08年“次贷危机”前购房 美国510万房主仍未“解套”

【编译/观察者网 周远方】

据说，美国已经摆脱了经济危机的阴影，总统特朗普经常说，经济欣欣向荣，股市大涨长红，甚至需要加息防止经济“过热”。

经济发达的沿海地区，房产价格也已强势复苏，然而，美国仍有大约510万房主，仍生活在泡沫破裂的阴影下。

路透社报道截图

路透社9月14日报道，虽然遭受“次贷危机”重创的地区，如拉斯维加斯、匹兹堡和克利夫兰等“铁锈带”的城市财富有所增加。但截至今年6月30日，全美仍有近十分之一（9.3%）的抵押贷款房屋“严重资不抵债”，这意味着这些房产的市值比抵押贷款余额至少低25%。

这些数据来源于总部位于加州的著名数据分析公司ATTOM Data。

数据显示，上述情况与2012年相比有所改善，当时全美平均房价触底，属严重负资产的房产比例最高达到29%，即1280万套。

不过，房地产分析师仍然认为，今天的美国房地产复苏水平，还不到“健康”标准的一半。

校车司机迈克尔·佩恩（Michael Payne）曾经租住在纽约一套30楼老旧公寓，窗户用木条钉过。因此，当年他们看到宾夕法尼亚山区的一幢4居室小楼只要20万美元时，他们看到了希望，他们贷款16.8万美元买下了这所带游泳池和网球场的房子，感觉在追逐“美国梦”。

佩恩和他的房子

佩恩说，“我们当时觉得自己很富有。”如今，这幢房子的价格还不到泡沫巅峰时的一半。

这幢房子位于纽约市西北约80英里（130公里）的宾夕法尼亚州门罗县，是全国最糟糕地区之一。门罗县超过四分之一的房主“资不抵债”，意味着他们所欠贷款仍超过房屋价值。

美国东部都市近郊和远郊地区的房价跌幅很大，但受影响最严重的是中西部、大西洋地区中部和东南部的普通住宅社区，这些地区的收入和就业增长低于全国平均水平。

在经济衰退中，边远地区往往受损更严重。分析人士表示，房价回升难度加大，因为当时房价泡沫太大，而现在这些落后地区的经济复苏落后于少数经济更具活力的地区。

穆迪（Moody’s Analytics）首席经济学家马克•赞迪（Mark Zandi）表示，“卷土重来的是沿海市场。”土地限制供应，以及被吸引而来的国际买家提振了这些地区的需求。但在整个国家的中部地区，经济扁平化，土地没有供应限制，这些都给价格上涨带来压力。

路透社分析显示，除了远郊地区，军人社区也有大量“被套”住宅。十大严重“被套”县，其中有五个靠近军事基地，居住着大量现役军人和退伍军人。

在这些家庭中，许多人通过美国退伍军人事务部获得资助。退伍军人事务部帮他们更容易地申请抵押贷款，同时竭尽全力防止违约。因此，在数百万平民被收走住房时，许多军人才得以坚守他们的负资产房产。

杰基·哈利伯顿（Jackie Haliburton）是北卡罗莱纳州霍克县的退伍军人事务官员，他说，不良信用记录会威胁到士兵的社保，因此，“为了维持信用，许多军人无论发生什么，都选择继续付钱，坚持下去。”

在美国大部分地区的房价再次创下历史新高之际，这些房地产崩盘的受害者很容易被忽视。

这些“被套”的房产主们面临痛苦的选择，以当前价格出售，意味着要承受巨大的损失，同时拿出现金偿还抵押贷款债务；继续按月偿还的话，他们往往无法承担月供，违约者会在未来几年内毁掉他们的信用记录。

一个“美国梦”

迈克尔·佩恩的夫人盖尔·佩恩（Gail Payne）是一名特殊教育教师，她每天早上5点出门，开着她的丰田车（Toyota Rav 4）去纽约上班。

“我讨厌通勤，我真的真的很讨厌，我累了，”现年66岁的佩恩夫人说道。她和丈夫盼望着“以房养老”，逐渐出售房子的股权供养他们在佛罗里达的退休生活。

但目前，这仍是一个梦想。

他们之前购买的宾西法尼亚州门罗县东斯特劳兹堡的佩恩庄园社区，是房地产繁荣时期涌现的众多社区之一。对城市居民来说，价格似乎很有吸引力，但这些外来者当时没有意识到，价格变得多么不理性：在高峰时期，一些房屋的价格在几个月内暴涨25%以上。

曾经售价在30万美元以上的住宅，如今只值7.2万美元。但即便是在这样的价格，市场上的空房依然无人问津，没有宽松信贷，大量潜在买家随之消失。

再向西800英里（1290公里），ATTOM的数据显示，在伊利诺斯州布恩县（芝加哥西北80英里）的烛芯湖（Candlewick Lake）社区，有9800所房屋没还清抵押贷款，其中近40%的房屋资不抵债。房地产记录显示，在经济繁荣期，一些房价为22.5万美元的房子，现在价值约8.5万美元。

2010年初，当地一家汽车装配厂解雇了数百名工人，失业率超过18%，当时很多人离开自己的家，多达三分之一的房屋空置。

如今，尽管当地就业市场已经有所复苏，但烛芯湖社区的金融状况依然不好。

居民们说，这个社区的道路被毁坏了，社区设施都需要修理。所谓“烛芯湖”，已经变成了一个杂草丛生的臭水塘。社区管理机构向每名房主征收每年1136美元的维修费，但这样的额外费用使得整个社区的房子更难出售。

硅谷6年涨价122%

立场较为保守，也时常为特朗普所称道的福克斯新闻，倾向于报道房地产复苏的情况。

福克斯商业（FoxBusiness）14日报道，美国房地产在泡沫破灭10年后复苏。

福克斯新闻报道截图

报道称，据美国线上房地产公司Trulia的最新研究，总体来看，自2012年年中至2018年年中，美国房价整体上涨45%，但前100名城市地区房价增长快于农村地区两倍。

房价涨幅最高的城市大多集中在西海岸，加州的圣何塞（San Jose）位居榜首。这个位于硅谷的地区的房价2012年以来涨了122%以上，而就业机会则增长14.5%。

拉斯维加斯的房屋增值也有显著增长，同期增长超过144%。从2012年到2018年，这座城市的人口激增了10%以上。

加州奥克兰的房价上涨了108%，而旧金山和佛罗里达州劳德代尔堡的房价上涨了101%。

Trulia公司数据显示，到2012年时，大多数大城市已经恢复经济危机期间的就业岗位，而农村和小城镇就业仍未恢复到围巾前水平，这导致2012年至2017年期间，农村人口流失，而城市人口增长了近5%。

新增城市人口使建筑也出现繁荣，目前许多建筑公司都面临“招工难”。

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