棚改货币化政策收紧 "三四线之王"碧桂园承压

近期，棚改货币化政策收紧引发业界关注与热议。作为三四线城市去库存的主要方式，棚改货币化安置在完成楼市去化目标的同时，也因是否成为三四线房价急涨的主要原因而饱受争议。市场有声音称，随着库存规模下降、地方债务压力增加，货币化安置政策逐渐退潮将是大方向。虽然三四线城市持续去库存，让不少重点布局于此的房地产企业获益，但在棚改货币化政策收紧之际，那些深耕三四线城市的房企也将面临一些考验。积极调整区域布局以应对潜在的楼市风险，成为众多房企的当下选择。

谁是三四线布局王

躲开调控重区，通过布局三四线实现业绩抢收已成近年来众多房企的新选择。拥有“三四线城市之王”称号的碧桂园，便是借力发展壮大的突出一例。

从销售规模来看，2017年碧桂园、恒大、万科3家龙头房企均破5000亿元，而碧桂园以5508亿元的销售额摘得中国房地产行业的桂冠。北京商报记者查阅碧桂园2017年年报获悉，截至2017年底，碧桂园共经营1468个项目，覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算，约58%的销售来源于三四线城市。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，房企布局三四线城市，当前的优势在于三四线城市这一波市场快速崛起。包括严跃进在内的业内人士另外一个共识，便是此前三四线城市去库存的红利和差别化调控的空间。

根据川财证券研究，2017年大型房企拿地重点正在向三四线城市下沉。三四线城市共推出土地18046宗，推出土地面积67998万平方米，其中 30家代表房企在三四线的拿地面积同比增长145%。

充足的土地储备是企业扩张和销售额上涨的保证，房地产进入下半场，以中梁地产为代表的区域性房企，在加速布局潜力三四线城市的同时，拿地金额和拿地面积也保持高速增长。

公开资料显示，2017年1-5月全国房地产企业土地成交金额TOP 50中，中梁地产以153亿元的拿地总额排在榜单第15位。值得一提的是，中梁地产拿地总规划建筑面积471万平方米，在成交面积排行榜中排名第六，仅次于碧桂园、恒大、保利和万科，且拿地区域几乎全部位于三四线城市。

“对于像中梁地产这样的企业来说，三四线城市的投资比重过大，为其业绩成长贡献了重要力量。但换个角度看，当前三四线城市也有一些利空的消息，那么也需要在业绩成长方面有所警惕。”严跃进如是表示。

转型早已开始

随着三四线城市去库存的利好逐渐散去，重点布局三四线城市的房企销售压力也随之提升，转型之于房企而言势在必行。

中原地产首席分析师张大伟认为，当前房地产去库存任务初步完成，一二三四线城市商品房库存去化已十分充分。而且看趋势，三四线库存在继续减少，在一二线进入补库存后，三四线也开启库存短缺时代，当下除个别区域外，库存基本进入平稳时代。

而事实也证明，无论是龙头房企还是地产新贵，都开始着手在转型上发力。

以前面提到的碧桂园为例，区域布局调整意图已然显现。此前传得沸沸扬扬的快消式高周转，就被外界视为杨老板收缩战线的信号。

今年4月5日-11日，碧桂园一周之内连续下发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》等三份文件，在表达提高周转速度、压缩从拿地到开盘周期的强烈愿望同时，也对企业的布局安排进行了适时调整：在区域布局方面，碧桂园提出“三四五线城市高周转、一二线城市鼓励发展”的策略。显然，登顶榜首的碧桂园不仅对高周转出现的风险做出了预判，更意识到作为已经不用设目标的老大，一二线城市在市场波动时的防火墙意义。

