西安“开发商无证售房状告业主”案二审驳回开发商诉讼请求

据微信公众号“西安中院”（ID：xazhongyuan）12月29日消息，12月29日，西安市中级人民法院对上诉人李琛茹与被上诉人西安闻天科技实业集团有限公司（以下简称闻天公司）确认合同无效纠纷案作出终审判决，判决撤销西安市长安区人民法院一审判决，驳回闻天公司确认合同无效的诉讼请求。

图片来自微信公众号“西安中院”

闻天公司诉李琛茹确认合同无效纠纷一案，西安市长安区人民法院于2018年6月14日一审宣判，判决闻天公司与李琛茹于2016年4月25日签订的认购合同无效。宣判后，李琛茹不服提出上诉，西安市中级人民法院依法立案受理，组成合议庭公开进行了审理。

法院经审理查明，闻天公司于2011年4月15日取得案涉房地产“紫杉庄园”项目的土地使用权证，2012年1月19日取得建设用地规划许可证，案涉房地产项目于2016年5月动工建设。2016年4月25日闻天公司与李琛茹签订了认购合同，李琛茹依约支付了全部房款。2017年5月主体封顶， 6月2日取得建设工程规划许可证，7月27日取得建筑工程施工许可证。2018年2月12日，闻天公司以案涉房屋未取得商品房预售许可证为由，将李琛茹起诉至法院，请求确认双方签订的认购合同无效。2018年6月8日闻天公司取得案涉项目的商品房预售许可证。二审期间，李琛茹申请撤回上诉，法院经审查依法不予准许。

西安市中级人民法院经审理认为：双方合同的名称虽为“紫杉庄园内部认购合同”，但合同对买卖双方当事人名称、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间等内容进行了明确约定，合同内容已经具备了商品房预售合同的主要条款。闻天公司与李琛茹在诉讼中也均认可签订商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示，且在合同签订当日李琛茹即支付了房屋总价款1204000元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第一条规定，双方之间形成了商品房预售合同法律关系。

闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，违背诚实信用原则。闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽然违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。

闻天公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，人民法院对此种行为不应予以支持。

西安闻天科技实业集团有限公司与李琛茹确认合同无效纠纷案宣判后，西安中院召开新闻发布会上，会上，西安中院相关负责人就公众关注的热点回答了记者提问。

问：本案中当事人签订的《内部认购合同》是什么性质的合同？

**答：**合同的性质的认定并不仅仅根据合同的名称，而是以当事人合同中的内容为基础，结合双方当事人的订立合同目的和真实意思来综合判断。本案双方签订的合同内容具备了商品房预售合同的主要条款。在合同签订当日，李琛茹即支付了房屋总价款1204000元，闻天公司也向李琛茹出具了收到购房款的收据，并按照约定收受购房款。闻天公司与李琛茹在本案诉讼过程中也一致认可双方签订的该认购合同实质上就是商品房预售合同。因此，本案中双方签订的合同是商品房预售合同，是本约合同而非预约合同。

问：商品房预售应符合什么条件？

答：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售，应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

（四）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

本案中闻天公司作为房地产企业对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即进行商品房预售行为的违法性应当是明知的。

问：本案中闻天公司以自己违法为由主张合同无效，对该行为如何认识？

**答：**法谚云：任何人不应从自己的违法行为中获益。本案中，闻天公司违法销售在先，在房价大幅上涨的情况下，又提起诉讼，以自己违法为由，主张合同无效，与社会主义核心价值观及人民群众公平正义的认知相背离。

问：二审法院认定闻天公司与李琛茹之间的商品房预售合同有效是基于什么理由？

**答：**首先，李琛茹在签订认购合同当日即支付了全额购房款，闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，非但不积极履行应尽的合同义务，面对房地产市场出现价格大幅上涨，反而主张合同无效的做法，显然违背诚实信用原则。

其次闻天公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。现闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，闻天公司的行为显然与社会价值导向和公众认知相悖。为弘扬社会主义核心价值观，彰显司法公正，对此种行为不应予以支持。

最后，闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，违反了有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但是并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。因此，二审法院认定双方的商品房预售合同有效。

问：上诉人在二审中提出撤诉，法院为什么没有支持？

**答：**根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，第二审人民法院判决宣告前，上诉人申请撤回上诉的，是否准许，由第二审人民法院裁定。即是否准许当事人撤回上诉，由人民法院依职权决定。其次，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十七条规定，在第二审程序中，当事人申请撤回上诉，人民法院经审查认为一审判决确有错误，或者当事人之间恶意串通损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的，不应准许。本案中，一审判决存在错误，故法院不准许当事人撤回上诉。

问：作为消费者，在购买商品房时应注意些什么？

**答：**商品房关系到人民群众的切身利益，属于大宗商品，从法律上讲，群众在购买商品房时，首先，应审查开发商是否具有相应开发资质；其次，要审查所涉楼盘的手续是否齐全，即是否“五证”齐全，包括国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。再次，应注意商品房买卖合同的主要条款，包括房屋的基本情况、付款方式、交付时间、交付标准、产权证的办理期限、违约责任等内容是否均有明确的约定。

问：本案对于规范房地产市场有什么积极影响？

**答：**人民法院作为国家审判机关，依法平等保护各类市场主体，对于国有企业和民营企业，小企业和大企业，均一视同仁，平等保护。只要企业合法经营，诚实守信，人民法院将依法维护企业的合法权益，但是不论国有企业还是民营企业试图通过违法经营，违背诚信来谋取不当利益的行为，也必然得不到人民法院的支持。本案二审判决最终驳回闻天公司的诉讼请求，对于规范房地产市场经营秩序、促进企业建立诚实信用的规则意识均具有指引意义。

问：除依据法律规定外，法院还基于哪些考虑作出本案判决？

**答：**人民法院在审理案件时，除了严格依据法律规定外，还必须遵循社会主义核心价值观，维护社会公平正义，充分发挥个案审理和裁判对弘扬法治精神、维护社会秩序、引领社会风尚的重要作用，努力让人民群众在每一个司法案件中感受到公平正义。