房价飞跃郑州样本：脱缰的野马？

本报记者 祁三连 实习生 晏思思 北京报道

导读

随着城中村的全面改造，大量的人口需要安置，衍生出来的购房需求也在加大。此外，北上广深房价的上涨，分流了一部分回乡置业的人群，加上热门城市购房政策收紧，部分投资者需求外溢，开始流向郑州。

7月17日，国家统计局公布6月份70个大中城市房价，郑州新建商品住宅价格环比涨幅1.8%，同比涨幅3.2%。据21世纪经济报道记者统计，这是自今年4月以来，郑州新建商品住宅价格连续三个月保持环比上涨。

“脱缰的野马”这个比喻近年来被频繁用于描述郑州楼市。58安居客房产研究院数据显示，2013年，郑州新建商品住宅均价为7500元/㎡，2014年的均价8000元/㎡，2015年的均价9200元/㎡，2016年的均价10525元/㎡，2017年的13500元/㎡，基本保持了每年至少1000元/㎡的增长速度，2017年受郑州政策利好和地铁的完工，房价更是一路飙升。

2018年，郑州房价上涨的步伐并没有止步。据同策研究院发布的《郑州楼市调控政策趋势研究及房企机会判断》也显示，目前郑州刚需住宅均价在14000元/平米左右，但高端楼盘TOP10均价在37844元/平米以上，价格明显背离城市居民平均购买力。报告显示，2018年1-6月郑州市纯住宅成交均价排名最前的两个项目均位于郑东新区，分别是融创天璟园和金茂云庭，均价分别为55944元/平米和54011元/平米，排名前七的项目均价都在4万元/平米以上。另外，据媒体报道，郑东新区北龙湖区域的楼盘单价普遍已破4万，个别房源的单价已经10万+。

郑州楼市年鉴

随着一线城市城镇化接近尾声，二三线城市房地产市场“正当年”。一方面，品牌房企纷纷进驻；另一方面，当地房价也出现了坚挺的上涨趋势，甚至逼近一线城市。郑州就是一个典型的房价飞跃样本。

据克而瑞发布的《2017年郑州房地产市场报告》显示，截至2017年底，郑州已累计进驻百强房企50 家，其中二十强房企19家，累计储备土地5575亩，未来累计上市面积1175万平方米。2017年新进驻郑州的百强房企9家，储备土地727亩，未来上市面积144万平方米。另外，龙湖、中南、星河湾、首开、中国铁建、蓝光、金辉、越秀、复星、卓越、中国中铁、仁恒、中骏、德信、中建东孚、建发、华宇、当代、北辰、苏宁、北京城建、海尔、华发等23家百强房企意向进驻郑州。

21世纪经济报道记者注意到，2016年上半年，就在郑州限购政策出台前夜，当时郑州房地产市场持续“高温”，房价涨幅直追北京、上海、广州等一线城市，商品房销售异常火爆。

据国家统计局公布的2016年8月份70城房价数据显示，郑州房价领涨全国70城，新房价格环比上涨5.6%，二手房环比上涨4.5%，均为全国最大涨幅，也是连续四个月进入全国涨幅榜前三。2016年郑东新区的土地拍卖中，多次出现了楼面地价3.6万元以上的地块，由于持续拍出地王，地价有超越一线城市广州的态势。也正是因此，当年9月份，郑州紧急出台了被称作“郑九条”的新调控措施，提出“加快供地”、“网拍熔断机制”、“严格落实预售证制度”、“不得以各种借口分批、分次销售”等调控手段。

继“郑九条”后，郑州楼市调控政策持续加码，一定程度上抑制了房价高涨的势头。58安居客房产研究院分析师张卫娜表示，目前郑州主城区房价均价在1.4-1.6元/平方米之间。从去年7月份至今，房价稳中小幅上涨，涨幅较去年同期相比降幅明显。

不过，地王的出现使得郑州楼市仍然出现看涨行情。据同策研究院报告显示，从近五年郑州住宅用地供应量走势看，郑州市区土地楼板价呈上涨趋势，2016年开启调控后，楼板价下跌，但未改变整体趋势。2018年上半年，南龙湖、滨河新城、南港等热门板块相继拍出高价地，管城回族区、上街区、航空港区楼板价大幅抬升，推升房价看涨预期。另外，2018年上半年郑州地王依然集中在经开区，但从区位来看，大部项目位于郑州市三环外，这也是2018年上半年郑州市供地的特点，即城市远郊大量集中供地。远郊区域楼板价攀升直追住宅均价，加剧楼市看涨行情。

以郑东新区北龙湖片区为例。据不少当地媒体报道，该片区均价在3万到10万元/平方米(特殊户型)不等，面积区间在140-600㎡，最贵的单价是11万/平方米。

针对北龙湖区域的超高房价，21世纪经济报道记者也采访了一家郑州本地的房地产开发商销售。该销售称，“住这里的都是有钱人”。她介绍道，北龙湖区域的房价贵是因为区域价值确实存在，地处三环内，政府在规划上将其定位为高端区域，投资力度也大，配备的各种资源和设施都是高端级的，和一线城市差距不大。开发商拿地时的地价也很贵，自然售价就高。

