长租公寓“野蛮生长”如何规范

原标题：长租公寓“野蛮生长”如何规范

对于在北上广等大城市工作打拼的年轻人而言，租房一直是许多人的“痛点”，而随着自如、蛋壳等长租公寓的出现，越来越多的人因其配套设施完善、付款方式灵活等原因选择这种新型的租房方式。然而，这种新型的长租公寓真的能令人安心吗？

8月22日，北京市住建委会同市公安局、市工商局等部门，开通了12345打击“黑中介”投诉举报专线。开通首日，北京自如生活资产管理有限公司等23家违规中介机构即被查处。而在5天前，针对近期媒体关于个别住房租赁企业为抢占房源哄抬租金，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确“三不得”“三严查”。

根据中国房价行情网公开信息，2018年7月，北京房租同比上涨达21.89%，环比涨幅为2.63%，租金绝对水平在全国领先，每平米均价达到92.33元/月，而上海、深圳和广州则分别为81元/月、84.8元/月和53.05元/月。那么租金的高涨与长租公寓大规模抢占房源是否有直接关系？租赁行业又需要怎样规范？记者就这些问题采访了相关专家学者。

长租公寓是否推高了房租？

8月17日，我爱我家原副总裁胡景晖称，自如、蛋壳等长租公寓高价抢房源、重装修，是近期房租暴涨的主因之一。他认为，这些长租公寓运营商为了扩大规模，以超过市场租金20%至40%的价格收房，违背了市场规律。

一时间，关于长租公寓的争议尘嚣纸上。而此后，自如、我爱我家等先后发布声明，否认长租公寓推高房租，认为长租公寓不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。

自如CEO熊林在微博中公布了相关数据，“经过六年发展，租赁机构化占比不足3%，自如在北京市场占比也不过8%。”

“看平均数的意义并不大，不如比较特定区域的数据。”中国房地产业协会法律事务专业委员会秘书长康俊亮接受记者采访时表示，长租公寓运营商们的理由并不充分。他进一步解释，房地产市场区域性强，不能只看整体占有率。此次房租上涨矛盾尖锐聚集在东城、西城等城区，要分析核心区域长租公寓的占有率。“事实是北京市核心区房价上涨快，而以长租公寓在整个北京市场占有率低为理由，这样的逻辑是不对的。”

对于房租上涨的原因，同济大学法学院知识产权与竞争法研究中心研究员刘旭认为，长租公寓的发展方式在一定程度上影响了租金上涨。他指出，客观上，为了在短期内实现规模经济，自如等长租公寓企业大量收房，从而确保通过不断增长的规模来维持其金融衍生品的评级和价值。而长租公寓企业通过涨房租大量收房会影响独立房主对房租发展的预期，追随长租公寓房源，使独立房主倾向于涨房租。

“长租公寓抢占房源只是导致房租上涨的一个原因，根本原因是供需存在矛盾。”康俊亮认为。根据贝壳研究院近日发布的数据显示，目前北京租赁人口为800万人，而租赁房源量仅为350万间。“在北京租房需求非常旺盛的情况下，如果一个区域被几家长租机构或中介控制大部分房源，那么他们之间很有可能商量统一提价。”

如果联手哄抬房租为事实，是否涉及不正当竞争？

康俊亮认为，到目前为止，长租企业运营商的行为还不能认定为恶性竞争，也并未违反相关法律。而中国政法大学国际经济法研究所所长、中国国际反垄断和投资研究中心中方主任祁欢在接受记者采访时也表示，2018年开始实施的修订后的反不正当竞争法并没有关于价格恶性竞争行为的相关规定，不能认定长租公寓运营商的行为违反相关法规。

“自如等是否构成哄抬房租还要国家市场监督管理局执法者来认定。”刘旭指出，虽然链家的自如在北京地区长租公寓市场的存量最多，但是因为地段、价格的差异化，以及其他活跃对手的竞争，所以很难证明链家在北京长租公寓市场具有超脱市场竞争约束的市场支配地位。

但刘旭对记者表达了自己的担忧，他指出，如果长租公寓企业之间存在串谋限制竞争，那么就可能涉嫌违反反垄断法。这类共谋可以直接表现为对同一地段面积大小相同的房子划定最低房租水平，也可以体现为对不同小区的房源、不同面积或收房租金水平的房源，划分各自势力范围等等。实际上，虽然房地产中介市场透明度相对比较高，但中介之间共同串谋限制房租价格竞争的现象并非完全不可能存在。

对于长租公寓的“野蛮生长”该如何规范？

8月20日，杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）的长租公寓公司宣布破产。据报道，在租房时，鼎家曾许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租户在不知情的情况下使用了网络贷款。鼎家破产后，租客不仅拿不到先行支付的押金，还依然要每月按时向网贷平台还钱，而房东也未收到鼎家公司应给的租金。据了解，不少中介机构也在使用这种方法作为支付方式。

对于长租公寓的“野蛮生长”，康俊亮说，长租公寓还是一个新事物，在一定程度上还要加以引导，鼓励其健康发展。他指出，对于资本进入房屋租赁领域后要如何操作，注入的资金如何使用等新问题，政府及相关监管部门还需深入研究。他建议加快住房租赁条例或有关租赁专门立法的出台，让租赁行业发展有法可依。同时，充分发挥行业协会的作用，行业协会或相关主管部门可以制作示范性合同文本，使中介、出租人和承租人在权利义务上实现实质性平等。此外，加强行业规范，推行企业信用评价体系，由市场对进入长租公寓的企业进行淘汰。（白鸥）