万科又怎么了？

“宝万之争”虽已落幕，但有意思的是，今年以来，万科A屡现大宗交易平台，“机构专用”席位累计净买入高达160亿元——

今年以来，万科A屡现大宗交易平台，“机构专用”席位累计净买入高达160亿元。

万科遇到了什么？带着大家的关心，记者来到万科作了深入调研。

备受瞩目的房地产行业，似乎已步入一个分岔口。虽然行业集中度仍在继续提升，但不论是头部企业还是中小房企，都不约而同开启乃至加速转型模式，多元化发展态势显露端倪。

万科从专注住宅建设到如今相继涉足商业地产、物流、医疗、养老、教育、农业以及租赁住宅市场，其变化及阵势不可谓不大。记者经过多次调研发现，万科多元延伸的触角背后，似乎有一根血脉，将这些业态跟地产主业有机嫁接起来。这似乎是一种基于内生力量的外延扩张，也是一种自我革新的繁殖生长，其本质就是互相赋能。

这就是万科孜孜以求的“城乡建设与生活服务商”。万科能否脱胎换骨，还需要长时间观察。

3年前，晏先生从上海回到家乡江苏兴化东罗村，经营起一家小超市和饭馆。彼时村里人流量不多，小店平淡经营。后来随着东罗特色田园乡村建设，人气渐增，小店生意开始兴隆。晏先生顺势将小饭馆改成了兴化的特色小吃店，并且瞄上了“农家民宿”业态。

晏先生经营思路的转变，源于2017年6月江苏省特色田园乡村建设工作的启动。作为社会资本，万科积极响应，与兴化市政府共同推进东罗村建设，该村也成为江苏省首批45个特色田园乡村试点之一。万科在“重塑城乡关系，促进城乡融合发展”的思路下，负责东罗村改造建设。

2018 年3 月，万科将战略定位从“城市配套服务商”升级为“城乡建设与生活服务商”。而“生活服务”除了提供服务的场所之外，更是要直接提供服务的内容。万科将自身的定位具化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。

万科董事会主席郁亮认为，中国的房地产业在经历了过去20年的繁荣之后，住房全面短缺时代已经结束，中国房价单边快速上涨时代也已结束。行业进入了新的时代，今日的万科不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，关心城市和乡村的互动。这里的乡村不仅包括城中村，城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。

江苏兴化的东罗村成为万科转型探索实践特色田园乡村和乡村振兴计划的首个样本。

特色田园乡村的“东罗样本”

万科：通过“针灸式改造”，改善乡村人居环境，继而振兴乡村产业，形成可复制、可持续的发展

“东罗村特色田园乡村建设中，万科利用既有建筑、景观、空间等进行‘针灸式改造’，最大限度保留了村落传统风貌。”东罗村党总支书记罗宝田如是说。

东罗村地处江苏中部兴化缸顾乡，紧邻世界四大花海之一——千垛菜花景区，素有“鱼米之乡”的美称。

走进东罗村，绿树掩映，青砖黛瓦，小桥流水，村巷交织，一池平旺湖水环抱村落。村民服务中心、村史馆、大礼堂、滨河游路、亲水平台等公共服务建筑设施各居其位，错落有致。“东罗村变化太大，越变越漂亮了。”有村民深有感触地说。

2017年7月，万科、兴化市政府和村集体三方通过“政府+社会资本+村集体”的创新合作模式，联手打造乡村振兴的样本项目——“碧水东罗”。其中，兴化市国资公司负责承担村内基础设施建设和破旧房屋收储投资，万科作为社会力量主体负责承担新兴产业开发、村内建筑、景观及部分公共性载体的投资。双方还成立合资平台公司，专门负责东罗村的建设和运营。

