长租公寓别做一锤子买卖

上周末，“阿里员工得白血病身故，生前租住长租公寓甲醛房”的文章在朋友圈被刷屏，引爆社交舆论场。不仅是甲醛超标这一项，争抢房源此前还引爆了长租公寓推高房租的争议。

长租公寓经过一段时间试水，目前已经被越来越多的城市白领接受。这些人愿意支付更高的房租改善居住条件，长租公寓运营方将此用作装修和管理支出，帮助租户改善传统租房模式下居住环境和降低日常沟通成本。

近年来，房地产市场大力提倡“租售并举”，租赁市场也展现出极大的市场空间。政策层面和消费者诉求一拍即合，长租公寓不愁没有市场， 但要想真正实现长租需要解决盈利的问题。

一般来说，长租公寓会与租赁房源房东签订长期合约，经装修改造后重新开放给租客，作为中间商，运营方通过赚“差价”获取利润。这种商业模式的关键在于房源的装修“改造”，比如两室一厅会被改造为“2+1”，即由两间变成三间可供出租的房子，最终主要的盈利来源在于“1”的租金。

想吃这块蛋糕的人，手里要有房，装修动作要快。房源是最基本的保障，此后快速装修和入住效率成为关键。为了控制成本，装修和入住之间的时差一般不会太长，难免留下装修安全的隐患。

想赚钱的中间商与难赚钱的长租市场求平衡，租客的利益往往成为牺牲品。长租公寓乱象是运营商们为了追求收益而违规操作产生的结果，也是轻资产模式下资本逐利一味求快使然。租客们承担的高成本并未真正用在改善居住环境上，相反可能被运营商间接利用推高房租。

长租市场的生态正随着它的成长暴露出脆弱性，长租市场的江湖已经生成，怎样生存依然没有定数。租赁的行业共识是前期投入大而回报周期漫长。做长租公寓是长链条、多环节的领域，从选址、装修、招租、推广、水电煤气代缴，行业跨度很大。

做轻生意还是做重生意？不管入局者带着怎样的身份进场，租赁生意都不是一锤子买卖。以美国市场为例，公寓行业利润最好的是做自持的企业，排名前十的公寓企业里超过一半是地产商，前三里面有两家是地产商。

随着城镇化的推进，中国房地产市场规模将持续增长，但受宏观经济整体增速放缓、结构调整及房地产调控政策趋向继续从紧的影响，房地产企业将面临战略抉择或发展模式的更新。而租赁很可能是房企转型的第一块敲门砖。

尽管要经历最坏的考验，但这也是长租公寓行业最好的时候。中介入局同样不乏优势，站在长租公寓头部位置的房产中介，可以利用自身的优势盘活存量开放增量，与房企展开合作，但切不可以牺牲租户利益为代价换取短期利益。否则，当监管来临、资本回归理性，这些行为无异于搬起石头砸自己的脚。(陶凤)