富力地产不能承受之重
本文转自微信公号**“地产风声”（ID：fangshi488），文/**内幕君
富力地产也曾笑傲江湖，当过「华南五虎」的一哥，以其敢拼敢闯的风格著称业界。当时的碧桂园、恒大只能跟在后面递根烟称其大哥。
牛皮吹得太久容易被反击，出来混迟早要还的。风云变幻后，17年碧桂园以5508亿销售额稳坐第一宝座，而富力地产仅818亿销售额，在行业中仅排23名。
从房企第一梯队淡出，到沦为三流房企，失去了和昔日兄弟们平起平坐的资本。这对于高傲的富力来说，心里很不是滋味，压力更加沉重。
一个企业的兴衰史也是一个时代的缩影，站得越高摔得越重。沉寂后的富力地产又屡屡卷入舆论的漩涡，无法自拔……
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往往拥有再失去比从未拥有更惨痛。
富力地产靠两位领袖人物携手打天下——张力和李思廉，他们精诚合作有二十余载，成就地产圈中一段佳话。
左张力，右李思廉
看图中张力身穿简单的白衬衫，扣子随意解开一颗，手举酒杯高过头顶，就可以感受到其直爽实干、不拘一格的形象。的确张力人送绰号「豹子头」，善于统领一批虎豹般的勇猛之士，勇于在商海中开拓。
比张力小4岁的李思廉，是位名副其实的高材生，毕业于香港中文大学数学系。图中其一身严谨的西服套装，衬衣的领带打得一丝不苟，手中的酒杯举在胸前，抿嘴一笑，显得十分低调儒雅。
1993年恰逢广州楼市开始升温，张力嗅出商机马上打电话给好友李思廉，两人一拍即合便共同投资2000万元创业。两人一武一文，一打前锋一做后卫，相得益彰，并且都踏实能干。
他们成功的第一步，便是买下旧城改造的平价土地，做成了第一个小区项目富力新居，一举大卖。
尝到了甜头，刚起步的富力彼时确立了以「城市改造，建设宜居社区」的发展方向。江湖人称「每一根烟囱倒下，背后都有富力一份功劳」，一时间牛逼哄哄。
2004年至2009年，富力曾连续五年位列中国房地产企业综合实力第一名。然而人在享受快速打怪升级的喜悦感时，容易被胜利冲昏头脑。
就在2004年的地产博鳌论坛上，李思廉竟一反过往的低调，公然叫板王石，欲与万科试比高，并与王石就商业地产的问题争得面红耳赤。
紧接着2005年是富力地产最为风光的一年，当年富力赴港上市，成为彼时在香港H股上市募资最多的国内民企。
不听王石劝谏的的富力彼时风头正旺，初生牛犊不怕虎，在北京和商业地产急速扩张，让不少地产界人士感到惊讶与担忧。
就在2007年富力一度位居第四名，为「华南五虎」之首时，富力也开始了向住宅与商业并重转型之路，欲坐上酒店大亨的宝座。没料到的是迎面而来的08年经济危机……
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李思廉为了实现在王石面前夸下的海口，大跃进般地发展商业地产。由于过多拿地和押宝商用物业，导致富力资金链危机频频，净负债率大幅上升。
上市之初净负债率仅20%出头的富力，2007年时高达139.5%。2008年全球经融危机让中国的地产行业受到重创，这让运用高杠杆前脚踏入云端的富力，后脚踏空摔得惨痛的，钱袋子一撒而空。
这一次伤筋痛骨好多年，还留下了后遗症，蹦跳远不及其他兄弟灵活，于是万里长征路上被甩得越来越远。
随后三年，富力眼看着兄弟们一个个地从身边超越自己，心里越发慌乱，悔不及当初，老辣的王石似乎一语成谶。
此时，富力只得另辟蹊径，2011年创办了广州富力足球队，稍微将自己拉回了大众的视野里。
本执着于一二线城市的富力幡然醒悟，开始奔向二三线城市发力商品房项目，可为时已晚，正好迎上了13年中国楼市调控，又惨遭滑铁卢。
再者，张力的用人策略不理想管理层流失严重，李思廉也多次错失回A机会。这一次次的折腾，所付出的机会成本无法估量。
2013年的业绩会上，李思廉将销售目标定为700亿元，还自信满满预计2016年可冲千亿。
可如今回过头来看，2016年富力合约销售金额仅达609亿元，离千亿还相距甚远。
连张力儿子张量创办的实地建设集团在2017年都上榜了「2018中国房地产开发企业100强」，后生可畏。
图左为张力之子—张量
回眸而看，富力的前半生像是被「自信」推上了浪头，又拍在了沙滩上，难以动弹。