“整个团队肩负的使命和责任都很大，我们需要探寻和实践乡村振兴可持续、可复制、可推广模式。”南京万科副总经理管欣坦言。

南京万科从去年6月就开始抽调骨干力量成立田园工作小组，积极推进特色田园乡村建设工作。现在，南京万科已经成立独立的田园事业部，为可复制、可推广的业务模式提前做组织准备。

南京万科田园乡村事业部总经理徐朝晖透露，初到兴化，万科曾被邀约拿地开发房地产，但公司并未动心。“每个村有每个村的特色，有的注重产业，有些注重旅游、养老，拿地盖房的逻辑在田园板块是走不通的，而且也背离了我们乡建的初衷。”

据介绍，在东罗村的建设过程中，万科重视保护和利用历史文化资源，对现有建筑进行质量评价，确定保护、整饬、拆除的建筑，注意保护原有村庄的社会网络和空间格局。东罗村内格局南旧北新，对于北侧新民居予以保留和改善；注重老庄台的提升和复兴，对简陋的、质量较差的建筑予以拆除，提高村庄居住环境质量；对有历史文化价值的建筑进行重点改造，赋予新的功能，焕发新的生命力。

东罗村大礼堂东北侧的小广场是村里比较热闹的一片天地，每天茶余饭后，老年人就围坐在广场边晒太阳、唠家常、带孩子。在村内改造时，万科遵循村民们的习惯，把村民服务中心设置在这里。如今，在村民服务中心，便民服务、文化娱乐、老年康健、儿童活动等复合功能一一呈现。

“自从有了服务中心，我们也体会到城里人的生活方式，碰到下雨天也可以出来打打牌下下棋，农村的生活更丰富了。”东罗村沈开智老人说。

管欣告诉记者，“政府+社会资本+村集体”三方合作的模式，有效地保障了村民利益。按照协定，兴化国资公司与万科成立合资平台公司，负责东罗村的建设运营。村民通过村集体土地等闲散生产资料入股，未来可获取资产性收益、劳动性收益和分红收益。

不仅如此，按照万科的规划，东罗村未来将主要依靠农业产业化和乡村旅游来振兴经济。“与城市旅游相比，乡村旅游很难做到全季旅游。”徐朝晖说，为此万科计划在东罗村设立“二十四节气”研学游项目，结合不同时令展示农业物候，让城市的孩子了解传统农村风物。同时，万科计划在紧邻平汪湖的一座小岛上建造24间民宿以满足游客住宿需求。“我们建的民宿，都是临湖的，一个小院子，一个亲水平台，游客来了不仅可以在房间内睡觉，还可以钓鱼、休闲，带小朋友玩玩水，让人与自然融合得更紧密。”

筹谋着“农家民宿”的晏先生正在装修房屋。在万科的指导下，他打算主打旅游市场的中低端农家民宿。

在农业产业方面，万科希望提升当地农产品的生产标准和品质，提供产品溢价，将新鲜农产品通过万科冷链物流体系和电子商务平台，直供长三角经济区商贸企业和家庭。

“乡村人居环境的改善是第一步，乡村产业振兴才是最核心的重中之重。相比环境和设施改善，产业涉及面更广更深，这是一项任重而道远、系统性的工作。”从开始接手田园乡村建设，到现在已经一年有余，管欣感触很深，“要把产业做好做实，不但需要结合实际，更需要强化城乡资源的有效互动。这条振兴之路不仅是因地制宜、有当地特色的，也应该是可持续和可复制的。”

城市租赁住房的“泊寓模式”

万科：未来不能根据哪个行业赚钱多就做什么，在符合方向的前提下选择空间大的行业才有机会

8月末的上海，天气依然炎热。在万科泊寓安亭新镇一期店，记者看到一批新型密码锁。“由于泊寓安亭新镇一期项目是万科在上海的第一个长租公寓项目，其原有门锁已无法满足现在青年人的需求，因此我们将全部更换成触控式的新型密码锁。考虑到青年人对网络的需求比较强烈，接下来我们还将对安亭泊寓在网速的提升上做个迭代。”万科泊寓安亭新镇一期店店长说。

