棚改货币化安置不是高房价的元凶？

【观察者网 综合报道】

自6月25日起，“国家开发银行即将把所有的棚改项目合同签订审批权”的消息被传得甚嚣尘上，引发了一波关注和讨论，诸多媒体将“棚户区改造货币化安置”（即拆迁时给一笔补偿款由自己解决居住问题）看作是三四线房价高企的幕后推手。

但一些学者却对此提出了相反的观点，认为投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素，而货币化安置给了拆迁家庭选择是否购房的自由，在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。在当前多套房比例居高的情况下，应该继续坚持棚改货币化安置。

（资料图）

观点：棚改货币化安置是三四线房价高企的重要推手

认为棚改推高房价的观点，长期占据着舆论主流。

《21世纪经济报道》援引市场分析称，在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”，是助推中国三四线城市房价上涨的重要因素；当前三四线城市住宅去库存效果斐然，却透支了未来的房价上涨空间，与城市发展状况脱离。

微信公众号“侠客岛”援引社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立的说法称，三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。

格隆汇旗下公众号“港股那点事”则援引经验数据称，棚改货币化90%在三四线城市，也是库存过剩重灾区；2017年全年商品房住宅销售面积同比增速为 5.27%，累计新增房地产住宅销售14.48亿平方米，预计棚改货币化率达60%，按每套90平米计算，棚改货币化贡献了约3.28亿平方米，约占17年新增住宅销售的22.6%，去年卖的新房超过五分之一是货币化安置消耗的。

根据微信公众号“真叫卢俊”的说法，棚改货币化安置的比例在一二线城市中约有20%，但在三四线城市已有80%。据其测算，全国每年棚改500万套，每年商品房销售1450万套，这说明，棚改基本上要吃掉中国商品房三分之一的需求量。

**甘犁、**弋代春：三四线房价上涨不怪棚改货币化安置

但西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁、中国家庭金融调查与研究中心房产城镇化首席研究员弋代春，则于7月2日在微信公众号“网易研究院”上发文称，很多认同“棚改货币化安置”是新一轮住房价格上涨尤其是三四线城市房价上涨的重要驱动力，是基于住建部公开发布的这样一组公开数字：“2016年棚改货币化的安置比例48.5%，去库存大约2.5亿平米，占当年住宅商品房销售面积的18.2%”。

在甘犁等人看来，从上述数据得出“棚改货币化安置导致房价上涨”的结论，忽视了一个很重要的前提假设，即所有棚改货币化安置的家庭都重新购置了住房。

根据甘犁给出的、由西南财经大学中国家庭金融研究与调查中心发布的“中国家庭金融调查数据”显示，从比例上看，2013年至2017年，7.9%的城镇家庭经历了拆迁，这些拆迁家庭中有的13%新购置了住房；在这些经历了拆迁的城镇家庭中，接受货币化安置的比例为31.6%，这其中的20.4%购置了新住房。

这也就是说，在货币化安置的拆迁家庭中，将近80%都没有购置新住房。

从区域上看，货币化安置家庭购房比例在一、二、三线城市分别为12.0%、26.4%和14.8%。这意味着，二线城市是棚改货币化的重点区域，将三四线城市的房价高企怪罪给棚改货币化安置似乎有些勉强。

拆迁户没把补偿款拿来买房，而是用来改善生活？

那么，拿了补偿款的拆迁户为什么没有把这笔钱用来买房？而他们又把这些钱花到了哪里去呢？

对于第一个问题，甘犁等人总结了两点原因：

第一，拆迁户家庭往往在拆迁之前就拥有多套住房，且拆迁户家庭平均年龄较大，在住房刚需已基本满足的情况下，对新住房的购置需求和意向不大；

第二，相比于新房价格，货币化补偿金额并不高，这意味着拆迁户仅靠补偿金并不能全款购置新房；此外，拆迁户就业率低，很多家庭甚至无人就业或家庭成员丧失劳动能力，这致使有一部分拆迁户通过租赁或者免费借住亲友住处，解决了住房问题。

