房企本月发债已超500亿 卖股权、卖产权也用上了
【文/观察者网 奕含】
在一个融资需求旺盛的年头，11月房企融资再次提速。
观察者网通过财汇大数据终端了解到，截至11月26日，本月房企在境内债券市场融资共43例，总金额为514.13亿元，较去年同期增长154%；截至同期末，今年以来，共有152家房企进行境内债券融资，总金额为6231亿元，较去年全年增加91%。
在前三季度主营房产企业融资下降的大背景下，本月房企境内债券融资骤然活跃，纵使成本上升也无法阻止房企持续吸纳资金。一些房企还通过售卖股权、出让项目，多渠道“补血”。就连房企巨头万科、碧桂园、恒大和融创及旗下公司也纷纷加入融资大军。
对于房企纷纷融资的原因，易居房地产研究院总监严跃进27日对观察者网提到，临近年底，企业拿地的机会增加，“必须积极融资”。
不过，也有声音指出，眼下楼市销售逐渐放缓，回款难。而房企前期投资过度，资金需求旺盛。所以增加融资的诉求明显上升。
数据来源：财汇大数据终端
借钱越来越“贵”
值得注意的是，在房企债券融资金额暴涨的同时，主营业务在中国大陆的房地产开发企业（下称“典型房企”）总的融资规模却在减少，而融资成本明显增加。
据58安居客房产研究院监测数据，今年以来，房企的融资压力明显大于去年，1-9月销售金额TOP50的房企融资成本同比去年平均提升了1个百分点，融资金额同比去年则收窄了近三成。
58安居客房产研究院监测数据截图
房企融资成本方面，已有多家企业融资成本超过10%：阳光城发行亿元公司债券，票面利率7.50%；合景泰富发行4亿美元优先票据，年利率9.85%；华夏幸福发布不超过80亿元的公司债券；华远地产和隆基泰和外币融资工具的票面利率分别高达11%和12%。中国恒大附属公司景程有限公司发行的优先票据，最高融资成本达13.75%。
另据克而瑞研究中心数据显示，今年前10个月，85家典型房企融资总额9762亿元，同比减少7.6%。同时，自6月起，上述房企已经连续出现5个月融资金额下降。
克而瑞研究中心数据截图
克而瑞研究中心分析指出，从融资结构来看，自境外债使用用途被限之后，境外债权融资持续减少，10月境外债权融资58.3亿元，环比减少78%，较2018年上半年月均值398.3亿元减少583%。资产证券化10月融资占比1.1%，也较上月出现下降。
克而瑞研究中心数据截图
再贵也要借
内外交困下，一些房企想起了“卖股补血”的办法：
11月5日，富力地产发布公告称，拟发行不超过8.06亿股新H股，发行价不低于前五个交易日收市价平均数的80%，若以每股12港元的均价计算，此次融资额约100亿港元。对于募集资金用途，富力地产表示，将全部用于补充公司资本金，其中包括但不限于用于偿还公司债务、补充公司营运资金。
观察者网从财汇大数据终端看到，截至26日，今年以来已有45家房企发起股权转让，金额高达2539.67亿元；相比之下，去年全年仅有32家房企发起股权转让，金额仅为744.25亿元。
截至11月26日房企发起股权转让截图
2017年发起股权转让的房企截图
产权转让也是个可以采取的措施。据北京产权交易所、上海联合产权交易所等平台数据，房地产企业产权转让挂牌项目也在增加。
北京产权交易所截图
另外，临近年终，不少房企今年的发债额度见底。根据企业注册情况统计，像上海张江高科、广州高新区投资集团等9家房地产企业今年都已满额发行，富力地产仅剩18.3亿元，而房企巨头万科的额度还有40亿元。
一些感受到“捉襟见肘”滋味的房企，还面临着信用危机。11月5日，穆迪发布评级报告，将泰禾的企业主体信用评级从B2下调至B3，并将其发行的高级无担保票据评级从B3下调至Caa1，同时下调其所有评级的前景为负面。
在A股上市的大中型房企选择发债“借钱”的同时，部分急需资金的中小房企选择赴港上市吸金。截至目前，已经有11家与房地产行业相关的内资公司赴港上市，IPO数量创下近年来的新高。
根据Wind的数据统计，截止2018年11月21日，A股上市房企发行的人民币债券总额已经超过2000亿元。
数据来源见水印