不仅在乡村，万科在城市的角色也正向美好生活场景师转变。万科将“美好生活场景师”具象化为：幼有所育、学有所教、老有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶。延伸到万科的相关多元化业务，除原有的住房供应、物业服务核心业务外，目前万科已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业，正在探讨乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域。

作为中国最早进入租赁住房市场的开发商，万科从2007年就开始布局，国内第一个中低收入家庭宜居租赁住宅示范项目——万汇楼2008年就已开业。2014年，万科租赁住房开始进入大规模推广阶段，并于2016年5月推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。截至2017年底，万科已布局全国超过30个城市，已开业房间数超过4万间，获取房间数超过16万间。

在郁亮看来，未来不能根据哪个行业赚钱多就做什么，在符合方向的前提下选择空间大的行业才是有机会的。

长租公寓无疑是深化租购并举住房制度的主要抓手，在一线城市更是如此。根据万科2018年半年报显示，租赁住房业务已上升为公司的核心业务。

2017年，以汽车产业为核心的安亭成功入选第二批全国特色小镇，其主要建设运营方之一就是上海万科。安亭新镇是上海国际汽车城核心居住区，2015年，上海万科加入安亭新镇的整体改造和后续开发。目前万科在安亭社区内部配备了约10万平方米的城市广场和约3万平方米的街区商业，先后落地了旗下的万科集、泊寓，引入星巴克、食集、7-11等品牌。

作为安亭汽车城的居住配套，由办公楼改建而成的万科安亭泊寓分两期共800间房，面积在15至50平方米，租金在每月1500元至3200元之间，租住者以汽车城的工程师居多，整体入住率达99%。

据介绍，出于提升管理效率、降低管理成本的目的，安亭泊寓一期共293间房，配备3个管家，人房比基本是1：100。管家承担的主要职责包括租户的日常需求，公寓中的日常巡检、维修，月底催款，水电抄录，以及举办一些社群活动等。

“现在越来越多的年轻人愿意接受这样的居住方式。首先，万科泊寓帮他们解决了合租房屋卫生状况差的弊端。我们的房子都有独立的卫浴，公共区域的餐厅和厨房都有保洁阿姨打扫，我们有24小时的保安巡逻，每个楼道有监控，提升单身白领的安全感。”万科泊寓安亭新镇一期店店长介绍，社群活动是万科泊寓一大特色，通过引进各种资源举办活动，加速新租户的融入，并为他们提供增值服务。此外，万科泊寓有自己的APP，租户的报修、房租的交缴或者水电煤账单的推送都是通过APP来完成。

不过，长租公寓业务想在当下时点实现盈利却是难事。郁亮此前坦言，万科的长租公寓业务目前还在探索期，还没有成熟。“我们在这个时代做事情，不能都以赚快钱为目标。如果在业务培养初期，就把钱算好了才去做，没有机会轮到你的。而是要在大家还看不明白、看不清楚的时候，做了并且做好，才有可能成功。许多伟大的业务都不是从赚快钱开始的。能够创造真实价值，能够有好的产品和服务的话，我相信它的商业价值一定也会逐渐体现出来。”

据上海万科内部人士透露，2017年，上海万科成立了租赁住房事业部，通过内部挖潜和外部人才招聘的方式形成团队运作长租公寓业务。目前泊寓定位集中式青年公寓，万科在上海会以轻重结合的方式实现拓展，除自持物业外，还会聚焦社会上低效存量资产，输出专业运营能力。

上了规模之后，自动化、智能化是催化点。在保证客户服务质量的前提下，用更少的人去服务更多的客户，这样才能形成长租公寓的核心竞争力。而体验过万科泊寓生活服务品质的青年人未来可能就会成为万科的业主。

城市养老生态圈的“福田标杆”

