风口浪尖中的碧桂园：“高周转”隐患频发，正投资放缓提质控速
文 | 陈兴华 编辑 | 一鸣
自称在反省的碧桂园又出安全事故了。9月7日下午，盐城碧桂园位于亭湖区的天玺项目工地突发大火，现场浓烟滚滚，在数公里外都能看到，所幸火灾未造成人员伤亡。江苏当地媒体披露，这并不是碧桂园在盐城项目的第一次火灾事故。
风口浪尖中的碧桂园近期也披露了上半年财报，业绩显示：其实现总收入约1318.9亿元，同比增长约69.7%；实现净利润约163.2亿元，同比增长约94.9%。不过和高速增长速形成鲜明对比的，是碧桂园“提质控速”的发展策略转变。
碧挂园的加减速
在房地产行业中，碧桂园以速度闻名。2013年首次销售过千亿后，碧桂园以令人惊讶的增长速度，在2017年实现5500亿销售，登顶龙头房企，并在2018年上半年继续高速奔跑。
2018年上半年，碧桂园一如继往追求“高周转”。碧桂园连同其合营企业、联营公司，共实现合同销售金额4124.9亿元，合同销售面积约4389万平方米，同比分别显着增长 42.8%和36.1%。
（图自地产视界观）
今年的4月5日至4月11日，碧桂园连续下发三份关于提高周转速度的文件，要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。“任何部门都要围绕高周转，为高周转让路。”在“一切为了高周转”的强压下，2018年上半年碧桂园销售楼款现金回笼约为3360.2亿元，较去年同期增长了52.4%。
此外，伴随碧桂园销售规模猛增的，还有2018年的营收和净利。中期业绩显示，2018上半年，碧桂园实现总收入约1318.9亿元，同比增长约69.7%；实现净利润约163.2亿元，比2017年上半年的净利润83.73亿元翻了将近一倍。
碧桂园的高速增长转折点出现在今年7月。前8月，碧桂园共实现销售金额5051亿元，权益销售金额约3788亿元，累计虽仍居首位，但增速自6月开始已逐月放缓。
数据显示，碧桂园7月销售490亿元，同比上涨8.91%，相对于上半年整体42.8%的同比增速大幅下降，环比增速则下降了37.03%；8月，碧桂园销售继续下滑至436亿元，环比下降11%，并首次出现同比下降，达7%；和上半年5、6月高达700亿以上的销售金额相比，更缩水了40%。
同行业看来，碧桂园成为8月销售TOP20房企中唯一同比下降的企业；恒大、融创、万科、保利8月销售同比增幅分别为21%、32%、6%、17%，中海、龙湖、绿地同比增幅均超过40%。
碧桂园内部人士表示，自6月上海事故后，公司已在自检和反思，加上后期严查工程安全，停工数天，都影响了整体的周转。“下半年开发业务的具体方向，就是做好开盘速度的掌控。”在业绩会上，碧桂园总裁莫斌反复强调“控制发展速度”，全周期将控制在17-21个月交楼。
瑞士信贷报告指出，在低端城市的房屋需求不利，以及对预售监管收紧等情况下，碧桂园未来两年的销售速度将会出现结构性放缓。
“高周转”成潘多拉魔盒？
碧桂园素来以高周转著称，然而今年4月，一份碧桂园的“高周转”策略引起舆论哗然。据称其内部一直有代号“456”的工作要求，即拿地后四个月开盘，五个月资金回笼，六个月资金回正。此外，根据碧桂园为高周转配套的奖惩制度，如果摘牌即开工，项目领导奖励20万元。推迟一天奖励递减1万，并相应罚款，超过40天即撤职。如果3个月内开盘，项目领导奖励20万元，超过7个月即撤职。
今年清明节假期结束后一周内，碧桂园集团连发三份由总裁莫斌签署的关于提高三四五线城市周转速度的内部文件，其中一份文件援引碧桂园董事局主席杨国强的指示：“高周转是我们战无不胜的法宝”，“高周转是抵抗任何风险的最有效手段”。
然而，碧桂园高周转这一致胜的法宝在一系列安全事故后戛然而止。据现代快报全媒体9月7日消息，9月7日下午，盐城碧桂园位于亭湖区的天玺项目工地突发大火，现场浓烟滚滚，在数公里外都能看到。现代快报记者了解到，火灾未造成人员伤亡。据悉，这并不是碧桂园在盐城项目的第一次火灾事故。
今年4月份以来，碧桂园在建项目多次出现安全事故。4月7日，广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌，致1死1伤；6月24日下午16时40分许，上海市一个碧桂园小区在建工地发生事故，导致一死九伤。另外，7月2日，位于河南省安阳市中华路的碧桂园在建工地发生火灾；7月12日，杭州萧山碧桂园前宸府项目发生基坑坍塌；7月19日，河南省浙川碧桂园工地发生火灾。8月1日下午14:30分左右，启东碧桂园中邦上海城二期工地内，一正在施工的建筑楼顶发生火灾。
（图自中国经济周刊）
