棚改货币化安置如何退场
棚户区改造货币化安置政策逐渐离开舞台中心。近日，长春市下发通知取消货币化安置购房奖励，棚改转向实物安置。随着三四线城市去库存成效明显，地方政府防控隐性债务压力未减，货币化安置渐次退场。不过，要实现三年1500万套的棚改目标，各地仍需其他政策补位。
奖励取消
8月28日，长春市人民政府办公厅下发《关于取消棚改项目货币化安置购房奖励政策的通知》称，为加强房地产市场调控，稳定商品房销售价格，新启动实施的棚改项目将取消货币化安置购房奖励政策，鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。
而在今年1月，山东省也曾提出鼓励实物安置、取消货币化安置奖励的方向。“棚户区改造要与房地产市场调控协同推进，结合各地房价上涨压力、商品房库存情况、维护棚改居民权益等实际，调整政府征收拆迁奖励政策，取消货币化安置奖励，鼓励支持实物安置，维护房地产市场平稳健康发展。”山东省住建厅相关负责人介绍。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者，当前长春的棚改政策思路是非常清晰的，当前各地房价都有明显抬头，从库存数据、市场预期等角度出发，都需要调整各类政策，尤其是棚改政策和去库存政策。
严跃进分析，从房价的同比增幅看，长春当前在全国百城中排名第40位，属于这一轮房价过快上涨的城市。而从长春的库存数据看，去库存周期相对还是合理的，但还没有到绝对短缺的状态。所以说对于长春的棚改政策来说，一方面是减少货币化安置的比例，这样是为了防范价格的上涨。另一方面是为了部分区域的去库存，即实现部分房源的认购。类似规定都是比较务实的。
2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置。这一举措盘活了地方房地产市场，帮助房地产去库存化。而当前，三四线城市去库存基本完成，房价上涨压力增大，此时棚改货币化安置无疑需要降温。
国家统计局数据显示，全国商品房待售面积已经从2015年末的7.19亿平方米降至2017年末的5.89亿平方米。
另有统计称，截至今年3月底，全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米，环比减少1%，同比减少8.7%，目前库存规模已回落到5年前的水平。而100个城市新建商品住宅供应量为3643万平方米，而成交量为4090万平方米，楼市处于供小于求的状态。
政策收紧
实际上，从政策层面来看，棚改货币化安置收紧已经显露迹象。早在去年8月，住建部等六部委发文要求，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。
同年11月，住建部等部委印发通知明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，仍采取货币化安置的2018年新开工棚改项目,国家开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。
恒大研究院日前发布的一份报告指出，2016-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平方米和1.8亿平方米，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%。
而国家统计局公布的7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况数据显示，从同比看，三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨6.7%和5.1%，继续领跑房价上涨。
中原地产首席分析师张大伟认为，目前整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市，严重依赖棚改的货币化安置。事实上，货币化安置造成了大量的购房需求，而在部分城市库存不足的情况下，这些需求放大了购房紧张情绪。
严跃进表示，供求关系和库存结构挂钩，库存规模小的地区是改革的重点。未来实物安置的政策会多一点，而且这个模式会持续一段时间，直到库存再次增多，目前库存规模已经降低到一定程度，未来趋势,实物安置政策会多一点，货币化会少一点。
专项债补位
根据新版“三年棚改攻坚计划”，2018-2020年，我国将再改造各类棚户区1500万套。住建部透露，今年1-7月，棚户区改造已开工407万套，占年度目标任务的70%。
不过，面对依然庞大的棚改基数，完全叫停货币化安置并不现实。住建部也多次提及不搞“一刀切”的政策。而在地方隐性债务风险攀升之际，各地在推动棚改落实的路径选择上也有了更多新的方向。
今年4月，财政部下发《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》。传统模式下，地方政府主要通过项目实施企业申请银行贷款等方式进行融资，而发行棚改专项债，将扩充资金来源，引导社会资本参与棚户区改造，为棚户区改造提供低成本资金支持。
6月，天津首发棚户区改造专项债券，用于天津市西沽南片区棚户区等改造项目，期限五年，预计融资规模为108亿元，一期发行规模15亿元，未来偿债资金主要来源于土地出让收入。
此外，贵州还推出了资源变资产、居民变股民、资金变股本的“三变方案”，探索股权安置的棚改落地新形式。今年上半年，碧桂园、万科和恒大相继进入贵阳拿下棚改项目，拆迁户以土地补偿金参股棚改项目公司，以获取项目分红权。
“未来，在棚改方面还可能有新的做法，例如给予房票和地票，不直接给予资金，然后去政府指定的几个楼盘去买房，这样资金也应用到去库存方面，而不是拿到钱之后去做其他的事情。”严跃进表示。
北京商报记者 陶凤 实习记者 王寅浩/文 宋媛媛/制表