北京房租飞涨 自如、蛋壳该背锅吗

文 | 陈兴华 编辑 | 一鸣

古人有云：安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。然而，在现代市场经济操作下。在北京房租市场，每年到大学生毕业季，房租上涨却成了一种普遍现象。学士不仅没有得到“庇覆”，反而愈发焦虑。最近几月北京房租飞涨，大有“八月秋高风怒号，卷我屋上三重茅”态势。且看不到理性回落迹象。

在“是谁在哄抬北京房租”的众多发声及相关报道中，以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商被推倒了风口浪尖。那么，北京房租上涨之锅，自如、蛋壳该不该背？

“高买高卖” 夺市场话语权

经济学中普遍认为供求关系决定商品的价值。自如、蛋壳虽然虽然无法决定供求关系，但他们都试图通过争取更多房源来影响甚至控制供求关系，从而在房租议价及市场地位获得更多话语权。

自成立以来，蛋壳公寓对外公布的规模增速惊人。其提供的数据显示，蛋壳公寓2016年5月开始布局全国，2016年底管理房量1.3万间，2017年9月底突破4万间。截至2018年7月，管理房间近13万间。目前已进入北上广深及杭州、天津、武汉、南京等8地市场。而自如在规模方面更是庞大，处于行业头部位置。在自如ceo熊林一次接受媒体采访中，熊林表示，“截至2018年上半年，自如管理的公寓已经超过70万间。“

在自如看来，将来长租市场将进入寡头竞争。10年后，排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场，自如则希望占领整个市场的20%。而今，自如、蛋壳仍在通过高价争抢房源。 

8月初，一名叫“仙翩”的网友在清华的水木社区网络论坛上发布《资本盯上租房，要吸干年轻人的血吧》一文称，自家天通苑的120平米三居要出租，心理预期价位是7500元/月。在自如和蛋壳公寓两家公司询问后，却被两方争抢。最终蛋壳给到10800元/月的价格。该文引发了长租公寓哄抬北京房租的舆论热潮，自如、蛋壳被推到了风口浪尖。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭的表示，“近期像北京等部分大城市房租涨得比较快，主要原因就是长租公寓运营机构争抢房源。现在长租公寓市场发展比较快，很多机构都在跑马圈地。这与资本介入也有关系，竞争激烈的时候，几大巨头会采用在资本支持下高成本扩张方式。”

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟则认为，长租公寓运营商在市场上掌握的房源目前来看还不足5%的市场份额，这还不足以推动市场价格上涨。

今年1月，自如获得40亿元A轮融资，为长租公寓最大单比投资；6月，蛋壳获得7000万美元B+轮。获房方式与资金成本有关，中原地产首席分析师张大伟算过一笔账：假设公寓企业持有一套一线城市500万的房子，按照一年6%的资金成本计算，资金成本约为30万，但是500万的房子很难租到一年30万的房租。所以，长租公寓也需要在租房市场上向资产拥有方租房。

诚然，自如、蛋壳等长租公寓运营商虽然还没形成垄断力量，但这股力量在不断增强。在高价争取房源过程后，势必一定程度上导致高价出租。

成本居高  通过涨租盈利

2015年以来，“租购并举”、“租售同权”等政策密集出台；另据报道，国内体量前十大城市，租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍。在政策利好及需求旺盛下，长租公寓有巨大的前景及市场空间。

“从当下市场的构成看，北京已经有超过一半的房源非房主直接交易，这部分或多或少都存在交易差价。”张大伟计算显示，以北京租赁房源150万套计算，按照平均单套普通租赁租金5000元，二房东（包括个人或者机构）包装后，差价30%计算，平均每套年差价高达1.8万元。75万套有差价的房源一年的差价额度高达135亿， 加上差价幅度超过30%的部分，北京一年租赁市场的差价高达150亿以上。

 然而市场虽然景气，但各方面偏高的成本，影响着公寓的入住率和现金流。红璞公寓总经理甘伟曾公开表示，公寓的底租成本占总成本的55%-60%，租金差为1.6-1.7倍，还需每年摊销15%-20%的装修成本，以及人工等成本。“其实还是很难盈利”。自如负责人也表示，长租公寓做不到90%的入住率是一件很危险的事情，只有入住率达到95%，才能实现稳定的现金流。