万科：我们改革的并非是一所养老院，而是建造一个城市核心的养老生态圈

早期的万科在拓展多元化时曾经有些杂乱无章，卖过橙汁、西裤，拍过电影，弄过卡拉OK，搞过首饰，而现在万科的转型已目标明确：所有要做的事情都会围绕美好生活展开。在郁亮看来，这么多年万科整个的发展脉络一直遵循着两条主线：一条是城市发展的主线，一条是客户需求变化的曲线。今天人们对房子的需求越来越从硬件变成软件和服务，那么万科就要为他们提供优质的产品和服务。养老服务就是万科相关多元化探索的重要方向之一。

截至2018年6月，万科的养老服务已布局全国15个城市。

2009年，时任万科杭州公司总经理的周俊庭首次在良渚文化村项目中明确养老公寓的规划设计，同年正式完成“随园嘉树”的项目立项。这是万科探索养老服务所迈出的第一步。2016年底，万科集团携手深圳福田区打造全市第一家公办养老机构PPP试点——福田区福利中心，勇担公办养老机构服务供给侧改革的新使命。

根据协议，项目采用PPP模式，即万科负责对主楼进行装修改造，政府方予以一定的改造补贴。政府方承担福利中心B幢的改造投资和实施。改造完成后，采用公办民营的运营管理模式，万科负责项目运营和维护，自负盈亏，政府方负责项目的监督管理。

万科通过硬件改造与软件升级，将福利中心打造成为集托养、日间照料、居家养老、医养结合“四位一体”的“没有围墙的养老院”，借助“互联网+智慧”养老平台，用心为长者提供有尊严、有质量、有温度的服务。

“我们改造的并非是一所养老院，而是建造一个城市核心的养老生态圈。”万科养老负责人表示，福田福利中心PPP项目通过以点带面的区域联动模式，以“养为本”、“健为基”、“医为核”、“智为辅”、“助为乐”为核心理念，满足不同层次的养老需求，致力于成为深圳乃至全国公办养老机构社会化改革的标杆。

截至2018年3月，福田区户籍人口112.49万人，其中60岁以上的户籍老年人约达9万人，占全区户籍人口的8.13%。

福田区福利中心位于福田新洲，于1998年建成，以收住福田区老人为主。由于建成时间早，设施设备陈旧，同时受制于事业单位经费管理、人员招聘难、流动性大，养老服务专业化程度低，难以满足多元化的养老服务需求。因而，以PPP项目模式进行改革，能有效推动政府资本与社会资本合作，解决养老服务供给端和需求端比例失衡的问题。

记者在走访中看到，中心主楼设有长者居住空间、多功能厅、医疗区、康复厅和餐厅。长者居住楼层均配有“城市客厅”共享空间，满足长者聊天、打牌等社交需求。房间内适老化改造随处可见：紧急呼叫系统、防滑地面、适老化扶手等。同时室内家具进行个性化订制，满足长者日常生活需求。

万科有关负责人告诉记者，福田区福利中心PPP项目装修改造后新增100张床位，总计床位420张。其中，中心将提供150张政策性床位，担负着为福田区户籍“三无”、“低保、低收入家庭”、优抚的老人提供政策性服务的社会责任。其余270张床位作为经营性床位，面向全市有养老需求的长者。

同时，建立“会员管家+社工+义工”复合模式，开展多元化活动，丰富老人精神生活。2017年共举办各类文体活动600余次。会员管家小杨向记者透露了一个“日常小插曲”。她曾看着一群坐在轮椅上的老人每天大多数时间看天、看地、看人来人往，看到打瞌睡，于是她决定为老人量身定做大小皮球活动。游戏中，有的老人力量足，小杨就拉长距离，加快球速；有的老人力量较弱，小杨就靠近蹲下，双手摊开，耐心等待他们把球传回来。老人们有的从一开始毫无反应，到能独立完成所有互动；有的从刚开始不乐意参与，到积极参与嬉闹玩球。大家乐在其中。