据住建部统计数据，截至8月中旬，碧桂园发生安全事故6起，死亡人数12人，在行业“居首”。除在建项目外，碧桂园多个已竣工的项目最近也遭遇“质量门”，包括南京、青岛、石家庄、杭州、无锡等地在内的众多业主参与了针对碧桂园楼盘的维权活动。其中，7月14日，南京500名业主参与了针对碧桂园项目的维权。
碧桂园CFO吴建斌对碧桂园的问题看得较“通透”，他曾在《我在碧桂园的1000天》一书中指出，（碧桂园的）众多负面爆发只是表象，背后均指向了碧桂园“高周转”的疯狂速度，及其盛景之下的种种隐忧和慌乱。
中报披露当天，“碧桂园”官方微信公众号推送了《行稳致远——杨国强致投资者的一封信》。在信中，杨国强首次致歉，并表示，“将以高度负责的精神，以‘刮骨疗伤’的决心，坚决推进安全生产突出问题整改，切实履行企业安全生产社会责任”。
碧桂园同时作出反省：我们正在重新审视本公司的管理系统，为了立基百年，宁可放慢一些发展速度。而事实上，“高周转”没有原罪，也不是个贬义词。高周转应是一种要求和标准，如果企业背后没有过硬的技术、管理、运作能力等多方支撑，便不可盲目进行“高周转”。
投资放缓 提质控速
在8月22日的中期业绩会上，莫斌正式提出“提质控速”。而实际上，据《21世纪经济报道》记者调查显示，碧桂园7、8月的投资与销售已经明显放缓，人员控编与部门裁撤也正在进行。
多位碧桂园内部人士表示，在投资拿地的策略上，碧桂园从二季度以来就已经放缓。尤其是工程出事后，公司项目拓展确实变慢了。
去年底今年初，公司还要求尽可能地积极拿地，实现“全覆盖”，要求各区域公司下沉至管辖范围内的空白地级市及下属县级市、县城、发达镇区（人口在1万人以上的镇）；而且，区域获得奖励的前提是完成全覆盖，完不成的，区域负责人将受到处罚。但到了6、7月份，在执行和考核层面，“全覆盖”这个要求并没有被严格执行，很多没有深入到县、镇的区域，也没有受到处罚。
根据半年报，碧桂园上半年新获取项目530个，涉及地价支出2242亿，预期建筑面积8478万平方米；其中权益内预期建筑面积为6008万平方米，总代价1434亿，依然是庞大的数字。不过跟去年相比，权益内买地支出同比仅增11%，低于销售额的增长。
克而瑞数据显示，碧桂园7月土储增加468.3万平方米，拿地支出111.7亿元，8月土储增加224万平方米，拿地支出仅38亿元。自6月以来，拿地支出大幅减少。
对于投资拿地是否放缓，莫斌对记者表示，公司的拿地策略确实做了一定的调整，下半年投资拿地会更加审慎。从“全覆盖”调整为“精准覆盖”，将严格按照当地限价倒推拿地成本，保证“精准拿地”，项目要拿一个成功一个，而且更加聚焦存量项目的运营，聚焦现有土地储备的调整；未来根据市场情况的变化，决定拿地的速度和规模。
“放缓步伐，希望能够腾出更多的空间，把现有的项目安全和质量真正做好，这就是下半年土地获取的策略。”莫斌说。
而伍碧君则表示，公司2016、2017积累了大量的土地储备。当下市场房价受限，土地价格没有下降，这时拿地还是有很大风险。公司觉得可以缓一缓，到四季度再出手，但并不是停止拿地。
碧桂园放慢脚步有客观原因。宏观层面，随着流动性的收缩，棚改货币化安置的渐次退出，以及限价政策、房价问责制的严格执行，过去三年支撑碧桂园高速发展的因素正在逐渐消失。
主观上，碧桂园引入工程方申诉，同心共享计划实行一票否决等，这些制度上的调整，都将必然影响公司的周转速度。
作为房企高周转的标杆，碧桂园的减速，不仅是对其过去几年高速增长的自我调整，也反映了房地产行业的一定趋势。然而碧桂园曾执着于高周转，与碧桂园的高负债有关。
2012年至2017年，碧桂园资产负债率分别为71.50%、77.69%、76.72%、75.30%、86.21%和88.89%，负债率超过80%的高危线且直逼90%。截至2017年年末，碧桂园总资产为10496.69亿元，总负债为9330.57亿元。
2018年，碧桂园的高额负债并没有得到缓解。截至6月30日，碧桂园总资产为1.4万亿元，总负债1.26万亿元，负债率高达90%。
（图自地产视界观）
而碧桂园需要面对的是越来越不易的融资环境。5月28日，上交所信息披露，碧桂园拟发行的200亿元公司债再度中止。此前2月7日，该公司债项目曾被更改为“中止”状态。
募集说明书显示，碧桂园此次公开发行债券拟募集资金总额不超过200 亿元（含），扣除发行费用后，150亿元投向于长租项目，剩余资金用于偿还公司借款。
一位银行从业人员曾告诉市界，“碧桂园发债中止，可能与近期大量企业债券违约和取消发行一样，企业再融资压力较大。”不过碧桂园此后回应，中止原因是募投项目调整。公司经营状况良好，不会违约。
截至2018年6月30日，碧桂园共有可动用现金余额2099.14亿元。此外，碧桂园还分别持有银行及其他借款1993.75亿元、优先票据337.6亿元、公司债券478.72亿元和可换股债券129.14亿元。其中，在银行及其他借款当中，碧桂园有1245.51亿元需要在一年内偿还。