赵秀池：稳定租赁市场有利“房住不炒”

最近，一二线城市房租猛涨成为人们热议的话题。有人不禁感叹，买不起房就算了，难道租都租不起了吗？

租赁住房是绝对的刚需，能更好地体现房子是用来住的，不是用来炒的定位。而且高房价下租赁住房居住更划算，用买房资金派生的利息支付房租绰绰有余。因此，大力发展住房租赁市场，是未来房地产市场发展的一个重要方向。

正因为如此，政府不断鼓励租赁市场的发展，出台了一系列政策，如国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，国土资源部和住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等。各地方政府也纷纷发布租赁新政。例如，2017年北京市住建委发布并实施了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》，规定承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。同时，大力发展机构租赁，建立租赁监管平台。

就北京而言，大部分外来人口将是租赁住房居住的。因此，这轮房租上涨成为人们关注的焦点。其实，作为一种价格，房租也是由供求关系决定的。当前房租上涨由多个因素叠加导致：去年年底以来拆除违章建筑、查处群租房、治理地下空间，导致出租房源越来越少;开工季、毕业季、开学季的到来，导致住房需求增加;租售比过高，出租住房收益率较低，房东调租的愿望强烈;一些房地产中介垄断房源、高品质长租公寓的出现，也从一定程度上助推了房租的上涨。

房租上涨太快与房价上涨太快同样不利于房地产平稳健康发展。为了稳定房租，笔者建议如下：

第一，大力增加租赁住房供给。既要发展机构租赁，也要鼓励个人直接提供房源。个人直接出租有利于减少中间环节，减少承租人的支出，进而有利于稳定租金。未来国有土地不再是住房的唯一供给者，要发挥集体建设土地在租赁市场的作用，既可建设成套家庭住房，也可建设集体宿舍，满足不同层次的租赁需求。低效利用的厂房、闲置的商办类住房都要充分利用起来发展租赁。

第二，针对不同收入群体提供不同的租赁住房。租赁住房的需求同样有高中低档之分，供应要与各个层次的需求相吻合。要发挥公共租赁住房对租赁市场的导向作用，对符合条件的低收入人群和符合城市功能发展定位的人才由政府提供公共租赁房，既可实行实物配租，也可以扩大货币补贴范围，鼓励到市场上租赁适合自己的住房。

第三，对出租方减免税费和提供低成本融资，鼓励个人和机构释放更多的低成本房源。

第四，建立租赁市场信用体系和租赁行业协会，加强对房地产经纪机构、住房租赁企业的自律与监管。

相信，未来租赁市场的发展会越来越规范，租赁住房同样会使生活更美好。(作者是北京市房地产法学会副会长兼秘书长)