在未来，万科将引进独创的“3110”居家养老服务，即“3”大管家（生活管家、健康管家和快乐管家）组成24小时秘书服务；“1”个智能化养老服务系统信息化平台；“1”支专业的社区居家养老服务团队；“0”打扰服务准则，尊重自由和隐私，借助“互联网+智慧养老”平台，让周边社区居民共享福利中心优质养老资源。

与地产主业相互赋能的产业延伸

万科：通过求变、转型，把新旧业务打通，最终彼此赋能，相得益彰

万科美好生活场景师的转变不是空喊口号。不管是教育产业还是物流地产，都与地产主业相连，都有互相赋能的内涵。

作为万科“城乡建设与生活服务商”战略的重要实践，万科与教育的渊源由来已久。上海德英乐教育总经理许青川介绍，早在1996年，万科与复旦大学附属中学联合创办了第一所9年制民办学校复旦万科实验学校。通过多年的教育教学经验积累，万科已从单纯的学校承建方，逐步成长为一个能够对外输出的教育品牌。2017年5月20日，上海万科教育首度发布万科教育业务发展全新布局及战略规划，并正式启用“德英乐”教育新品牌。

经过22年的发展与探索，由德英乐教育实质参与教育教学管理的学校及幼儿园共有20所，累计在读人数近4000人，覆盖2至18岁的学龄儿童，致力于成为K-12全品类客户首选教育服务商。德英乐现已形成融合政府、企业、国内外优质教育合作机构等多方资源，创新学生、家长、老师“家校共建”模式，真正实现了覆盖公办、民办及素质教育的完整业务体系。

物流地产也是万科相关多元化业务的重要分支。截至2018年7月末，万科旗下的万纬物流已经进入32个城市，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）626万平方米，其中已建成运营项目41个，稳定运营项目平均出租率为95%。同时万科还提供了一些差异化的物流仓储业务：近期，万科通过并购方式获得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库，实现了对国内一线城市及内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。此外，2017年7月，万科宣布携手厚朴、高瓴资本、中银集团和普洛斯管理层组成的财团参与物流巨头普洛斯的私有化，并成为普洛斯最大的股东。对于参与普洛斯的私有化，郁亮曾表示，此举有助于万科在物流地产领域完善布局，在全球范围内打造全新的商业发展模式。

为适应行业发展的新阶段，自2012年以来万科内部一直在进行“战略、机制、文化、组织和人”的五位一体变革，近年来已开始组织重建，最新的变化之一是员工职级工资体系的重构。重构之后的员工月薪将由基本工资和岗位责任工资组成。其中基本工资以员工的专业能力和工作经验为主要依据，同时考虑社会工资水平。而岗位责任工资则是从支持集团战略转型发展出发，根据员工承担的责任大小、任务多少、风险高低来确定，每年至少评定一次，能上能下。而万科的职级工资体系重构既配合了其战略新定位，保证核心业务稳定增长的同时激励新业务的快速成长，也配合了其事业合伙人机制和奋斗者文化，向敢于担当、乐于奋斗、创造价值更多的人提供更好的回报。

“事业”这个词，在汉语中出自《周易》：“举而措之天下之民，谓之事业。”也就是说，人们应当追求的事业，不仅是企业盈利和成长，更重要的是，能为最广大的利益相关方，创造更长久的真实价值。而《周易》还有一语：变则通，通则久。对万科而言，通过求变、转型，把新旧业务打通，最终彼此赋能，相得益彰。

从城市到乡村，从幼儿至老年，从办公到休闲，从教育到养老，“经过几年的努力，万科的美好生活场景雏形已现。”万科董秘朱旭在2018年中期业绩会上表示，万科的战略不是简单的升级，而是在把握时代发展趋势之下，提升对城市、对乡村、对客户的服务纬度。万科希望通过这种方式，满足美好生活的需要，激发城乡共振，同时实现企业自身的持续健康发展。