21世纪经济报道记者也随机采访了位于郑东新区的北龙湖金茂府项目的销售。该销售表示，近两年，北龙湖区域的房价有明显的涨幅，金茂府旁边的一个毛坯楼盘就在一年多的时间里，从单价4.8万元/平方米涨到了5.8万元/平方米。该销售介绍称，北龙湖金茂府项目中也有单价为10万的户型，但数量很少，大多是5.6万元/平方米的户型。大部分购房者都是选择自住，也有重复购买的，甚至有客户曾一次性购买6套房源。据该位销售称，今年第一季度，北龙湖金茂府就创造了六个亿的销售额。

城市高速扩张

不可否认，郑州房价高速上涨也伴随着城市建设高速发展。

近年来，郑州经济保持健康快速发展，综合实力不断增强。2016年底，郑州成功入围国家中心城市。随着中原经济区战略、航空港区获批、米字高铁规划、自贸区获批等一系列利好政策的出台实施，郑州城市建设越来越快，城市框架也不断拉大。10年间，郑州“长大”70%，郑东新区也从荒芜之地崛起成“金融城”“商务城”“会展城”。4月11日，郑州机场正式升级为4F机场，可起降全球最大民航客机，上街机场也在今年上半年初步建成，为打造郑州机场通达全球的“空中丝绸之路”航线网络提供了有力保障。

除了城镇化建设高速发展，郑州当地对人才吸引政策力度也非常大。2017年11月23日，郑州市委市政府举行“智汇郑州”人才政策发布会，采取500万奖励、300平免租住房、购房补贴、“零门槛”落户等多种方式引进人才来郑、留郑。4月26日，郑州市统计局发布的《2017年郑州市人口抽样调查主要数据公报》显示，2017年，郑州市常住人口为988.07万，比上年的972.39万人增加15.68万人。其中，居住在城镇的人口为713.71万人，占72.23%；居住在乡村的人口为274.36万人，占27.77%。

张卫娜认为，目前郑州规划的新城新区数量可观，城市四周道路、轨交都在同步建设。加上国字号的中心城市的政策加持，郑州城市发展潜力巨大，扩张速度极快。城市扩张需要大量人口(人才)，而目前态势来看是利好的。另外，郑州市去年底发布的“智汇郑州”人才政策，用最大的诚意在向社会青年贤达发出邀请，这些将是为城市发展做出贡献的生力军。加上省会城市的天然属性，三四线城市大学毕业生大多数优先考虑在郑州发展，保证了人口数量的一定量增长。

另外，张卫娜还认为，随着城中村的全面改造，大量的人口需要安置，衍生出来的购房需求也在加大。此外，北上广深房价的上涨，分流了一部分回乡置业的人群，加上热门城市购房政策收紧，部分投资者需求外溢，开始流向郑州。“购房群体的激增，导致房地产市场供不应求，购房者多，房子少，抢房现象随处可见，从而引发房价迅速上涨。另一方面，越来越多的一线开发商进驻郑州，资金实力雄厚，想要抢占中原市场，土地必不可少。不断争抢的土地市场，地王层出不穷，不断刷新的地价，开发成本增加，也在一定程度上推进了房价的上涨。”

值得注意的是，有当地业内人士认为，部分楼盘违规炒作也在一定程度上助推了郑州房价上涨。此前有媒体报道，部分楼盘在蓄客过程中不停向客户释放“涨价”信号，不仅有众多销售人员在个人朋友圈“刷屏”，一些企业也在微信公众平台上传播“郑州房价要疯、要失控”等信息。

该位业内人士对21世纪经济报道记者表示，不少楼盘以“学区房”、“豪宅区”、“下一个城市核心”、“下一个价值洼地”等噱头进行恶意炒作，导致市场上甚至出现了倒卖排号赚取好处费等行为。据该位业内人士观察，有不少购房者在交房之前进行维权，大多数是因为“被欺骗”、“高回报许诺”、“只为成交目的”式定房，这些“被成交者”有不少原本并不是刚需，差不多是被忽悠成客户的。

房价整治

需要指出的是，决策层坚持房地产调控的决心并未动摇，当地政府也有所警觉。

7月9日，河南省住建厅发布的《关于进一步规范商品房销售行为的通知》明确提出要重拳整治“以私下内部认筹、排号等方式蓄客，通过集中选房、网上选房或者发布虚假房源和价格信息，捏造、散布开盘售罄、封盘涨价、地王楼王、政策变化等不实信息以及雇佣人员制造抢房假象等方式恶意炒作，哄抬房价，扰乱市场秩序”的行为。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，郑州楼市发展中，确实存在一些冒进的地方，各种工程问题、楼盘资料问题、客户维权等问题都比较多。实际上对于郑州市场来说，城镇化率在加速，购房需求强劲，所以开发商本身就会有比较积极的做法，但积极往往会演变为冒进和激进，在业绩成长的时候也可能使得市场的部分评价是负面的。

不过，严跃进认为，当前郑州房价过快上涨，的确需要相关政策进行管控。但是看涨的声音比较多，楼盘本身的定价也会比较强势，这些都会带来房价的继续坚挺。从大趋势看，价格完全往下跌的可能性是不大的，但是可以适当压缩房价上涨的幅度，同时适当在租赁市场方面发力，这样利好住房成本的降低。

关于郑州楼市的未来走势，张卫娜也认为，郑州的城市价值在增长，楼市潜力巨大。今后仍将保持房价的稳步增长，甚至不排除调控力度减弱时强力反弹。目前郑州除上街区外均划入限购区域，首套房贷款利率持续增长，购房成本越来越高，加上最近开始的对楼市乱象的集中治理，会对目前市场产生一定的影响。市场房源充足，暂时不用担心“摇号购房”，房价应该会比较稳定。