多地传出楼市降价消息这次是真跌还是假摔？

2018-09-24

中新经纬客户端9月23日电 (薛宇飞)北方某二线城市的刘阳(化名)最近频繁接到各个楼盘置业顾问打来的电话询问其是否买房，其中不少楼盘从未听过，这不禁让他开始犯嘀咕：房子是不是不好卖了？

这种情况并非个例。近日，北京、上海、深圳、厦门等多个热点城市相继传出楼市降价的消息，新房、二手房市场似乎都有降温迹象，此前备受关注的热点楼盘也不再火爆。难道楼市真的转冷了？

对于这个问题，业内人士的看法并不统一。有专家表示，这是楼市调整的开始，未来波及更多区域和城市，但也有观点认为，这只是个案，不能代表整个市场。

降温

多个热点城市郊区盘定价松动

“凡是陌生电话，一小部分是推荐理财产品，大部分是卖房的。”刘阳说，虽然几个他知道的楼盘并未明显降价，但已经出现了一些优惠活动。

刘阳还记得，9月中旬，一处位于南三环附近的公寓房开盘价从之前宣称的11000元~12000元/平方米降到了不足10000元/平方米，但之后价格又涨了回去。这两天，他询问该楼盘是否还有优惠活动，置业顾问没有正面回答，只是说让刘阳过去看看，“价格也给力，房子也给力”。

作为楼市风向标的北京也频现降价促销。位于大兴区南六环外的一处限竞房，政府最高限价42000元/平方米，一位置业顾问告诉中新经纬客户端(微信公众号：jwview)，该楼盘主推89平方米的住宅，预计9月底开盘，相较于最高限价，一期住宅的售价在36000元/平方米左右。

所谓限竞房，是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地，并开发的商品房项目。从北京来看，限竞房的销售情况不及市场预期。中原地产研究中心此前的数据显示，北京已经入市近万套限竞房，网签率只有不足20%，即便算上所有项目的真实销售，平均去化也不足40%。

在深圳，有媒体走访了十余个楼盘发现，看房的人数寥寥，多数楼盘只有三五组客户，与市场火爆之时不可同日而语。大鹏新区一个楼盘，目前在售93～124平方米的住宅，不仅价格较之前有所下调，还推出了分期首付为客户垫资。

上海宝山区罗泾板块某楼盘更是推出了“买房送宝马”的优惠活动。销售人员对媒体表示：“‘买房送宝马’这个活动涵盖了所有房型，赠送的车型为宝马3系、X1以及1系，具体车型视户型、楼层等略有差异。如果不选择送车，也可以折价抵扣到房款中，抵扣金额为20余万元。”

热点城市的二手房交易也趋冷。贝壳研究院8月份监测的重点13城二手房市场迎来更深度的降温，除成都成交低位小幅修复外，其余城市均环比下滑，且7城降幅环比扩大。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，调控加码之下，深圳、青岛、长沙及成都的销售均价已经下跌，武汉、南京、济南等城均价稳定。重点城市入市需求乏力，新增客源量普遍降至年内低位。业主预期继续减弱，多城挂牌均价下跌，调价中涨价房源占比全面下降。在需求不济、预期松动的情况下，9月重点城市二手房市场仍不乐观。

同策研究院首席分析师张宏伟对中新经纬客户端(微信公众号：jwview)表示，热点城市郊区盘进行优惠促销或降价，只是楼市调整的一个开始，未来会有更多区域和城市加入。“之前市场比较热，购房人将目光转向了郊区盘，但现在他们又撤了回来，导致郊区价格开始下跌。”他说。

背离

官方数据显示量、价两旺

对于部分地区的降价现象，中原地产首席分析师张大伟有不同的看法，他认为，出现降价只是部分区域的个别楼盘，可以看做是市场的冲高回落，但整个市场的大部分区域并没有降价。

与一些地区出现降价相对比的是，官方数据却显示，市场的销售规模与价格仍在上扬。国家统计局公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，67个城市新房售价环比上涨，北京、南京持平，仅厦门1个城市下跌。从数量上看，上涨的城市数量已经创下近几年新高。

涨幅方面，中原地产研究中心称，70城房价环比涨幅全面扩大，4个一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.2个百分点；35个三线城市新房价格环比上涨2.0%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。

销售面积和金额上，今年1-8月份，全国商品房销售面积突破10亿平方米，创下了历史同期记录，销售额8.9万亿元，比去年同期多出了超1万亿元。张大伟预计，2018全年的商品房销售额将会继续刷新历史记录。

张大伟称，对比官方数据也可以说明，房价下调只是个别案例，不代表整体市场，市场表现依旧不错。易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，从大趋势看，市场的量、价还在上涨，并没有完全降温。但由于数据反映的是全国市场，或许也与部分二、三线城市较为火热有关。

不过，张宏伟表示，统计局的房价数据，是一个平均价格，并不具备实质的参考价值，观察市场变化，还要看具体案例。

事实上，市场表现与官方或机构数据出现背离的现象并不罕见。张大伟表示，网签数据滞后、阴阳合同的出现、地方故意压低网签价格等因素都会影响了官方数据的真实性，因此他也建议将所有房屋的交易价格予以公开，为市场交易作参考。

“虽然官方数据并不能完全准确反映市场，但至少从现在来看，市场还未转冷。”张大伟说。

冷暖

后市变化观点不一

严跃进称，部分房企主动调整价格，与其资金压力有关。张宏伟也表示，进入下半年，房企的资金压力更大，通过以价换量，也是为了快速回款。

房企融资收紧，偿债也迫近高峰，可想而知，销售压力将进一步加大。张宏伟认为，从今年7、8月份开始，市场就已经出现变化，只是现在愈发明显。而从现在到明年7~8月份，市场将呈现下降走势。

“不只是三四线城市，一二线城市也会转冷，降价销售的现象会越来越多。高价楼盘的调整幅度可能较大，刚需盘也会出现一些调整。” 张宏伟说。

张大伟虽然不认同市场已经出现转冷，但他也表示，如果调控政策依旧持续下去，面对年底的资金压力，房企可能会在10月中下旬进行降价促销。

严跃进说：“预计到年底，市场交易还会有一波冲高，当然也要看各地政策是否松绑，否则，即便是冲高，也只是成交面积小幅增长。”(中新经纬APP)

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