在业内人士看来，三四线阵地固然对房企销售业绩的提升有着极大助推，一二线城市对房企“维稳”意义更是重大，这也是杨老板及时“收网”的主要原因。

房企巨头尚迈步转型，区域性房企为了解锁更大发展也步步紧跟，其中以中梁较富代表性。

作为起步于温州的浙系房企，中梁地产在长三角三四线区域耕耘多年。自2016年将总部搬迁至上海后，便迈出了大举扩张、全国化布局的步伐，近两年业绩也由此迎来爆发。

据第三方机构克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售排行榜》，中梁地产2017年销售额达到757.9亿元，位居第25位，相比2016年底的第40名，上升15个名次。而回顾三年前，中梁地产的年销售不过突破150亿元。

严跃进分析认为，三四线城市在购房方面存在一定程度的“割韭菜效应”，即房地产市场需求释放是没有持续性的。而这恰恰是房企布局三四线的劣势所在。

同策研究院首席分析师张宏伟的分析也从侧面印证了严跃进的上述看法。在张宏伟看来，从棚改货币化安置急刹车政策来看，三四线城市楼市将逐步降温，从而影响房企销售业绩。“三四线城市正常的合理楼市需求为既定的，并且市场容量有限，需求也是有限的。”张宏伟如是补充道。

艰难回归一二线

经过一波强劲的货币棚改之后，三四五线楼市的“黄金时间窗口”正在逐步关闭，一二线楼市的抗风险能力再度被外界重提。如何在后去库存时代，使房企免遭后续经济效益增长乏力的尴尬状况，以及更好防范因市场波动带来的未知风险，成为房企亟须思索的发展命题。

但值得关注的是，房企回归一二线步履艰难。

首先，便是拿地成本高昂。京沪已经很难再见到单枪匹马拿地的场景，高昂的拿地成本让开发商们开始抱团取暖，留给后来者的空间越来越少。

其次，产品类型的复杂化，对成本计算、政策预判的要求均远远高于三四线城市。与三四线城市拿了地能卖出去就能赚钱不同，随着调控的深入，“房住不炒”理念的推广，自住型需求的新型产品越来越多，在保证土地出让金足额收缴的同时，对于产品的要求已经让深耕一线城市多年的操盘手头疼不已，而后来者想要适应这样的产品和市场，难度超乎想象。

正因如此，房企三强除了深耕多年的万科以外，恒大勉强凭借不计成本的厮杀，为自己回归一二线趟出了一条血路；而碧桂园在京、沪这类核心城市，依然没有能够拿出手的产品。

在业内人士看来，尤其是在当下三四线城市库存去化效果显著的背景下，房企昔日可倚仗较少调控、肥沃的三四线实现业绩收割，现如今“地利”将尽，房企回归一二线楼市呼之欲出。

张大伟分析认为，目前看，整体市场对棚改政策非常敏感，因为这是支撑最近几年楼市最关键的因素，特别是三四线城市严重依赖棚改的货币化安置。过去三年立足三四线城市的企业销售额井喷，三四线出现了普遍性的房地产快周转，这对房地产市场而言，在未来酝酿巨大风险。

业内也有分析称，随着楼市调控的逐渐深入，现在三四线城市已经很难给开发商带来足够的利润，特别是在棚改审批和调控政策蔓延到三四线城市之后，布局三四线城市的房企有可能会遭受亏损。

一旦三四线城市房价上涨没有支撑，开发商想要在三四线城市实现高额销售几无可能，若货值跟不上销售节奏，对一些小房企来说，其后续规模发展与现金流压力将隐现。

而就棚改货币化发展趋势对楼市影响的问题，严跃进表示，棚改货币化如果叫停或者说改变，那么未来就地安置或者说实物安置的内容会增加。房企需要在此过程中注重市场需求的汇集，或者说引导相关购房者积极认购相对应的楼盘。

“未来房企如果要回归一二线城市，要注意对非热点一二线城市的投资，尤其是西南市场和西北市场，上述区域楼市当前也开始火热。”严跃进向北京商报记者如此表示。

北京商报记者 刘凤茹 实习记者 荣蕾/文