深圳楼市新政波及公寓：价格小幅调整 客户入手谨慎

每经记者 董青枝 吴抒颖 每经编辑 陈梦妤

在7月31日调控新政发布之前，深圳商务公寓的限购政策被普遍认为是一线城市中“较为宽松”的，有不少资金投向了这一领域。不出意外，此次新政，商务公寓被列入了重点调控范围。

新政针对商务公寓的调控主要集中于以下几点：各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等)上建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途;企业整体持有年限与土地出让年限应当一致，对外出租单次租期原则上不超过10年;通知发布之日起，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让。

市场有部分观点认为，对于目前的存量商务公寓产品，短期是个利好，“卖一套少一套，是稀缺产品”。但《每日经济新闻》记者通过走访多个商务公寓楼盘后发现，这类产品在新政之后，价格调整相比住宅更为明显。一些潜在购房者也认为，这类产品的后续交易可能税费较高，“如果有住宅名额，不会考虑这一类产品。”

价格调整

新政之后，商务公寓的价格变化最为明显。“这类产品在新政前也不好卖，新政后，价格立马就有所回调。”一名片区中介经理向《每日经济新闻》记者指出。

最为典型的案例是龙华区一商办楼盘，多名中原、Q房网的中介均在朋友圈大力推荐这个楼盘。“目前折扣大约是79折”，具体执行方式是，开发商以备案价85折进行销售，“另外几个点的折扣以补贴的方式返还给客户，差不多是12万元左右。”

一名楼盘销售人员指出，按照现在这种补贴方式，一套房相较于之前能够省下20万~30万元。例如，3.2米层高的40平方米产品，之前一套170万元左右，现在约150万元;复式4.5米层高的产品，之前207万元左右，现在大概是179万元。

而实际上，根据媒体报道，这个楼盘在2017年底就已经在以备案价的85折进行销售，再进行为期一年的补贴。具体方式是，3.2米层高的40平方米产品每月补贴5000元，以此计算，补贴为6万元，现在的补贴方式是总价上有6万元左右优惠。

此外，部分楼盘均十分乐意为客户垫资，幅度各不相同。以坂田一商务公寓楼盘为例，据销售人员介绍，项目有3种付款方式，每种方式折扣不同，一次性付款享95折优惠，按揭付款享98折优惠。

至于分期付首付，则依据户型而定。47平方米的小户型是2个月内付完五成首付，具体为7天内付25%首付，之后53天补足剩余的25%;约90平方米的大户型则是7天内付5%，12月15日之前付25%，明年1月20日之前再付20%首付。

其实，分期首付现象已在多个类住宅项目出现。一名销售人员介绍，其所在公寓产品实行的低首付方式是，先付一成首付，剩下四成首付5个月付清，还有五成是按揭;同时推出酒店式托管，每月固定返祖1200元，年底还有三七分成，“这样月供压力就很小了”。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，出现分期付首付是因为如今政策压力大，开发商有资金回款压力，需要加快出货，使用优惠措施来吸引更多客户购房。

市场谨慎

调控加码，一些中介人士将商务公寓看成是“稀缺产品”。中原地产深圳公司董事总经理郑叔伦就指出，商务公寓未来零供应，可售的卖一套少一套，而且不限购，稀缺性的优势放大，成交表现也较好。“在严调控的背景下，商业投资的资金流入增加，销售速度也有所提升。”

但无论是从供给端还是需求端看，商务公寓这类产品各方面的表现都算不上十分理想，“如果那么好卖，就没必要降价了。现在市面上大多数公寓，让利都特别厉害。”一名楼盘策划指出。

而市场上普遍也对这类产品持谨慎态度。

多名购房者在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，这类产品总价低，又不限购，如果有优惠，或许可以考虑上车;但同时也忧虑，这类产品交易税费也不低，有名额还是买住宅。

如此来看，公寓市场的确是降温了。过去两年，深圳市场的公寓产品曾有过多起大宗交易，这一情况也在今年第三季度逐渐回缩。来自深圳市规土委的数据显示，2017年初至今年4月下旬，深圳企业法人购买一手商务公寓2011套，占总套数的16.9%，这说明企业整体购买商务公寓案例明显增加。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，过去这两年，大宗交易频现，是因为机构等投资客囤积货源来做投资。在商品住宅相对短缺的情况下，有不限购不限贷的类住宅的存在，许多人大批囤货，以期未来房价上涨后再抛售以赚取差价。“现在政策限制后，大宗购买就成了比较难做的事情，实际上也不具备条件，囤货恐怕也难以应对政策管控，所以市场就回缩了。”

从数据分析看，新政之后，公寓产品的交易情况转向也较为明显。深圳中原的数据显示，8月，新房市场共成交4840套商品房，公寓占比18%;而年初公寓占比接近五成，上半年公寓供应减少，近三个月公寓占比都在两成左右;8月，公寓成交960套，环比下降13.7%，成交面积5.42万平方米，环比下降9.70%，成交均价为53156元/平方米，环比下降10.77%。

在此市场背景下，一些长期关注深圳市场的业界人士认为，公寓产品现在已经没有什么值得出手的地方了。有不愿具名的业内人士指出，公寓产品要首付五成，意味着对刚需而言首付不低且利率略高，更多的是闲钱投资。“而投资者对于商业房高首付和没有学区等问题会不会影响日后出手有担忧。”