多地出台新规加强管理 防范房地产市场“明租实售”

有效推进住房租赁市场建设发展，是当前建立房地产调控长效机制的重要内容。然而，伴随开发企业自持商品房逐渐入市，一些“以租代售”的违规行为不断出现。近日，杭州、天津相继发布关于加强企业自持租赁住房管理的通知，以防止房地产市场“明租实售”行为。专家表示，一系列政策出台表明了政府发展完善租赁市场的决心，住房租赁在很长一段时间内仍将会是一个热点市场。

“政策的出台和当前租赁市场全面发展提速有关。此类政策利好未来自持型物业落地，总体上利好房地产长效机制的推进。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此类租赁住房强调长租概念，但也不允许有类似10年以上在租赁期，这也是为了防范“明租实售”现象。对于违规做法，企业将会面临限制拿地、将可售房源调整为租赁房源、缴纳违约金等惩罚。

目前，在高额利润刺激下，总有一些开发商绞尽脑汁钻政策空子，通过打“擦边球”的方式，将租期较长的租赁房源变相卖给消费者，一度受到相关部门的约谈与处理。限制“以租代售”自然也成了各地政策管控的重点。

自2016年“9·30”楼市调控以来，超过百城相继发布了调控政策，其中促进住房租赁市场、租购并举解决居住需求成为政策共同点，租赁市场也成为2017年政策着力最多的板块。

有数据显示，2018年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的细化落实，包括北上广深、成都、杭州在内的10余个一二线城市均搭建了统一监管的住房租赁服务平台，各城市关于租赁的一些管理条例、政策也相继出台。

从租房需求来看，2018年上半年全国重点一二线城市租房需求量均有明显上涨，上海、南京二季度租房需求量同比涨幅为70.66%、69.38%，分别领跑一二线城市。

安居客房产研究院首席分析师张波表示，目前很多城市开始增加租赁土地供应规模，保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配，住房租赁将成为居住权保障不可或缺的重要支撑。

与土地供应积极因素相应的是，大型房产企业积极在一二线城市收揽自持用地用于租赁。房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房的潜在供应来源，并且有机会为租房人群提供更规模化、规范化、标准化的租房产品。但是，必须要加强对开发商自持项目的管控，避免“以租代售”情况出现。

严跃进表示，从天津此类政策来看，租赁市场发展的速度会加快。考虑到此前杭州也有类似版本的政策，预计全国各类城市都会对此类自持概念的住房形成更规范的政策指导。

“未来租赁依然会是重要的政策红利点，在增加租赁土地供给量的基础上，各地方政府或出台政策鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持，针对金融支持住房租赁市场的相关政策也会同步落地。”张波说。