易宪容：三四线楼市异动有风险

按照国家统计局15日公布的房地产市场数据，从房地产开发投资、房屋新开工面积、房地产开发企业土地购置面积和房地产开发企业到位资金等数据来看，以往热点城市房价正全面回调，房地产领域开始全面滑坡，估计以后会越来越惨淡。

但实际上，关注一下国内不少城市房地产市场出现的情况就会发现，不仅房价在快速上涨，房地产市场的繁荣也仍在继续。比如15日的新闻报道成都楼市直击17000人抢千套房，买房队伍绵延几公里。由于受地方政府楼市调控限价政策影响，新房和二手房价格倒挂严重(即新房价格低于二手房价格)，同一区域新旧房价差别普遍超过30%，新房成为买房者抢购对象。

房地产市场的疯狂还表现为房价房租比。厦门市1月份房价与租金比值达到1100。这意味着，当房价与租金分别保持不变时，将需要91.7年才能通过租金回本。如果将未来租金折算为当前价值，则租金回本期还将更长。随着二三线城市的房价快速上升，一些城市房价已直逼北、上、广、深，其售租比更是让许多人大呼疯狂。14日，中国社科院发布房地产蓝皮书《中国房地产发展报告2018》。报告显示，2018年1月厦门的住房价格中位数已经超过一线城市广州。杭州、南京、天津的住房价格中位数与广州只有每平方米一两百元的差距。当然，上述这些情况不仅在一二线城市发生，也已经全面蔓延到三四线。据我在最近到过的几个三四线城市了解，过去一年里，在这些地方有价格上涨一倍的房地产项目是常态。

国内不少三四线城市房价上涨有几大原因：一是在住房投资者看来，这些城市的房价与一线城市相比都处于投资洼地，在中国房地产市场价格只会上涨不会下跌的判断作用下，在三四线城市房价如此低的时候进入，随着未来房价上涨，其投资收益肯定是巨大的。

二是有舆论认为，无论中央的因城施策房地产政策，还是地方政府的房地产市场调控，其调控目标是保持现有的房价上涨稳定。这种观点带给市场一个预期，三四线城市的房价只能涨不能跌。

三是就国内不少二线城市的房地产市场来看，这些城市的政府都在千方百计地调整房地产市场政策。比如目前西安、南京、天津等城市的引进人才政策，变相给房地产市场调控政策松了绑，在这种情况下，这些城市的房地产市场岂能不出现住房抢购潮？有了二线城市的示范作用，许多住房投资炒作者也纷纷涌入三四线城市的房地产市场。

对于当前三四线城市的房地产市场来说，其房价快速上涨的风险会越来越大。这不仅由于这些城市房地产投资者承受风险的能力低，更由于这些城市多是人口净流出城市，其住房投资机会与一线城市不可同日而语。如果对这些情况视而不见，有可能会引发更大的风险。(作者是青岛大学经济学院教授)