“后冯仑时代”万通地产押注新能源，能否突破困局？

本文转自蓝鲸财经 文/李逗

当中国恒大、龙湖集团等房企纷纷改名撕去“地产化”标签之时，昔日“老大哥”北京万通地产股份有限公司（下称“万通地产”）早在十年前便在“去地产化”道路上一骑绝尘。但十年间，当同时期的房企纷纷加速迈入千亿军团时，万通地产的营收却在30亿至50亿元的区间上下起伏，离角冠之位越来越远。

日前，万通地产公告称，拟收购星恒电源股份有限公司合计78.284%股权，交易总价款约为31.7亿元，后者主要瞄准新能源汽车和轻型车市场。从万通地产上半年仅22.77亿元的营收来看，如此大手笔买入与主业毫无关联的标的公司，究竟意欲为何？这也触动了上交所的敏感神经。7月30日，上交所针对此次交易下达问询函，要求其说明交易合理性、控制标的公司风险、重大投资风险等内容。

多年来，由冯仑掌舵下的万通地产，一直对外宣称要放弃房地产业务做转型，但错过了房地产黄金周期的万通地产，并没能在其他领域站稳脚步。如今举公司之力“押宝”新能源领域，会给万通带来新的发展气象么？多重转型路径下，万通又能否突破转型迷局？

万通人事变奏  “去地产化”始末

1993年由万通集团投资创立于海南的万通地产，是北京最早成立的以民营资本为主体的大型股份制企业。在时代机遇下，万通在海南开发里获得了“第一桶金”，随着万通地产便步发展快车道，以冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富组成的“万通六君子”曾成为行业的代表性人物。但随着海南房地产市场泡沫破裂，万通地产内部经历了一场人事地震，“万通六君子”除冯仑外均相继离开。2003年，冯仑正式成为了万通地产的实际控制人。

2004年，冯仑便公开表达了对住宅业务的悲观态度，并宣布未来万通地产将偏重商业业务。在冯仑的领导下，万通地产已不是一家地产开发企业，而是成为一个轻资产的新型投资平台。在房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理四大投资板块中，资产管理和基金业务是冯仑敲定的未来重头戏，也是他给万通地产的重新定位。

2011年，万通地产正式宣布向商用物业转型，称未来5年(至2015年)，商用物业开发面积将超过100万平米、总投资约150亿元，持有投资级商用面积超过50万平米，目标年租金收入11亿元。但直到2015年万通地产的商业项目租赁收入只有1.87亿元，2016年该收入降到1.58亿元，这离2011年提出的年租金收入11亿元的目标相去甚远，这也意味着万通地产转型的失败。

业绩长期不佳以及规模停滞不前，使得万通地产公司的股权成为资本角逐目标。近年来，万通地产控制权风波频繁引起业界侧目。2014年8月8日，万通地产董事会重组，嘉华控股通过高比例收购万通地产非公开发行股份，成为万通地产控股股东。蓝鲸房产查询企信宝显示，目前嘉华控股持股比例35.66%，万通控股持股30.30%。此后，冯仑系人马撤出，嘉华系正式上位。而随着新任管理层的上任，万通地产也随之越来越淡出地产业务。

不可否认的是，与冯仑曾设想的悲观态势不同，在万通地产忙于转型之际，房地产业迎来了罕见的“黄金岁月”，与万科（000002.sz）、SOHO中国（00410.hk）的资产与利润规模成倍扩张的胜景相反，万通地产的业绩却停留在原地踏步阶段。

对于此类“去地产化”的转型，昔日“万通六君子”之一的soho中国董事长潘石屹对蓝鲸房产评价表示，“房企转型到不相关领域的风险还是很大的，包括SOHO中国的转型也是围绕房地产业务。”而对比万通来看，最近5年来，当同时期的房企纷纷加速跑入千亿阵营，万通地产仍在20亿至50亿元的营收区间浮浮沉沉。

显然，无论是冯仑时代或是嘉华系入主，都没能帮助万通地产真正实现转型。

押注新能源 能否突破经营困局？

转型之路频频遇阻下，万通把火力瞄准了新能源市场。日前，万通地产公告称，其拟收购星恒电源股份有限公司合计78.284%股权，交易总价款为31.7亿元左右。而后者主要瞄准新能源汽车和轻型车市场。

