民法典草案首提宅地使用权续期费用问题 专家：可能不采取“一刀切”

据界面新闻8月29日报道，日前，民法典各分编草案提请第十三届全国人大常委会第五次会议审议，分编由物权编、合同编、人格权编、婚姻家庭编、继承编、侵权责任编组成，共计1034条。其中，物权编草案对人们普遍关注的住宅建设用地使用权期间届满续期问题作出了规定，引发社会广泛关注。

此次提交初审的民法典物权编草案中，根据现行物权法第一百四十九条、城市房地产管理法第二十二条，作出了一个原则性规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

据新华社报道，关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题，全国人大常委会法工委主任沈春耀在向常委会会议作说明时表示，根据党中央批准的有关工作安排，该项工作由国务院有关部门研究，提出方案后，国务院提出法律修改议案，修改城市房地产管理法或者物权法。目前，国务院有关部门尚未正式提出方案和修法议案。

近年来，社会上对“住宅70年产权到期后何去何从”问题的讨论热度一直在持续，对于广大业主们而言，这更是悬在心中的石头。

早在1990年，国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》明文规定了土地使用权出让最高年限，其中居住用地七十年，工业用地五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年，商业、旅游、娱乐用地四十年，综合或者其他用地五十年。

2016年11月，《中共中央 国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》公布，对公众普遍关心的土地与房屋财产问题作出了方向性的指示：研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。

我国《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。该法中，并未明确自动续期如何续，以及是否需要交费。《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权期满，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

中国人民大学法学院教授、中国法学会民法学研究会副会长兼秘书长王轶曾是王利明教授领导的《物权法》草案专家建议稿起草小组成员，他对界面新闻表示，关于住宅建设用地使用权期间届满以及涉及到后续事项的问题，已是反复被讨论的话题，住宅建设用地使用权期间届满自动续期可以续多长，自动续期之后对于建设用地使用权是否需要缴纳费用等问题，在此前进行物权法起草时，专家们的意见并不一致。

“当时在讨论的过程中，大家达成了最低限度的价值共识——不管最后确立的规则是什么，这个规则应当是有利于民生的规则，因为物权法在起草的时候，对民生的关注是自始至终贯穿的主线”，王轶说，其时大家并没能形成足够的价值共识，而且正值土地财政愈演愈烈的时候，有不少人担心，若在当时的背景下做出一个回答的话，可能会做出不利于民生的规则设置。

与现行《物权法》相比，物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的内容。北京大学法学院教授尹田认为，此次物权编草案对于住宅建设用地使用权期间届满问题的修订变化并不大，对如何收费未作说明，这仍是一个存留的问题。

也有业内人士表示，物权编草案中还是传递出一些新的信息。王轶称，民法典各分编的编纂不是“单兵突进”的，而是有一个体系化的考量在里面，相关的法律和行政法规的修改和调整也在同步进行。目前，物权编的审议和《城市房地产管理法》的修改步伐是相互配合的。

“我们有理由期待，民法典各分编进行编纂过程中，包括《城市房地产管理法》、《土地管理法》的修订工作也会按照预定计划推进，届时将会在《城市房地产管理法》等法律以及行政法规中对建设用地使用权期间届满自动续期的缴费问题给出一个比较明确的回答。”他说。

王轶认为，物权编草案中还传递出另一个信息：住宅建设用地使用权期间届满自动续期费用的缴纳可能不采取‘一刀切’的办法。也就是说，住宅建设用地使用权期间届满自动续期的，会依据相应的标准区分类型，有的可以免费，有的需要足额缴费，还有的要按照法律和行政法规的规定不足额进行缴费，届时会有对不同情况区别对待的规则设置。

“对于住宅建设用地使用权期间届满自动续期之后费用的缴纳问题，涉及到住宅建设用地使用权人和收取费用的政府之间的利益平衡问题、有住宅建设用地使用权的人和没有住宅建设用地使用权的人之间的利益平衡问题，还涉及有一处住宅建设用地使用权的人和有多处住宅建设用地使用权的人之间的利益平衡问题。”王轶说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对界面新闻表示，住宅建设用地使用权期间届满自动续期是否要付费，这一点物权编草案提到了“或者减免”的概念。类似规定，一方面是有助于破解部分土地到期后续期困难的问题，另一方面也给予了不动产相关部门一个新的思考，即研究续期续费问题，进而促进土地市场和住房市场的健康发展。

同时，尹田也指出，除了住宅建设用地之外，还有工业用地和商业用地，此前并没有政策详细规定工业用地和商业用地的续期续费等问题，这次物权编草案也未进行讨论，随着一些工业用地和商业用地的使用权逐渐接近期限，这个问题也应得到重视。