不满5年提前还贷罚违约金、首贷利率上浮5%起，下半年楼市还会更紧？

【观察者网 综合报道】

7月31日，中央政治局召开会议，定调下半年。在表述楼市调控时，去掉了“过快”两个字，将“遏制房价过快上涨”的提法转变为“坚决遏制房价上涨”。

政治局会议消息出来后，深圳市立马重磅出台楼市新政，在一线城市中率先实施个人限售政策，地产股于8月1日“立竿见影”跳水，全天市值蒸发超千亿。

8月2日，地产股继续下跌。

而除了深圳的限售政策之外，最近两天，房地产资金方面政策还有新动向。

有媒体曝出四大行于8月1日起在苏州试点房贷不满5年提前还款将收6个月违约金，业内人士认为，该政策有可能起到变相限售的作用，在某种程度上限制了地产商从购房者手中变相套现，回笼资金的操作；《中国证券报则》发文称北京、上海等一线城市首套房贷利率普遍维持基准利率上浮5％以上水平，银行房贷政策仍将“偏紧”。

一时间，房地产市场风声鹤唳。

四大行苏州试点房贷不满5年提前还款罚违约金

据苏州广电总台下属苏房网8月1日报道，有消息称四大行即将统一政策，针对提前还房贷的客户，收取一定违约金。

腾讯《一线》也于8月1日对此消息进行了确认，工、农、中、建四大行从即日起，新办理的个人房贷业务，若在5年内提前还款，将收取一定的违约金，违约金=提前还款金额×房贷月利率×6。

目前苏州首套房贷利率普遍在基准上浮20%，即5.88%，按照这一数字计算，若提前还款100万，用户需要交纳2.94万元违约金。

这也意味着，若通过银行贷款所购的房屋在5年内再度交易，交易成本将会增加。

苏州（资料图）

变相限售？

在此之前，银行对提前还款的要求较为宽松，例如，农行苏州分行的个贷经理告诉《一线》，此前只需要正常还款1个月后就可申请提前还款，无其他成本。

工行苏州分行的一名信贷经理则告诉《一线》，此前该行也曾有过“提前还款要交违约金“的规定，具体要看当时的贷款合同。

据腾讯新闻《一线》查询，工行此前也有过“不满三年提前还款罚息三个月”的规定。

此外，据《上海证券报》从北京中介机构了解到，在北京提前还款也是要支付违约金的，但一般合同约定1年内提前还款才需要支付。

苏房网则称，在苏州二手房市场，贷款未满5年、提前还款的现象十分常见：房东通常需要把手上的房屋贷款结清了，才能够做产权过户。

而业内人士指出，在二手房交易中，一些税费、交易成本，往往就由购房者承担，“羊毛出在羊身上”——现今，违约金新规的执行，或将增加买房人的购房成本，打击二手房市场交易的积极性。

苏房网首席数据分析师夏玮芬认为，这个政策更大的影响是以后的买房群体。

她说：“政策主要针对8月1日后释放贷款的人群，特别是对急于出手房屋套现的投资属性购房人群，肯定会有影响的；但也会影响到部分短期内换房的改善需求人群，房屋的转手周期将会被拉长。”

夏玮芬认为，违约金新规虽不是限售，但一定程度上有类似于限售的作用：“整体来看，在房住不炒的大前提下，今年多个热点城市出现限售的要求，来拉长投资转手的周期，这个政策一定程度上有类似于限售的作用，如果是短期出手，无疑加大了房屋在二手房交易市场流转的成本，对今后的短线贷款投资购房行为，预计还是会起到一定的影响。”

疑似建行提前还款客户须知（图片来源：苏房网）

防止开发商套现？

易居研究院智库中心研究总监严跃进对此发表评论称，提前还款本身也是要收取违约金的，这个政策在全国其他城市的商业银行本身也是执行的。但是不同的是，此次苏州的类似违约金，更是强调了5年内即提前还款的现象，这样做其实是考虑两点。

