侠客岛：寒冬之下，楼市众生相

文章转自10月30日微信公众号号“侠客岛”《【解局】寒冬之下，楼市众生相》，原文如下：

楼市“入秋”之际，伴随着阵阵喧嚣。

楼市传统的“金九银十”在今年落了空，相反，多地房产市场出现了“房闹”现象；同时，自媒体炒作楼市“取消限价限购”的消息也屡见不鲜。

闹哪般？

房闹

近期，“房闹”事件陆续在上海、长沙、郑州、天津等多地上演。

先是万科厦门白鹭郡传出了“五折大甩卖”、“退款100万”传言；后有泰禾合肥院子“降价4000元/平”促销，引来老业主堵门、拉横幅维权；再是杭州滨江未来海岸二期“降价40万”、江西上饶某项目房价“由1万元骤降至7000元”，轻者业主维权、退房，重者售楼处直接被砸。

所谓“房闹”，多数情况下是指已购房的老业主由于对新开或新推盘价格低于其购房时的价格不满而组织的针对开发商的、集体闹事行为。一般闹事原因也会包括房子质量问题、开盘价和宣传价不符等。

“房闹”乱象，其始在何？从根本上说，每逢楼市调控、信贷收紧、房价拐头向下，那些对房价“只涨不跌”产生信仰的人群或者是“投机客”，就必然会搞出一波房闹——毕竟损失的是实实在在的金钱和利益。

对于开发商而言，一些城市的房源需要通过市场化降价来促销，以减小库存去化和资金回笼压力，“房闹”因而难免产生。

在应对过程中，部分开发商起初尚有条件满足“房闹”的需求，通过降价补偿措施勉强维护品牌形象；但一味“纵容”，换来的却是“会哭的孩子有奶吃”的乱象频生。

比如一些房企开了不好的头，便会给行业内其他企业带来压力，纷纷效仿退款退房的“治闹”手段，最终造成购房者投机心理的进一步膨胀，只能涨不能跌的伪逻辑也逐渐被“坐实”。

较具讽刺意味的一个例子是，几年前北京楼市调控后的降价潮中，某小区业主因房价骤降大闹售楼处并要求退款退房；如今，该项目价格却已从当初2万元一平的原价，涨到了现在的5万多一平。

市场

“降价便退房”的房闹逻辑，果真能让房价回归“理性”？

从常识上讲，价格围绕价值上下波动是价值规律的表现形式。在地产周期的下行期，开发商处于环境压力的降价行为乃是市场行为，和其他商品无异。

然而多年以来，中国楼市只涨不跌的惯性神话，支撑起了老百姓的“楼市信仰”，形成了“买到就是赚到”的观念。从购买方看，无论是投资者还是投机客，基本都用了信贷杠杆，一旦价格向下，便会形成放大损失效应，“房闹”也就在所难免。

无独有偶，除了房地产市场下行周期内由降价引起的退房现象，二手房涨价时业主或中介的坐地起价、撕毁合同等行为也是闹事根源之一。这其中也都透露出市场“契约精神”的缺失。

道理其实不难讲，如果房产一贬值你就要求对方退款赔偿的话，那么房产升值的利处又凭啥独吞呢？“涨了就乐，跌了就闹”的心态显然是不理性、不成熟的。

当然，这也并不是说买方就要为“房闹”担上全责。以开发商房屋质量问题为例，当“高价拿地”遭遇政府“限价”，偷工减料、降低建筑标准、以至于业主退房退款的事件也屡屡发生。比如9月份北京二环华润昆仑域业交房时就存在明显的质量问题，多处水泥填补过的裂缝，与广告宣传时的房屋标准明显不符。

岛叔想说的其实是，任何资产都是有风险的。

在股票市场，不久前达到万亿市值的“股王”贵州茅台，如今罕见跌停；在理财市场，老百姓对“保本理财”的观念根深蒂固，未来刚性兑付却将成为历史。

至于房地产市场，我们也必须理路清明——只涨不跌的楼市博傻时代已成过去。

政策

如何止住“房闹”？

最要紧的无疑是正确认识地产市场，而这就需要在更高层面认识政策趋势和经济规律。

近期，厦门、广州等地楼市全面取消限购的消息疯狂刷屏，甚至有传言说，“国务院规定半年内必须放开楼市全部限购”。传言除了对地产政策的曲解外，还隐含着对今年央行货币政策4次降准的炒作，过去的思维认为央行一放水，房价就大涨。

而事实上，从最新数据看，统计局发布了今年9月70个城市的房价数据，一线城市新建商品住宅销售价格环比均下降，二三线城市涨幅回落。

另一方面，从另一组数据看，三季度的经济数据显示GDP增速继续下滑至6.5%，创09年2季度以来新低，净出口负贡献、工业增速下滑、汽车、电子增速显著下滑。加之一二线楼市调控只紧不松，三四线棚改货币化逐渐退出——当前有声音认为，经济下行压力将倒逼政府放松地产调控。

对此，岛叔只有一句：展望未来楼市的关键，还是要吃透今年7月31日中央政治局指出的“坚决遏制房价上涨”的精神。

从实际层面看，仅在9月，各地房地产调控政策发布次数就高达70次，全年已调控400余次，取消预售证制度也在一些城市陆续推出；全国人大常委会立法规划中已经把“房地产税法”列入条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案的第一类项目；实施租售并举已成为政策共识，公租房、共有产权房的供给不断增加；同时，住建部也在建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制。

而在昨日，新华社也刊文进一步强调：

中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，“房住不炒”定位正在从各方面得到进一步落实。政策“说话”，对引导和稳定房价预期起着关键作用，把一二三线城市中房价上涨的躁动打回原形，让有些地方寄予房价“再飞一会儿”的希望迅速冰冻。

需注意的是，行政手段能够迅速对市场进行调控；但长期来看，以市场为导向，建立以供求平衡为目标的长效机制，才能求得一个健康稳定的房地产市场。

行百里者半九十，我们不能低估中央对“房住不炒”定位之决心，同时也要摒弃房价“永远上涨”的非理性信仰。

文/庖丁骑牛