侠客岛：谁推高了一二线城市的房租？

“追不上房价的你，能追上房租吗？”这可能是2018年夏天，最扎心的一问。

是的，对于漂泊在外的城市年轻人来说，最近一段时间，全国热点城市房租的暴涨趋势，简直像是当代魔幻。

据统计，过去一年，在全国的一二线城市中，有13个城市房租涨幅超过20%。涨幅最高的是成都，以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳，涨幅高达29.68%，重庆、西安、天津、合肥等二线城市，涨幅全线超越北上广，而北京和广州的涨幅也均超过20%。

据微信公众号“侠客岛”（ID：xiake_island）8月18日分析称，租金涨势之迅猛，令人咂舌。虽说房价暴涨已经带来很多社会问题，但相较而言，房租暴涨严重性可能更甚——买不起房的退路是租房，但如果连租都租不起了，这事儿真就大了。

本文配图均来自微信公众号“侠客岛”

异动

重点来看一下北京。

在北京，越来越多的白领住到了六环以外，还有很多刚毕业的大学生选择两人或三人合住一间房，当然，还有一批人悲吟着“北京只有地下室，没有梦想”，直接回了老家。

今年的毕业季，如脱缰野马的房租更成为年轻人不能承受之重

贝壳研究院Real data的一组数据显示：2018年7月北京租赁成交环比增加19.2%，单平米月租金为91.5元；东城区和顺义区环比涨幅分别为10.5%和10.7%；新奥洋房、三义庙北和城华园三个社区的环比涨幅分别为36.1%、28.4%和24.5%。

那么，除去毕业季这一每年都有的常规操作，还有哪些因素助推了北京房租的暴涨呢？

租房中介们认为，“锅”主要在供给端上。

贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称，近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房，导致市场上低端租赁房源减少，同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架，挂牌房源总数下滑。此前低端房源的租客不得不转向收费更高的其他产品类型，需求端的增长推动了这部分产品租金上涨。

这倒不是没有道理。2017年，北京拆除违法建设5985万平方米，2018年，北京计划拆除违法建设4000万平方米以上。2017年，北京商品房销售面积为875万平方米，保障房销售面积267万平方米，加起来1142万平方米，不及当年拆除面积的1/5。

供给明显减少，而政府的各类政策性租赁住房未能及时跟上，供需突然失衡，房租自然不可避免会上涨。

但仅把如此不正常的房租上涨情况归因为供给不平衡，就能了事？

资本

资本这一令人不安的推手，不容忽视。

在中央倡导“租购并举”之后，长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化租赁企业的“跑马圈地”，也正式进入白热化状态。

竞争到一定程度，争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。一套原租金为6500元的房子，经过蛋壳、自如等长租公寓的“激烈抢夺”，房租被硬生生被抬高到9000，早已不是什么新鲜事。

事实上，就在舆情发酵之前几天，自如管家们还一遍一遍地在朋友圈刷屏——推荐一处房源签约成功，推荐者可获1000元奖励金。

曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖直指，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。

他认为，在这一波房租上涨中，这些长租企业的推波助澜占到了三分之一的权重。

而在发表完这番言论之后，胡景晖已经离开了我爱我家。

中原地产首席分析师张大伟告诉《中国经济周刊》，经他调查，同一个小区，同样的户型，装修差距不大，但中介托管的房源比非托管的房源贵22%。而在市场上，已经很难找到非中介或者非公寓企业的房源了。

“这些租赁企业很大部分都是通过低价囤房，包装后高价出租，赚的是租金上涨的差价。这种情况下，部分中介公司动辄发布区域市场环比价格上涨10%的数据，对于市场来说，就是在制造上涨预期。”

而对于机构化租赁企业来说，另一个算盘在于，通过对小业主房源的收编、改造，最终形成逐渐取得市场分发权和定价权的“巨头”。

这不是“炒房租”是什么？

金融化

面对舆论质疑的洪流，长租公寓们的回应很有意思——“管理成本高，根本不挣钱”。

自如CEO熊林告诉《中国经济周刊》记者：北京是自如从2011年成立以来唯一盈利的单体城市，且仅是“微利”。

不挣钱却也要高价屯房，是要作甚？

在专业人士看来，这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业，而非线下牵线搭桥的传统中介，他们的目标是互联网化的中介巨头。这就不可避免地使他们的商业立即带有互联网化的流量经营思维：为租客定制各类增值服务，从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会，形成社群内的重复消费。

更为重要的是，要成为高估值的互联网化巨头，最简单的方式就是烧钱——不惜代价拿到垄断地位，获得定价权。

然而，更值得警惕的是另一个助推逻辑——资产证券化。

目前，新派公寓、魔方、蛋壳以及自如等长租公寓企业均发行了资产证券化产品。以魔方公寓信托受益权资产支持专项计划（魔方“ABS”）为例，三档的预期收益分别是4.8%、5%和5.4%。

有分析认为，可观的收益是资产证券化产品吸引投资者的首要条件，而这必然要求租赁企业提高租金。

但自如CEO熊林说，资产证券化产品的收益并不由上涨的租金收入直接构成。以自如为例，自如发行的两款ABS以基于租房场景的消费分期贷款为底层资产，租客在租房时签署贷款合同，还款时伴随一定比例的贷款费用，投资人的预期收益来源于贷款费用而非房屋租金，“也就是说，影响投资者收益的并不是租金的增长，而是自如有没有稳定的资产质量和良好表现。”

那么，资产质量怎么评估？

还是得回到房源上。毕竟，有更多更好的房源，资产质量才会更高。说了半天，又回到“跑马圈地”，哄抬租金上去了。

监管

引发网络热议后，监管火速介入。

8月17日，北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

约谈会明确要求住房租赁企业：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。一经查实，将从严处罚、联合惩戒。

效果如何尚有待观察，但对租金的调控，早些时候已被写入政府文件中。2018年5月，住建部印发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，提出从六大方面提出做好房地产调控工作的明确要求，要求地方政府在控房价的同时也要控房租。

控房租，加大供应才是硬道理。

2018年6月，北京市住建委发布了《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，旨在加大蓝领公寓的供应力度；2017年4月公布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》明确称今后五年北京将计划供地1300公顷，建设租赁住房50万套；2017年11月北京还发布了《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》，明确今后5年北京将供应1000公顷集体土地用于建设集体租赁住房。

但从计划到真正进入市场还有待时日，因此政策的效果也暂未显现。

当下，高房租已经成为无产北漂们沉重的负担。

20%被认为是房租与收入比较为理想的比例，既能保证居民基本的消费生活，也能维持租赁市场的稳健发展。但据估算，像北京这样的一线城市，房租与收入比已经高达45%。

胡景晖接受《中国经济周刊》采访认为，超过40%已经是一个比较沉重的负担。在欧美发达国家，三分之一的收入无论如何也够支付房租了。

房租的暴涨必然挤压其他方面的消费。以至于“还要不要消费这驾马车了”之灵魂拷问红遍网络。

租房是很多青年在一二线城市最后的退路，不只是买不起房，如果连房租都占据收入的大半，那提振内需就无从谈起了。