谁在操纵北京房租上涨？

一些地区价格上涨20%，租客直呼市场没有洼地；房产中介高价抢收房源，资本助力让其底气更足

谁在操纵京城房租上涨？

业内人士表示，很多品牌方不计成本抢房源，最后毫无疑问会转嫁到租客身上

“体验了一把待价而沽的感觉。”8月，随着大量高校毕业生离校，租房价格也一再攀升。家住北京天通苑西二区的吴敏说自己一套100平方米的三居室在经过中介两轮谈价之后，租金直线上升。“从我预期的每月7800元，直接涨到每月1万元，租期11个月。”

计划在近期租房的于丽华有着更加真切的感受：“今年北京的租房价格更贵，房子更难租。就连五环到六环之间，房租价格也比之前涨了20%。”

北京房租价格急剧上涨，谁在操纵房租上涨？《工人日报》记者对此展开了调查。

“价格环比要增加10%”

“幸亏我们下手早，不然现在租房太难了。往往都是上午看到价格合适的房子，下午就被租出去了。”刚刚签约北京市一家事业单位的陈媛告诉记者，5月份，她和同学开始着手租房子，目前两人在东城区租下了一套37.8平方米的小房子，租价5400元。“房子很旧，上世纪90年代的老房子，没有电梯，但是仍然很抢手。”

“本来以为市区房租贵，就住稍微远一点，哪想到这么远房价也挺贵。”在通州区杨庄小区租住一套两居室的陆鸣告诉记者，“预算两三千元基本没有房子可租，现在北京租房市场没有洼地。”

记者在朝阳区和通州区几家房屋中介走访发现，目前除了合租价格能控制在每月2500～2900元之间，整租两居室价格每月都在4800～5700元之间。

“这段时间是租房市场的高峰期，价格高很正常。”通州区万达广场附近的一家中介公司负责人告诉记者，从今年5月开始，北京房屋租赁成交量就在不断攀升。“价格环比要增加10%，留给租客决策的时间也低于往年。毕竟群租房市场减少了，供给减少，需求量还在增加，租价不涨不可能。”

他给记者算了一笔账，北京市规定出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住人数不超过2人。“如果按照100平方米来算，原来能住20人，现在最多住6人。相当于清理一套群租房，就减少两套房源。”

链家研究院的数据显示，从2017年8月～2018年2月，链家平台新增租赁房源连续7个月环比下降，目前租赁新增供给仅为2017年的一半。

“抢到房源就是抢到财源”

“抢房的中介变多了，我现在还能收到高价收房源的宣传单。”在朝阳区双桥附近居住的王晨说，他刚刚将一套面积90平方米的房子以每月9500元的价格签约给一家中介公司。“我这套房子是紧凑型三居室，基本不需要怎么改造就能直接出租，几家中介都看上了这套房子和我谈。”

王晨告诉记者，他在谈的过程中发现，由于中低端租赁房源的缺乏，中介公司偏爱整套的大户型，希望通过改造挂在平台上供租户选择。“很多大户型稍微改造一下，就可以变成职场新人的落脚之处，房屋硬件好的可以租得更贵。”

“我们一般都会比业主心理价格高三分之一报价，如果不行可以看情况再加价。”朝阳路上一家中介公司业务员告诉记者，“谈价格时最好拿下，不然同行竞争时加价更凶猛。少赚一点差价没关系，最重要的是房源。”由于中介平台发布房屋租赁房源还需要收1个月的房租作为服务费，所以谈起房源价格还是很有底气。

走访中，多家房屋中介公司的业务人员对于尽可能多抢到房源看法一致：“抢到房源就是抢到财源，房屋中介公司就是靠房源吃饭。”

合硕机构首席分析师郭毅分析称，这背后一个是市场的原因，一个是行业的原因。各个城市限购较严重，购房需求没有得到满足，只能通过租赁方式解决居住问题。这导致租赁市场需求量上升，租金上涨。另外，各个中介公司在市场中的竞争比较激烈，造成了中介公司利用价格杠杆进行房源争夺。

中低端房源经改造变成中高端房源

据统计，一线城市去年高校毕业生的起薪平均5000元出头，而吸纳就业比较多的几大职业中，快递员平均工资在6000元左右，司机、厨师平均工资都在5000元以下。而北京二居室的平均房租接近5000元，即使合租，租房支出也占到这些群体收入的一半以上。

“短期来看，房租上涨态势很可能不会终止。”中原地产首席分析师张大伟说，考虑到出租房源的结构性变化，部分地方的房租还会涨。“很多租赁企业特别是长租公寓，把一些中低端的租赁房源收购之后升级改造。过去有可能是中低端房源，现在变成了中高端房源，所以租金有一个明显的上行。”

“看起来好像是房产中介高价抢房，赚取中间差价，租客只能被动接受租赁市场定价。但实际上，并不是所有的租客都没有议价能力。在目前的房屋租赁市场上，中高端租赁供给是过剩的。”北京一家高端租赁市场研究人员告诉记者，随着很多开发商长租公寓产品入市，中高端的房子其实是供过于求的。“刚需型租房人对于租金价格敏感，从总体上看租房市场供需是平衡的，但是结构上看却严重失衡。”

记者了解到，在租房市场，运营租房品牌的方式主要有两种，一是类似万科、龙湖等品牌地产商，重资产运营租赁品牌。企业先拿出钱来购置租赁性质的土地，然后在土地上盖房子用于租赁。而另一种就是传统租房中介采用的轻资产运营模式，通俗讲就是“二房东模式”。他们主要从各地收来房源，然后再加工，通过装修及提供其他服务来提高租金。如自如公寓、蛋壳公寓等。

“资本市场对于租赁这块大蛋糕蠢蠢欲动，赚转租差价、吸榨年轻人或许只是房产中介业务的一小部分。” 一位业内人士说，拿北京、上海、深圳3个特殊城市的租赁房市场来说，由于人口流入大，租赁需求高，如果将这三个城市的租赁房源垄断下来，房租价格就会轻而易举地提上去。“房租上涨带来利差、盈利或者是中介公司估值上升。 ”自如2018年初进行的A轮融资共计40亿元，该笔融资金额刷新了中国公寓行业单笔之最。蛋壳公寓完成了1亿美元的B轮融资以及7000万美元B+轮融资，近期更是发行了规模为2.035亿元的ABS产品进行融资。

业内人士表示，很多中介公司不计成本抢房源，这个成本最后毫无疑问会转嫁到租客身上。

8月17日，北京住建委等多个部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，要求他们不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源等。