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豪华酒店，是富力引以为傲的金字招牌。
虽然富力的酒店业务从2012年起连续3年酒店业务亏本，6年净现金流为负，但其对酒店业务还是一往情深！临时加入融创万达的世纪交易，这一手笔让富力一跃成为世界最大的五星级酒店业主。
据说当时融创半年花千亿已是手头上吃紧，而王健林又想快刀斩乱麻，李思廉于是有机会见缝插针，狠狠地砍价近137亿，最终以199.06亿将77家酒店收入囊中，真是随手捡了个大便宜。
但这近200亿的大并购让原本债台高筑的富力更加喘不过气，紧接着又并购了伦敦九榆树广场地块，其实富力也早在五年前开始补布局海外项目。
但无论是接手庞大的酒店业务还是并购海外项目，都需要纵横捭阖的能力和存在一定的风险。
这笔数字游戏过后，富力的负债水平依然节节走高。2018年上半年，富力地产净资产负债率较2017年年底上升17.9%至187.5%。
与其相反，其他的房企都纷纷加入去杠杆的队伍中。恒大提出，到2018年末资产负债率下降到60%左右；五矿地产与融信也表明将进一步降低净负债率……
高杠杆运作，最怕的是债券发行计划戛然而止。而受监管收紧影响，近两年国内房地产发债规模大幅萎缩，富力难逃一劫。
8月底，富力发行的一笔60亿元的住房租赁专项公司债券便被中止；5月底其60亿元公司债项目状态转为中止；此前，公司已连续两次取消发债。
接下来一两年，房企将进入资金兑付压力的窗口期，如果负债问题不能及时优化，资金断裂的风险会越来越大，曾经辉煌一时的富力也将命悬一线。
复盘下来，其实富力在并购扩张的努力并不少于同行，也不是说富力干商业地产、布局二三线城市和高杠杆就行不通，而是在错误的时间干了一件正确的事儿，有缘无份。
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定位不清、战略摇摆，让富力逐渐成为了「高仿」。
有知乎网友调侃道：当年看到潘石屹搞办公楼，富力也红红火火模仿起来，在珠江新城建了一大堆商业办公。结果拖累了资金的流动，没有在最好的年代集中兵力再进一步；
后来看到雅居乐在海南建了个清水湾发了大财，做旅游地产风生水起，富力也跑到海南去圈地，建了个富力湾；
然后富力足球俱乐部说起来也是和恒大足球别无二致；
看万科、万达、恒大涉足医疗和大健康行业，富力也建广州富力国际医院，把多元化运营之路的赌注押在高端医疗行业；
另外碧桂园在马来西亚搞了个超级大盘—森林城市，富力也跟着去弄了个富力公主湾……
其实每个决策放在恰当的时机都是不错的，但每个项目都是极具烧钱的黑洞。老李和老张总喜欢将自己的精力分配在不擅长的领域，是神仙也会失策、错踏。
与森林城市16年近200亿的销售额相比，富力公主湾的业绩着实惨淡，销售三年仅为富力的财报贡献约30亿。且有媒体人去马来西亚踩盘是发现公主湾售楼处的确门可罗雀……
可见干地产千万不可人云亦云，随波逐流。
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不仅如此，富力在国内的项目也一直不断陷入质量问题，连百度百科都收有福利质量门的词条。
富力旗下各地项目频出质量事件，被人们冠以「豆腐渣工程」的称号。的确在资金链常出问题的情况下，因压缩成本无视质量，出现管控漏洞，就像今年集中爆发的房企质量门事件一般。
不仅如此，富力还玩起了学区房读名校的营销套路，近期重庆大学城富力城繁华里公寓的业主们就大呼上当：都是冲着学区房去买房的，如今开发商承诺的小学和中学都无法入读。
这样的事儿在北京富力盛悦居也发生过，千金换一学位的梦泡汤。
张力有一句经典名言——富力要用咸菜的价钱做出烧鹅的味道。
也许这也本是所有开发商的初心，可是落入地产行业巨大的钱堆里时，早已迷失自我，结果是用烧鹅的价钱做出咸菜的味道。
并且内幕君还随手搜了一下，发现富力员工吐槽的帖子还是挺精彩……
被自己员工评为最像国企的民企，不知富力会有怎样的获奖感言？
这贪婪的潘多拉盒子一经打开，就不会轻易关上。
富力的内忧外患，对于旁人来说已是不能承受之重。2018年对富力地产而言，注定是最关键的一年！就看李、张还能如何续写传奇吧……