卖楼花模式将终结？广东住建厅：现售是趋势

2018-09-25

时代周报特约记者谢中秀发自深圳

9月21日，继共有产权住房新政后，广东住房市场又一次成为外界焦点：广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（以下简称《通知》）。《通知》表示，广东省住建厅已配合住建部要求，对商品房预售制度进行了调研并拟订了相关材料，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。该材料拟于9月25日上报住建部。

随后，时代周报记者从住建厅工作人员处了解到，9月21日住建厅房地产处下发了一份文件，意在向各房企了解当前手头所持有的项目预售信息等情况，但对广东省房地产协会已经拟订《通知》的消息，该人员表示：“需要向房地产处垂询才比较可靠，但总体而言，现售是趋势。”

广东省房协相关人士向《中国经营报》记者表示：“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。

21日当晚，住建部相关人员表示，向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售、全面实施现售征询意见情况并不属实，与此同时表示具体情况不便透露，“该情况并不属实，具体我们也在调查处理当中，具体情况不方便透露。”

现售要求并非第一次在粤出现

《通知》指出，日前住建部向广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省住房城乡建设厅下发了《关于对现有行政许可事项进行清理论证并对已取消下放落实情况进行全部评估的函》，其中要求对商品房预售许可进行深入研究。《通知》分析指出，商品房预售制度有利于提高资金使用效率，但也存在资金链断裂导致工程烂尾，虚假广告、定金圈套、合同欺诈等违法违规销售行为有机可乘，产生了交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等情况。

据不完全统计，2017年，广东全省资金链断裂类矛盾总数61宗，其中2016年转存数28宗，2017年新增数33宗，已化解44宗，结余17宗，矛盾化解率72.1%。因房地产企业资金链断裂矛盾涉及金额较大、人群较大，容易造成比较大的社会影响和经济损失。

时代周报记者整理分析发现，现售要求并非第一次在广东出现。今年7月，江门住建局发布《江门市住房和城乡建设局商品房现售管理办法（公开征求意见稿）》）提出，2018年10月1日起，江门所销售的商品房必须是竣工验收合格的现房或已办理不动产首次登记的车位（库）。6月，中山首宗要求现售的地块由万科竞得，刷新了中山楼面地价的最高纪录。9月，中山又发布两块需要现售的土地。

在住房改革走得较快的深圳，早在2016年就试点出让了一块限“现售”的土地，由中国电建和广州方荣联合以82.8亿元竞得，成为2016年龙华价格最高的地块。时代周报记者通过公开信息及地图显示了解到，这块限“现售”土地为商住两用地，目前仍显示为“在建”。

从全国范围来看，9月，哈尔滨市出台《关于稳定商品房价格的意见》，其中规定，位于三环区域内的新建项目实行商品房预售与现售相结合，多层房屋暂停商品房预售并实行商品房现售，高层房屋商品房预售审批须主体封项。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，广东此次对商品房预售政策调整的建议，体现了当前住房供给侧结构性改革的导向，即认为现房销售模式将更加成熟，而预售或者说期房制度会更加不适合，类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际，属于较大的创新，和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新，其对于全国10万家规模之多的开发企业来说，显然有较为明显的影响。

将会淘汰至少一半房企？

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受时代周报记者采访时表示，目前房企开发资金主要来源于三个方面：自有资金、银行贷款和预售回流，“现售将会对房企的实力产生非常大的考验。”宋丁表示：“中国的预售制度是在早年开发商资金比较紧张但供应需求大、需要加快开发节奏的情况下，学习香港‘楼花’的做法实行的。推行了二十多年后，中国房地产市场已经有所变化，预售制度在这么多年的实行中也存在购房者承担了大多数资金风险以及在收楼时发现货不对板的纠纷等问题，总体而言，现售是未来的趋势。”

对于取消预售对房地产企业生存产生的影响，严跃进举例表示，在预售制度下，开发商在建造房子过程中，如果是30层的房屋，建了5层之后即可办理预售，进行资金回笼并进行后续投资，但如果采取现售，就可能需要30层房屋全部建造完毕才能进行销售回流资金，这对房企的资金考核压力就很大，“资金弱的房企将无法进行开发投资”。

宋丁表示，全面推行住房现售制度，“将会淘汰至少一半房企，剩下一些大的、实力雄厚的企业。”对于现售可能带来的供应紧张，宋丁认为，供应紧张在政策推进阶段肯定会存在，但也要看相关的配合方式怎么应对，“未来市场会逐渐适应，最终形成非预售的格局”。

多数专家表示，此政策推进不宜过急。中原地产首席分析师张大伟向时代周报记者分析认为，取消预售制度，短期看可能性不大：“这会加大企业的资金链风险，导致企业回款周期严重拉长。但当下房地产市场依然是中小企业集中，龙头房企占比份额不高。取消预售有利于资金宽裕的国企、大企业，对小企业来说是灭顶之灾。而且短期来说，取消预售制度也会带来供应量短期锐减的担忧，不利于平稳市场。”

张大伟另外建议，预售制度不应该一刀切取消，但可以逐渐加大规范。“房地产要进入现房销售必须在房价平稳周期内，而且房地产市场已经基本进入存量环节时代，房地产企业的负债率降低的情况下。”

房企的2018：活下去是目标

与此同时，虽然住建部否定了“向广东、湖北、四川等各地下发逐步取消商品房预售，全面实施现售征询意见”，但克而瑞广州高级分析师肖文晓仍分析表示，不管是逐步试点推进商品房现售还是全面实行，住房预售制度的改革都是一件兹事体大的事情，无论是住建部还是广东省住建厅，应该都会审慎研究再作决定，“对商品房实施现售已经不是简单的改革，而是涉及整个房地产行业的革命。但从时机和时局来看，现在最需要的是稳定，仓促出台取消预售制度的决定肯定是不合时宜的，缓行的可能性比较大”。

肖文晓推断，此次征求意见稿必然会引发行业的强烈反弹，且反弹的高强度应该是在相关部门预期之内的。“为何还要做如此试探？一个很大的可能性是以进为退，试图在提高商品房预售门槛方面有所作为，也就是说预售制很可能会保留，至少在两三年内不大可能取消，但是门槛会提高。当前一二线城市对商品房预售制度的监管比较到位，但部分三四五线城市则需要引起警惕。”肖文晓表示，“大开发如果遇上市场下行期，卖‘楼花’就会出现大问题”。

无论如何，对房地产行业来说，2018年都将是存亡关键的一年。近日，万科董事会主席郁亮在区域9月月度例会上表示，房地产行业的转折点实实在在地到来了，对于房企来说，“活下去”才是最终目标。