北京房租凶猛：有房东将月租金由5200元涨至7000元
住房租赁机构化 毕业季需求大增
北京房租凶猛：有房东将月租金由5200元涨至7000元
李婧，童海华
卢志坤 刘女士已经在北京朝阳区姚家园的一套两室一厅房租住了一段时间，此前她们的房租约为每月5200元。今年6月底，前份租约到期后，房东告诉她们，房租将涨到7000元一个月。
与刘女士一样遇到租金大幅上涨的租客不少。《中国经营报》记者近日在北京多个区域走访了解到，随着毕业季租房高峰期需求大增，各个区域房租出现不同程度上涨。
统计数据显示，今年前7个月北京住房租金价格同比涨幅超过10%，租户议价空间明显缩窄。
接受采访的多位市场人士表示，自去年大兴大火以来，随着拆违行动和治理群租房乱象的力度加大，低价房源大量清退，今年以来内城几个区域市场租住需求明显增加，有效供应减少叠加市场需求大增，租金一路上扬。
此外，随着企业加速布局长租公寓市场，租赁市场机构化趋势加快，供应结构高端化以及租赁机构哄抢房源，也大幅提升了市场整体租金水平。
8月17日，北京住建委就住房租赁企业哄抬租金抢占房源问题，约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。同时严查哄抬租金扰乱市场的行为。
朝阳海淀涨幅居前
记者在大兴黄村兴华大街附近的一家链家门店了解到，离地铁站走路大概十分钟左右的路程，两居室月租金3500元左右，房子相对比较老，不带电梯，楼高多为6层。房龄稍微新一点带电梯房，两居室月租金在4000元以上。工作人员告诉记者，大兴这边租金基本上没有变动，主要是去年年底大兴那场大火后房租涨幅比较大，涨了有30%~40%。之前两居室每个月也就是两千五六，大火之后涨到三千三四。
记者来到丰台角门西地铁站附近的一家链家门店了解，附近一个开间月租金4200元，两居室月租金5500元到6000元左右。工作人员告诉记者，现在在租的房源都是老房子，不带电梯，而且几乎都是五层或六层的高楼层，低楼层在租的房源很少。因为基本上租户都会选择续租，能给自如的房子也就给自如改造出租了，所以现在房源很少。“大兴大火后租金涨的比较多，之后租金就一直没下来，而且也一直在涨，大概涨了500元左右。”
“大兴大火那时候300套房源不到一个星期全租没了，抢房。租赁市场每年的2月和8月份是高峰期。一个是大学生租房，一个是过完年刚回来的一部分租客。”角门西地铁站附近的一家我爱我家(5.540,-0.17, -2.98%)门店的工作人员告诉记者。
记者走访了解到，各个区域受到去年年底大兴大火的影响比较大，房价都出现了不同幅度的上涨。不过，对各区域的影响不一，其中朝阳和海淀涨幅比较明显，根据房屋面积、环境等不同，月租金涨幅在1000元到2000元不等。多位房屋中介人员告诉记者，近期房源较少，成为租金上涨的重要原因。部分高端房源的租金则在6月后出现明显上涨。
记者来到朝阳区西大望路的一家链家门店采访时了解到，一居室月租金5000元到6000元左右，光辉南里的一套一居室报价6100元，为七层不带电梯。两居室则要月租金7500元。工作人员告诉记者，西大望路这边的房子月租金普遍涨了1000元左右。去年大兴大火之后，不让打隔断，房租涨得比较多。现在房源少，租户多。他表示，现在管得比较严，两居室超过四个人居住就会被查。
记者在西大望路附近的一家麦田门店了解到，环境相对比较好的一居室带电梯房，月租金约6000元~6500元左右，两室的月租金为8000元~10000元甚至更贵。工作人员告诉记者，附近最高端的楼盘，一个80多平方米的小两居，去年月租金13500元，今年涨到15000元。“去年涨得不算多，主要是今年六七月份涨得比较多。房源稀少是主要原因。”
记者在海淀中关村(5.760, 0.03, 0.52%)附近走访了解到，一居室月租金约为7000多元，两居室则是8000多元，环境稍微好点的约为9000元左右。一个链家门店的工作人员告诉记者，一居室相较去年同期每月涨了1000元左右，两居室涨了2000元左右，三居室涨得更多。
他表示，因为海淀教育资源丰富，所以房租会受影响。从6月份一直到11月份都是租房比较热的时间，一般5月份开始房租就会上涨。5月份的时候一居室六千二三，现在六千七八到七千一二左右。海淀这边租客一般除了上班的，还会有陪读的。
供不应求为主因
根据贝壳研究院相关数据显示，今年前7个月，北京市场平均租金为86.4元/平方米/月，略高于去年同期水平，7月租金环比涨幅为2.6%。剔除不可比因素，今年前7个月，租金指数同比上涨10.7%。我爱我家研究院统计数据则显示，今年前7个月，北京房屋租赁市场交易总量较去年前7个月增长14.4%。