8月20日，《IT时报》记者以房东的身份向自如、蛋壳等长租公寓委托出租。据悉，自如、蛋壳要以房屋面积和装修来判定租金价格，一次性签约5年，最少签3年。一间两室的毛坯房，装修成本在2至3万元，但装修后的房间能以更高价租出。另外，两个平台都要求业主同意在客厅隔出一个房间。考虑到房屋有空置期，只会给业主11个月的房租。

营业利润是维持企业发展的基本保障。企业的盈利能力越强，给予投资者的回报越高，企业的自身价值也越大。然而，原爱我家集团研究院院长胡景晖公开表示，目前相寓是唯一一家获得盈利的长租公寓。

在投资基金方面看来，长租公寓也仍是一个低毛利的业务。根据乾立基金的报告，出租率在90%的情况下，不计装修摊销，EBITDA（税息折旧及摊销前利润）率仅9.4%。而且，累计现金流回收周期长。前期高投入，在90%出租率、运营费用占比12%且考虑未来租金剪刀差的情况下，需2年半回收初始投资。

资本似具有天然嗅觉，常窥见市场机遇而涌入，但又经不起过久的等待和考验。同时，相继完成融资的自如、蛋壳自身在抢占市场时也需要盈利。“现在长租公寓的盈利多是依赖涨租金的做法，” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，这也在某种程度上导致长租公寓价格偏高。

公开数据显示，2016年至2018年4月，北京租房月均价大体在70－80元/平方米之间波动。而今年7月，北京月租金涨至90.12元/平方米，同比上涨25.8%。多家媒体记者调查数据显示，相同小区、相似户型的房子，自如、蛋壳等长租公寓的价格大多比普通房源高30%左右，一居室大约高出500－1000元之间。

对症下药 监管出手

房租飞涨事件也引起了北京住建委等相关部门的高度关注。

8月17日，北京市住建委联合北京银监局、北京市金融局、北京市税务局等部门集中约谈自如、蛋壳、相寓等主要住房租赁企业负责人，要求不得恶性竞争抢占房源，并提出规范住房租赁企业行为的“三不得”、“三严查”。

其中，“三不得”为：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。住建委伸出有形之手制约造成市场混乱的“无形之手”，“三不得”等措施皆围绕长租公寓企业恶性抢占房源而制定。

北京住建委还表示，相关房东要谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为，维护好自身合法权益。

针对外界的质疑， 8月17日，自如做出官方回应，称“天通苑西二区120平三居室房源，经长租公寓竞价后收房价格上涨”的事件为不实传闻，无从考证。自如同时表示，长租公寓行业目前占整个房屋租赁市场的比例不足5%，并不具备影响操作整个租赁市场价格的能力。未来将在政府政策指导下，推出市场稳定措施，维护租期稳定。抑制房价不合理上涨。

作为事件涉及的另一方，蛋壳公寓执行董事长沉博阳也在8月18日发布朋友圈，称“对于造谣抹黑扰乱市场的行为，蛋壳公寓一定会拿起法律武器”。同时，蛋壳会肩负起责任，和政府先关部门密切沟通配合，让行业更加健康有序的发展。

8月20日，《新华社》报道，北京市房地产中介协会于19日召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加。座谈会分析了当前房屋租赁行业面临的严峻形势，租赁住房企业规范自身行为的重要性，研究了促进房屋租赁市场健康发展的具体措施。

参加座谈会的住房租赁企业对维护行业健康有序发展达成共识，共同承诺落实“三不得”要求，并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。其中自如8万间、蛋壳公寓2万间、相寓2万套等。同时，各企业还明确承诺全面加强对业务人员的管理，决不允许哄抬租金抢占房源，对于触碰这条“红线”的业务人员，一经查实从重处理直至开除。

至此，在“抢占房源”和“哄抬租金”问题相继得到有效管制下，北京房租飞涨态势开始趋于平缓。房租价格得到更理性控制，且大量房源投放市场，将更好满足民众的租赁需求。