与中小房企融资难形成反差，大型央企仍然可以获得低廉的资金，近期尤其公司债（B端利率）的下行较为明显，华创证券指出，保利置业发行住房租赁公司债7亿元，利率仅5.28%。
四大房企怎么样？
万科、碧桂园、恒大和融创是房地产行业的领军企业。
据四家房企财报显示，今年上半年，中国恒大筹资活动产生的现金流量净额为144.9亿元，现金及现金等价物的净增加为42.47亿元；
万科筹资活动产生的现金流量净额为383.96亿元，现金及现金等价物的净增加为-144.1亿元；
融创筹资活动产生的现金流量净额为-181.39亿元，现金及现金等价物的净增加为-9.89亿元；
碧桂园筹资活动产生的现金流量净额为630.79亿元，现金及现金等价物的净增加为592.75亿元。
中国恒大现金流量表，缩略部分数据，下同
融创
碧桂园
万科现金流量表
另据财汇大数据终端显示，今年上半年，上述四家房企发债情况为：恒大和融创均没有发债记录；万科发债33.8亿元，票面利率在4%-6%之间；碧桂园控股发债17.17亿元，票面利率5.75%。
值得注意的是，进入下半年，万科发债规模骤然上升，截至本月26日，该房企期内债券融资规模已达249.89亿元。
同期内，融创发行20.1亿私募债，碧桂园控股未发行新债。
万科今年发行债券情况
融创房地产
碧桂园地产
碧桂园控股
本月8日，中国恒大发布公告，其附属公司景程有限公司发行5.65亿美元于2020年到期的11%优先票据、6.45亿美元于2022年到期的13%优先票据、5.9亿美元于2023年到期的13.75%优先票据，在新加坡证券交易所上市及挂牌。合计融资18亿美元，约合人民币125亿元。
11月19日，恒大再次发公告称，其间接全资附属公司景程有限公司、恒大地产、天基控股及附属公司担保人于当日就发行总金额为10亿美元的增发2020年票据与中信银行（国际）、光银国际及海通国际订立购买协议，利率为11.0%。
为何提速？
对于近期房企加速发债融资的原因，严跃进今天对观察者网表示，当前融资计划加速，有三方面因素：
首先，央行降准政策令货币环境变得相对宽松，无论是银行贷款还是其他其他金融机构都会予以体现；
其次，临近年底，房企拿地的机会增加，随着供地规模不断扩大，房企积极拿地的意愿扩大，必须积极融资；
再次，房地产销售行情虽然下行，但并未完全遇冷，企业融资体现了房企对2019年市场的继续关注。
然而，中原地产首席分析师张大伟则在22日对《北京青年报》表示，
楼市销售逐渐放缓，回款难。同时前期投资过度，资金需求旺盛。所以房企增加融资的诉求明显上升。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨。
目前来看，2018年四季度，房地产企业最重要的工作将是融资。尽管房企融资需求迫切，但随着监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场，房企融资成本明显上升，房企融资难度越来越大。
此外，《经济参考报》26日引用wind资讯的数据，截至今年底，房地产企业将有81支债券即将到期，总共需要偿还金额为526.73亿元。此外，境外债方面，截至年底，房企海外债券到期规模近90亿元。
分析人士表示，2019年至2023年五年间，地产企业海外债券到期规模都在100亿美元之上，主要与近两年发行较多的3年期、5年期或7年期的债券到期有关。
渤海证券分析师崔健表示，房地产债券发行经历了2015年-2016年的扩容后，进入相对平稳的平台期，而由于地产债的期限多为3-5年，所以2018年-2021年是地产债的偿还高峰期。今年第四季度，地产债的总偿还量达到1292.67亿元，明年上半年总偿还量达到2116.51亿元。
今年前10个月，全国商品房销售面积和销售金额分别比前三季度增速回调了0.7个百分点和0.8个百分点。东方财富Choice数据显示，前三季度房企整体资产负债率79.87%，较去年同期上升0.97个百分点。
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