谁在抬高我们的房租？一线投资人亲述：这盆冷水泼得正是时候

每经记者 李蕾 每经编辑 叶峰

最近“一线城市房租大涨”的消息牵动人心，多家机构的统计均显示，2018年7月，北京每平方米月租金环比涨幅都在2%左右、同比上涨约20%，涨幅明显。

上涨的原因是什么？除了往年大家公认的6、7、8月是租房高峰期，价格水涨船高之外，今年还有一个重要因素也进入了公众视野，那就是长租公寓运营商的推动。或者说，资本的力量。

爆发

起因是一位网友8月初在水木社区的发帖。在帖子中，他点名指出自如、蛋壳两家长租公寓运营商在报价上相互抬杠、垄断房源、最终提高房租的做法，并提出了"这样下来，资本恣意妄为，把人的道德心和凝聚力全部击垮"的忧虑。

接下来，我爱我家前副总裁胡景晖在8月17日的电话会议中表示，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%~40%的价格争抢房源，导致售房成本直接上升，这一行为严重违背市场规律。

一石激起千层浪。长租公寓运营商一下子被推到了舞台的中央，聚光灯齐齐打在它们身上。针对此种说法，当天晚上，监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”“三严查”，这里记者不再赘述。

当然，上述运营商也已经先后回应了质疑。自如CEO熊林在8月19日发布了一条长微博，称六年来自如客户端的价格涨幅远低于市场整体涨幅。

蛋壳公寓执行董事长沈博阳8月18日也发布朋友圈称，“租房关系到民生，不是儿戏”，并表示官方声明将于周一发出。

“长租公寓”是一种什么样的商业模式？这些运营商真有这么大的能量，可以抬高大伙儿的房租？它们凭什么？

下面，记者就来给大家捋一捋。

资本

所谓长租公寓，是近几年来房地产三级市场的一个新兴行业，具体做法是由运营商将业主的房屋租赁过来，进行装修改造、配齐家具家电后，以单间的形式出租给房屋周边的白领等人士。

根据前瞻产业研究院的整理，长租公寓的诞生最早可追溯到2002年，不过彼时正值房地产黄金时代，住房租赁市场并未受到过多关注。直到2014年，大量资本涌入，才推动长租公寓站上风口。目前，长租公寓运营主体按类别已经形成了五类明显的参与者：资产派（新派公寓等）、开发商派（万科泊寓、龙湖冠寓等）、中介背景派（链家自如、我爱我家相寓等）、酒店派（华住城家、铂涛窝趣等）和年轻的创业派（蛋壳公寓、You+等）。

在这其中，拿到融资的运营商不在少数。记者自己做了一个整理，详见表格。

从表格的统计来看，资本介入长租公寓这个细分领域的时间可以追溯到2012年、2013年左右，并不是近一两年才发生的，对行业的影响也更加深远。

在这其中，仅2018年拿到融资的便有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等几家，而2017年底拿到融资的也有多家，尤其几笔上亿规模的融资更是引发了这个细分领域的"狂欢"。在资本的青睐下，这个赛道上的选手开始加速狂飙。

痛点

华平投资过去几年参与投资了多个长租公寓项目，其合伙人丁毅曾公开表示，该公司对于这一投资的逻辑是，过去几年城镇化的进程，是一个非常明显的驱动力，租赁人口越来越多，但其中却存在着诸多痛点。“首先，从供给和需求量来看，租赁人口和租赁房屋之间一直存在需求不是很匹配的问题。第二，一线城市的房价越来越高，中国人首次买房的平均时间已经往后推迟了，大学毕业十几年甚至更长时间都在选择租房，市场需求在增大。第三，中国市场上存量房源很多都是以家庭长期自住为目标建设出来的房源，很难满足个人阶段性生活主要租赁需求。正是这些痛点的存在让长租公寓产业有了切入的契机。”

一位参与了多个长租公寓项目投资的资深投资人也告诉记者，长租公寓市场前景广阔。“近年来房价的上涨已经确定性地将部分人挡在了买房的门槛之外。且房产交易中连环交易的比重较大，这说明资产买卖越来越只限于有房人群进行换房交易和投资，而没有买房的人将越来越无法‘上车’，只能转向租赁市场寻求长期的居住场所。”

一方面是庞大的市场容量和可观的发展前景，另一方面却是无法回避的盈利难问题。究其根源，在于长租公寓业务的盈利主要来自物业租入和租出价格的"剪刀差"，而前期成本投入大、利润回报率不高、回报周期较长是这个行业的普遍痛点。市场公开数据显示，长租公寓的长期盈利目标设置在6%~7%，但当前大多数品牌的回报率不及1%。华菁证券报告也指出，长租公寓的盈利空间比较有限，对于已经进场和试图进场的玩家而言仍然是个有门槛的行业。“无论是资源获取还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。”

那么，如何破解国内长租公寓盈利难问题？上述资深投资人对记者表示，市场已经给出了答案：先考虑占领市场，再考虑附加值盈利。

反思

拿到钱之后，这些运营商要做的事情是什么呢？正如前面所说，拿房源、统一设计装修、房屋出租、租后服务，一条龙。

拿房源是第一步，也是这些运营商铆足了劲作战的主要赛场。烧钱抢占房源、争夺市场份额、争取房租定价权，似乎成了很多人眼里能走得通的盈利模式。

但是这样一来，后果也是立竿见影。中原地产首席分析师张大伟就公开表示，很多租赁企业，特别是长租公寓运营商，低价囤积中低端房源，对其进行升级改造；改造完成后，他们将房屋高价出租，赚取租金上涨带来的差价。“资本大量涌入长租公寓市场，但租赁市场并没有多少是新增供应量，长租公寓抢占房源行为就放大了供需紧张现象，这相当于多了一道关口赚取租金差价。”

另一位来自华南某大型机构的投资人坦言，一线城市房租的上涨最主要的原因还是来自市场，租赁市场的需求上升、供求关系不平衡导致租金上涨是很正常的现象；不过另一方面，包括长租公寓在内的中介公司在房源上的激烈争夺，短期影响也不可忽视。

但综观整个行业，对于长租公寓来说，拿房源只是第一步。从目前的情况来看，在装修设计、租后服务等后续环节，国内的长租公寓仍然饱受诟病。正如上述投资人所言，归根到底长租公寓的盈利能力还是来自精细运营、服务价值、用户粘性等等，而不是只当一个“二房东”、赚赚差价。

“这盆冷水泼得正是时候，让大家都停下来思考思考，对行业来说未尝不是一件好事。”该投资人感慨。