第一、银行房贷工作需要稳定，持续提前还款，银行本身房贷业务就会受干扰。

第二、银行本身也要执行房地产相关调控政策，从此类政策内容看，提前还款部分也和楼盘套现等做法有关，给予此类违约金，也是希望形成类似限售的效应，即持有住房的时间会更长。

当然具体操作中，也要看到，此类模式对于部分急于换房的群体来说，适当会增加成本，所以也可以为对二套购房行为有一定的对冲或利空作用。

另据《金羊网》报道，有消费者表示，原本他的装修款是按两年分期付款，以减轻首付压力。但近日开发商主动跟他沟通：“如果你有钱的话，剩下的装修贷款能不能现在就还清。”为吸引他提前还款，开发商竟愿意给出8%年利率给予补偿，而开发商这样做的目的只有一个：为求尽快回款。

“‘十一’销售旺季快到，开发商都想赶一批新货在黄金周亮相。不过，想承建商或乙方单位帮你赶工，至少要把之前欠款付清才行。”一位与众多开发商有长期合作关系的设计师说。

“所以，现在不少开发商都急推十来套特价房以解燃眉之急。” 广东省房协理事、广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，对于开发商来说，核心问题是资金问题。持续的去杠杆、加息，让不少开发商资金偏紧，即便拿到钱，资金成本也较高。如果开发速度慢、销售周期长就会影响资金回笼进度。直接降价谁都不想，因此，开发商就拿出少量单位促销回款。

在赵卓文和中原地产项目部总经理黄韬看来，目前，开发商缺钱的情况比较普遍，主要表现在：此前高价地频出，如今又有不少条件不差的土地终止出让，即便有比较多企业参与竞投的地块，价格也不如去年条件相仿的地块高；另一方面，不少开发商都加大投入加快工程进度，希望房子尽快进入销售周期，因此营运资金相对紧张。

**展望：**下半年房贷利率仍有上涨可能

《中国证券报》8月2日发文称，多家银行支行个贷业务负责人表示，二季度以来，总行明确要求首套房贷利率不能低于基准利率上浮5％，甚至有几家国有大行在北京已执行首套房贷利率为基准利率上浮10％、二套房贷利率上浮20％的政策。北京的地产中介也说，几乎没有银行在北京提供基准利率的首套房贷，上浮5％算是个“起步价”。

以购房者首套房贷200万元、25年期为例，若执行基准利率，则月供为11575.57元，总利息支出为147.27万元；若执行基准利率上浮10％，则月供为12150.71元，总利息支出为164.52万元。两者差距分别为575.14元、17.25万元。

中原地产研究中心数据显示，今年1至6月，全国房地产调控政策发布次数超过180次。按这个速度，2018年调控次数可能超过2017年。

短短9天时间，从中央到地方，共计8次提及房地产调控（图片来源：上海证券报）

而有银行业内人士认为，首套房贷利率有继续上调空间，但是，各银行政策存在差异，各地区也会根据实际情况进行调整。

《中国证券报》记者走访调查后发现，在利率水平上浮后，目前一二线城市多数刚需或改善型需求贷款审批速度都很快。

中国人民大学重阳金融研究院高级研究员董希淼说，在一些热点的一二线城市，随着房地产调控深入和措施升级，银行有动力通过上调房贷利率以更好防风险。在一些三四线城市，银行资金相对充裕，房贷利率可能会保持平稳。

东方金诚首席分析师徐承远说，房地产市场交易活跃度不高的核心二线城市来说，房贷利率有一定下调空间。受棚改货币化政策影响交易较活跃的三四线城市，房价上涨明显，这些城市和房价处于高位的一线城市，房贷利率有上调可能。

至于以广州地区为代表的部分外资行、城商行房贷利率出现下调情况，专家认为，这在很大程度上说明银行贷款政策不会一味收紧，而是会根据实际情况进行调整。少数银行下调房贷利率与其自身业务发展策略有关；一些银行信贷规模充裕，可能会将这一业务作为下一步发展重点。