看看，这里面有实在的刚需，也有想投资的朋友，香港目前的房价与其他大湾区的城市相比，还是太高了。”陈裕说道。这几天，他们先后去了深圳、东莞、惠州和中山看房。“如今从香港坐高铁到深圳只要十几分钟，深圳中心区一些品质较好的项目价格虽然也超过每平方米10万元，但与香港的房价相比，还是有一定的价格空间。”陈裕表示，“最近开盘的南山华润城润府三期，身边就有朋友参与其中。”

就拿香港距离深圳最近的上水片区相比，上水中心目前以建筑面积计算的平均呎价也达到12000港元左右，折合每平方米12.9万元人民币左右。而在罗湖口岸附近的二手房，目前均价为每平方米4万至6万元之间。

在陈裕这样的香港客看来，除了发展前景，如今买房还特别看重租金回报率，而这也越来越成为衡量房产投资收益的一个指标。乐有家研究中心的数据显示，粤港澳大湾区9城中租金回报率最高的是肇庆，达3.68%，江门第二，主要是这两个城市房价相对没有那么高，所以回报率也相对较高；反观一线城市的深圳和广州，因为房价高，所以相应的租金回报率也低，尤其是深圳，租金回报率仅为1.37%。

这时，敏锐的中介机构也开始做足文章。记者发现，*香港多家中介机构都适时推出了“粤港澳大湾区置业投资攻略”以及“大湾区专页”等宣传专题，*这些专题精心地为港人置业做了一些“功课”，解释了一些两地用法不同的“买房词汇”：例如内地的毛坯房就是香港说的“清水房”等。此外，这些计划还涵盖了深圳、珠海、佛山、中山甚至澳门等地的新房项目，也有位于香港高铁站附近的“笋盘”，可见高铁开通对两地市场的刺激作用。记者发现，在九龙站附近的凯旋门项目，一套建筑面积为562呎的单位，开价高达2000万港元，月租为30000港元，租金回报率为1.8%。

其实，港人北上买房早已不是新闻，特别是在临近香港的深圳。纵观深圳房地产发展的历史，中间总是离不开借鉴香港经验的印记。从罗湖区的佳宁娜广场，到福田区黄埔雅苑，香港开发商在深圳留下了许多“港味十足”的知名项目。早在10年前，深港房价一体化概念就开始提出。无论如何，深港房价一体化或者说是深港区域房价的快速接轨，仍然超出很多人想象。

深圳市罗湖区的人民南片区，可谓全深圳最接近香港以及港味最浓的地方，从这里遍布的港式茶餐厅、按照香港风格打造的深圳最早一批高层商品楼就可以略知一二。有市场调查显示，罗湖区的人民南片区香港购房者占比甚至接近50%。

“我们这差不多一半的住户都是香港人。”朱小姐告诉记者，自己所住的双城世纪小区，由于临近罗湖口岸，一直是港人居住的首选。“这里房价在每平方米5万元左右，即使与香港的上水相比，房价差别也很大。”不过，根据美联物业深圳区的成交数据，目前港人到深圳整体市场买房的占比在4%左右，并不算太高。

只是，随着高铁的开通，越来越便捷的交通让港人北上置业的范围扩大到整个粤港澳大湾区。中原地产曾公布的统计数显示，截至2018年6月30日，香港居民在惠州全市购房的比例在0 .74%，上半年惠州全市累计卖出84304套房，香港客户上半年大约在惠州购买了6300套房子。具体来看，在惠阳、大亚湾、惠东，香港客户上半年的占比分别为1.2%、1.1%、1.0%，在仲恺片区为0.6%，龙门片区为0.6%，博罗片区为0.4%，惠城区最低为0.3%。不过，在一些房地产中介眼里，港人置业比例远远不止这些。多位中介人员告诉记者，今年上半年前来大亚湾购房的客户当中，深圳客的比例较以往有所降低，外地客则成了主力，甚至包括许多来自香港的客户。市场好的时候，很多项目的香港客户超过10%。

此外，从9月1日起《港澳台居民居住证申领办法》正式实施。只要在内地居住半年以上，满足合法稳定就业、合法稳定居所、连续就读条件之一的港澳台居民，可申领港澳台居民居住证，更便于港人在内地工作生活。

调控趋严

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，高铁开通会在一定程度上会提高港人北上买房的可能性，但内地对港人购房的条件并没有放开，所以难以短时间内出现大幅度的上升，加之港人买房比较紧慎也注重回报率，因此会选择自身比较熟悉的地方。

美联物业的楼价走势图显示，近年香港房价不断创新高，但回归20年来房价呈现“十起十落”格局。在1997年房价高峰期，二手住宅单位的平均实用呎价约7767港元。后来，经历亚洲金融风暴再到后来的非典事件，香港房价每平方呎价更一度跌至2309港元的低位。曾被重创的香港楼市在2004年开始复苏，中途又遇到全球金融危机和政府严厉调控，但截至今年8月香港楼市平均呎价已经回升到13700港元，处于历史最高水平。

由于供应紧张、需求持续攀升等因素影响，香港住宅价格从2009年以来连年上涨，而高房价也意味着高负担。根据咨询机构Demographia的2017年国际房价负担能力报告，香港连续第八年稳坐第一，属于“极度负担不起”之列，且过去两年情况进一步恶化。

当地时间26日，美联储宣布加息25个基点。香港金管局随后宣布上调贴现窗基本利率25个基点，至2.50%。除了香港各大银行将上调存款利率外，香港的最优惠按揭利率预计也将逼近上调的临界点。香港金管局总裁陈德霖表示，预计银行将很快上调最优惠利率，居民应谨慎管理风险。此外，记者调查发现，有部份香港银行会将港人在内地买房的贷款转交内地银行办理，置业者应留意利率及还款年期。

除了加息，香港特区政府以及相关部门此前已多次出手调控楼市。今年6月底，香港特区政府就房屋政策召开新闻发布会，宣布了6项房屋政策新措施，其中包括针对部分一手住宅额外收空置税，此举意在防止发展商囤积楼盘。至此，香港差饷物业估价署发布的最新8月住宅楼价数据显示，香港8月私人住宅售价指数报393.9点，环比下跌0.076%，为自2016年3月以来首次下跌。

在香港从事房产中介的黄经理告诉记者，目前香港的房价并未出现明显波动，但在强势调控的背景下，一些客户的确暂停了他们的买房计划，这些信号出现在香港房地产市场的不确定性日益增长之时，可能是买方情绪转变的一个强烈信号。

而在粤港澳大湾区的其他城市，楼市调控也丝毫没有放松的迹象。就在7月底，《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，在打补丁前期政策的同时从限购、限售两方面继续加码，打击房地产市场的投机、投资行为。

在陈裕看来，不管是香港还是大湾区其他城市，楼市调控都是不得不考虑的因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，香港高铁的建设将加强香港和内地城市的联系，尤其会增加粤港澳大湾区未来的发展机会，显然在人口流动和商业资源流动的过程中，利好房地产业务的发展，但两地的住房交易制度和管理制度有差异，所以置业者也需要遵守各地的交易规则，同时也不要盲目追捧楼市，毕竟限制性政策也会比较多。此外，加息也容易引起房地产买卖政策的管控趋严。