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥表示，据不完全统计，目前北京有超过800万人租房居住，但租赁住房供应只有160万套左右，租赁住房总量不足，大量流动人口租住在城中村，供需关系紧张，租金呈持续稳步上涨势头。同时，治理群租和清理违建减少了低价租赁房的数量，特别是去年“11·18大火”以来，对地下室、群租房等违法租房的查处力度加大，减少了大量的低租金违建住房。
贝壳研究院数据显示，今年以来，北京市中心城六区租赁成交占比保持在2017年以来高位，六七月份这一占比明显上升，7月达到了76%，是2017年以来的次高值。贝壳研究院分析认为，从2017年末开始外围城区不符合居住要求的违规建筑、群租房等被清理，导致需求向内城转移，中心城区租赁物业单价较高，从而带动全市平均租金的上涨。
数据显示，2017年12月北京新增挂牌租金水平环比明显上涨3.2%，此后议价空间亦有明显收窄。随着毕业季临近，2018年5、6两月，新增挂牌租金水平环比分别明显上涨3.6%和2.5%，议价空间进一步收窄，6月降至3.7%，为2017年以来最低水平。
记者在走访过程中发现，链家门店的工作人员都不约而同向记者推荐了该公司旗下的公寓品牌自如。自如的价格会比普通房源月租金平均高出1000元甚至更多，并且还要收取10%左右的服务费。
在海淀区出租一套4居室房源的王女士告诉记者，在她出租的小区里也有租给自如的房源，一些租客看完同小区的自如房源后到她那看房的也不少，租客们告诉她环境都差不多，但是自如的租金要比她这儿贵不少。
记者了解到，自如房源大多以合租为主，采用N+1、N+2等模式，也就是2居3居多隔出1~2间屋子。其中的一名工作人员告诉记者，普通租房房源少，如果怕租不到，自如一定会租到的。
租赁机构化推升租金
赵庆祥表示，北京已有超过15%的租赁住房由住房租赁企业运营，高租金长租公寓、青年公寓、白领公寓等租赁住房占比不断提升，租赁住房的结构性变化，也是造成租金上涨的原因。同时，经纪机构(住房租赁企业)争抢房源哄抬房租，市场上出租房屋供小于求，经常会出现一套房源多家经纪机构(住房租赁企业)争抢的局面，往往是“价高者得”，特别是有资本支持的机构，甚至不计成本地拿房，房租水涨船高。
赵庆祥认为，2015年以来，北京市住房价格经历了一轮快速上涨，房价租金比偏离正常区间。“租金和房价应当有一个合理的比例关系，目前就北京来看，同期的房价和租金计算，租金收益率也就2%左右，租金回报率不高。房价上涨一定会带动租金上涨。经历过一个房价快速上涨之后，租金会补涨。”
根据贝壳研究院相关数据显示， 2018年上半年北京市居民租金收入比为22.2%，略高于2015年和2017年，但略低于2016年，仍处于30%以内的合理范围。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池也认为，多元化、多样性的租房市场的形成，对房租有一定的影响。租赁市场也有高中低档之分，如果公租房、低端租赁住房供应增加，则房租会下降;如果高档租赁住房供应增加，则会拉高房租水平。
她表示，房租水平也受政策影响。每一个新政出台，都会对房租形成一定影响，最终房租水平是所有综合因素作用的结果。例如，根据租赁新政，京籍无房家庭满足条件可以得到子女接受教育的权利，不再与产权房挂钩，这一新政会增加租赁住房的需求，进而推动房租上涨;政府鼓励开发商自持物业供给租赁住房，而目前开发商自持租赁住房有走高端化趋势，而且是成本定价法确定房租，从一定意义上拉高了房租水平;住房鼓励机构租赁，机构租赁的租金水平高于个人房东直接出租的租金水平。
赵秀池还表示，目前来看，北京租房市场的供求状况仍然不平衡。尤其是小户型一居室、二居室、集体宿舍严重短缺。从2013年开始，北京制定了群租房的标准，但市场上的集体宿舍几乎没有供应，租赁市场主要以个人闲置的房源为主，缺乏大规模的机构供给房源。
贝壳研究院分析认为，从理论上看，租金的涨幅长期与居民收入，尤其是租房者的收入水平保持较强的相关性。尽管短期租金数据会有波动，但长期向收入水平收敛。历史数据显示，每年7~8月会迎来租赁成交的季节性高点，价格达到峰值。之后市场开始进入淡季，租金将迎来回落。从线上数据来看，当前租赁热度已经开始下降。贝壳找房租赁访问量和链家APP租赁访问量均开始下行，链家租赁新增客源也开始减少。预计8月租金涨幅将会继续收窄，9月后市场开始进入传统淡季，预计租金将迎来下滑。