对于第二个问题，甘犁等人依据“中国家庭金融调查数据”对拆迁户家庭资产的调查发现，没有选择购置新住房的拆迁家庭，通常选择用补偿款增加家庭储蓄，减轻家庭负债，增加家庭创业及工商业资产，这样一来，家庭的投资性收入提高，家庭消费水平也得到了提升。

投资性购房才是房价高企的幕后推手？

如果不是拆迁户推高了房价，那是谁推高了房价呢？

在甘犁等人看来，投资性住房需求才是驱动房价迅速上涨的重要因素。

根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心5月4日发布的《2018年一季度城镇家庭资产指数报告》显示，过去十年间，新购房为首套房的占比在持续下降，新购房为第二套或第三套及以上住房的比例持续上升。2008年新购房中，首套房占比为70.3%，到2017年该比例下降至45.8%，2018年一季度进一步下降至30.8%。新购房为第二套房的比例逐年上升，从2008年的26.5%上升到2017年的39.2%，2018年一季度进一步上升到43.8%。新购房为第三套房及以上的占比也呈增加趋势，从2008年的3.2%增加到2017年的15.0%，2018年一季度进一步上升到25.4%。

数据还显示，近十年来，刚需房比例逐年下降，改需房比例稳步上升，投资房比例上升速度加快。2008年新购房为刚需房的比例为69.7%，2017年该比例下降至46.4%，到2018年一季度进一步下降至31.9%。改需房从2008年的10.8%上升到2017年的15.9%，到2018年一季度上升至17.8%。投资房增速加快，从2008年的19.6%增长到2017年的37.6%，到2018年一季度增长到50.3%。投资购房比例的增加说明房市仍然存在较大风险。

此外，该报告还选取了16个热点城市（北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、南京、福州、厦门和杭州），对上述趋势和结论做了进一步的阐释。2016年，这16个热点城市相继出台政策，加强了房地产调控力度；而热点城市的新购房产分布变化趋势与全国一致，但相对更稳定。

近十年来，热点城市新购房为第二套房或第三套房及以上的比例虽有增加，但基本保持稳定，且低于全国平均水平。2011年，热点城市新购房为二套房的比例为28.6%，高于全国平均水平25.1%；2017年这一比例上升到34.0%，低于全国平均水平39.2%。2011年，热点城市新购房为第三套及以上的比例为7.7%，同期全国为8.3%，2017年热点城市该比例上升至12.2%，仍低于全国15.0%的水平。尤其值得关注的是，因房地产调控力度加大，2016到2017 年，热点城市首套房比例仅下降3.4个百分点，低于全国水平（全国下降5.3个百分点）。

热点城市购房目的变化趋势仍与全国一致，但相对稳定。数据显示，刚需房比例呈下降趋势，但与全国相比下降趋势较缓慢。2011年刚需房比例为63.6%，低于全国平均水平66.2%；2017年这一比例下降至54.0%，高于全国平均水平46.4%。新购房为改需房和投资房的比例近十年来略有增加，也基本稳定，且低于全国平均水平。2011年，热点城市改需房比例为11.6%，高于全国平均水平10.2%；2017年这一比例上升至13.8%，低于全国平均水平15.9%。2011年，热点城市投资房的比例为24.8%，略高于全国平均水平23.6%；2017年这一比例上升到32.2%，低于全国平均水平37.6%。

这说明，政府出台的房地产调控政策已见成效，2016到2017年热点城市刚需房比例仅下降3.4个百分点，低于全国水平5.2个百分点。

而政府重点调控之外的其他城市，即三四线城市，改善型、投资性的购房需求依然很大；而这些城市的房价迅猛上涨，从某种意义上来说，很有可能是政府调控政策没有那么严格所致。

对于最近一段时间以来声势浩大的对棚改货币化安置的声讨，甘犁等人认为，相对于“一刀切”的实物安置，货币化安置给了家庭选择是否购房的自由，在提升资金使用效率、增加家庭储蓄、减轻家庭负债、增加家庭创业和工商业资产、提高家庭投资性收入提升家庭消费水平等方面具有重要意义。特别是，在当前多套房比例居高的情况下，应该继续坚持棚改货币化安置。