对于此次收购的原因，万通地产表示，“此次交易是对公司发展战略的践行，交易完成后，星恒电源将纳入万通地产合并财务报表范围，万通地产将增加新能源电池业务。”但从实际数据来看，这一转型动作依然有较大风险。

据公告披露显示，2018年上半年，万通地产实现营业收入22.77亿元，而此次交易额31.7亿元已远超上半年营业收入。但大手笔豪掷新能源市场，万通地产看中的这笔资产又能否挽救公司发展困局？年报显示，2017年年末，万通地产的经营性现金流为9.82亿元，而至2018年年中却下降了7.58亿元至2.24亿元。

易居中心总监严跃进认为，新业务的投资，往往前期效果不错，但后续经营表现其实不见得会很好，容易使得沉淀资金的规模增大，是此类企业需要警惕的问题。

但由于万通地产此次收购的标的公司业绩不甚理想，这也为其进军新能源市场的前景带来一些不确定性。据星恒电源2017年财报显示，星恒电源2018年一季度营收仅为3.08亿元，为2017年全年营收的21.45%。另一方面，星恒电源也有着财务数据严重不匹配的潜在风险。数据显示，2017年净利润2.02亿元，较上一年度增加94%，营业收入14.36 亿元，较上一年度增加41%。但其毛利率为26%，较上一年度增幅不大，公司未来业绩增长不容乐观。

上述潜在风险也引来了上交所的关注。7月30日晚间，上交所下达问询函要求披露公司详尽的业务经营情况及经营风险。

严跃进认为，新能源为中国制造业相关附属产业，部分新能源也直接和中国制造2025等大战略进行了挂钩，所以本质上说此类产业的机会较大。但他强调，“难点也有很多，类似能源概念，包括绿地等企业也进行过投资，但业绩波动是比较大的。”

亿翰智库研究中心主任张化东也向蓝鲸房产表示，万通的转型不属于资本层面上的操作，而是作为地产公司，在规模没有得到发展下的一个被动转型。不过，相对成熟的其他业务模式而言，地产的业务模式相对比较简单。万通在“简单的”地产业务没有做好的情况下，现在尝试新产业，可能难度会更大。

几经求索 万通转型迷途路在何方？

近年来，在地产主营业务业绩不振之下，万通地产不断谋求转型。2015年1月，该公司宣布将主营业务调整为介入基于互联网的文化、娱乐新兴产业。错过“房地产风口”的万通地产，希望通过重组赶上“互联网+”风口。但这场历时半年的重组筹划最终“因与多家互联网公司谈判存在较大分歧”而宣布终止。

在2015年嘉华控股成为控股股东后，“后冯仑时代”的万通地产又开启了新一轮转型计划，从地产主业走向“第三产业”转型之路。在2016年年报中，该公司即称将尝试各种资源对接，积极探索服务业与房地产的结合，实现房地产业务向地产金融服务型的第三产业转型升级。

然而，在几经探索下，截至目前，万通的地产业务依然占据较大比例。据2017年年报显示，房地产销售在万通地产营收中的占比依然高达92.4%，物业出租占比仅为5%。

对于万通地产的转型，张化东分析认为，万通在自己比较看好的领域做了很多尝试。但是现在看来效果不是很明显，其实开发商做转型的大部分属于大型开发商，此类企业具备一定的转型基础。但对于小的开发商而言，这种被动的转型比较困难。

同策机构总监张宏伟向蓝鲸房产表示，任何一个企业转型的诉求肯定是多元的。首先业务布局需要平衡住宅市场周期的考虑角度。除住宅业务之外，商业、文旅、新能源等，不把鸡蛋放在一个篮子里。其次，多元化是比较好的一个拿地机会，能够在核心城市以一个比较低的成本拿到地。第三点，对于新兴产业而言，国家层面也会给予一定的支持，但是从住宅角度来讲不一定有这样的条件，这对企业而言是一个好的融资模式。

对于未来会如何突破转型，蓝鲸房产致函万通地产，截至发稿前暂未收到回应。对于多年谋求转型，却始终未能实现突破的万通地产而言，新能源能否成为破局之力，尚需市场检验。