为了冲2000亿 闽系房企泰禾也要玩高周转

据界面6月28日报道，高周转、回款、偿债、融资，闽系房企泰禾集团在6月26日与投资者交流时，集中释放了这几个关键信息。

6月26日，泰禾集团在与投资者交流时表示：“泰禾公司今年重点执行高周转策略，新增获取土地项目一般要在6-8 个月具备销售条件（一线城市除外）”。

泰禾集团还强调：“高周转是今年的重点任务之一，但泰禾集团的高周转不是以降价、降低产品品质和赶工期来实现的，而是通过提高经营决策和管理效率实现的，施工质量和产品品质必须得到保障”。

尽管“高周转”是房地产企业立足市场的利器，但近期上海碧桂园的工地坍塌事件，让这个词变得有些敏感。

对于高负债率的泰禾集团来说，高周转，保证回款以及现金流的稳定是重中之重，但泰禾集团主打高端产品系“院子系”，在回款方面的表现还有待观察。

根据2017年年报显示，2017年泰禾集团期内预收房款增加金额约为70.28亿元，处于同规模公司中的较低水平，存货周转天数较2016年上涨800多天，达到2346.81天，存货周转率0.15，流动比率连续三年突破2，2017年达到2.03。

高端产品因含有分期付款结算的方式，周转速度较慢，且预收款金额与回款速度较低。另外，泰禾集团的资产还有一些商业、自持物业以及小镇等业态，但这些产品不是回款的主力。

在与投资者交流时，泰禾集团表示：“去年回款率较低的主要原因有三个方面：一是销售额有比较大的部分是集中在去年四季度，这部分销售陆续会在今年年中左右回款；二是去年四季度以来银行按揭政策持续收紧，放款周期拉长、额度降低，影响了当期回款金额；三是去年销售中商业地产占比约30%，这部分销售的回款期限与住宅不同，有约50%部分需要到竣工备案后才能回款。这些因素导致去年回款率较低“。

2017年，泰禾集团董事长黄其森把2018年目标定在了2000亿元，为此，泰禾在去年大举并购扩张，在项目获取上合计投入资金高达552.4亿元，共获取了36个项目，其中26个是通过并购等方式，共获取土地792.8万平方米，计容建筑面积为1069.21万平方米。

根据泰禾集团提供的最新进展，今年 1-5 月份，泰禾集团通过收购方式新增获取3 个项目，分别是南昌茵梦湖项目、廊坊大家商业城项目和郑州鸿宝南路地块，合计新增土地面积合计共约78.92 万平，合计新增计容建面约94.74 万平。

值得注意的是，黄其森既要扩张做大规模，又要降负债，维持财务稳定。去年底，他曾表示希望泰禾集团负债率到2018年降低到75%。一季报显示，截至3月底泰禾集团的资产负债率为88.5%。

为了规模，融资是不可或缺的。过去一年，泰禾在融资方面可谓大显神通，渠道包括银行借款、信托基金、私募债、中期票据、境外债、资产证券化等，综合平均成本为8.10%。

泰禾的融资渠道还不限于此。今年5月24日，泰禾集团发布公告称，出资40亿元与关联方共同投资设立产业并购基金，总规模为不超过200.05亿元。根据公告，并购基金将直接或间接投资于符合泰禾集团战略布局的房地产项目。通过成立并购基金，控股股东泰禾投资将通过股权投资的方式向泰禾集团输血160亿元。

而泰禾集团的控股股东泰禾投资，则一直通过股权质押的方式来融资，根据最新的公告显示，5月25日泰禾投资又质押了3569万股，占其所持股份的5.86%，用途为融资。泰禾投资持有泰禾集团6亿股，占上市公司总股本的48.97%，截至当日泰禾投资已质押掉股份5.9亿股，占其所有股份的98%。

另外，此前泰禾推出的员工持股计划第二期目前尚未实施。

对于资金及负债方面的安排，泰禾集团表示：“资金安排方面，销售回款会优先来偿还借款；第二是银行贷款，公司目前还有约600 亿银行授信没有使用，今年会将具备使用银行贷款条件的项目的前期高成本融资资金置换出来；第三是发行新的融资产品；第四在项目层面开展资金合作”。

据介绍，泰禾集团今年还是会努力降低负债水平，目前也已经有了一些成效，比如截至5 月末的累计新增借款占上年末净资产比例与4 月末相比已经在下降了。

而关于控股股东股权质押的问题，泰禾集团表示：“从控股股东此前股份质押的公告可以看到，绝大部分的质押发生在去年甚至更早，当时泰禾的股价并不高，按照业内正常的质押比率，并不会有太大的风险”。

不过，随着国内银根收紧，房企融资也越发困难。6月11日，证监会官网披露的《发行监管部再融资审核工作流程及申请企业情况》信息显示，泰禾集团的再融资非公开融资计划的状态为中止审查。

泰禾集团的这笔募集资金是在2016年5月份发行的，当时泰禾公告称，拟以不低于18.3元/股的价格向包括上市公司控股股东福建泰禾投资有限公司在内的不超过10名特定对象，非公开发行A股股票数量不超过53551.92万股，募集资金总额不超过98亿元。

泰禾集团称，定增募集的98亿元扣除发行费用后将用于北京大兴中央广场（泰禾嘉信）项目、北京西局西府大院项目、北京昌平南邵项目、深圳尖岗山项目，并偿还金融机构贷款，募集资金拟投入额分别为17.5亿元、17.5亿元、8亿元、27亿元、28亿元。

根据克而瑞数据显示，今年1月至5月，泰禾集团的销售额为492亿元，距离2000亿元的目标仍有不小的差距，5月份，泰禾集团内部一份《泰禾华东集团有限公司上海区域上半年业绩冲刺动员书》的文件显示，从5月4日到6月30日，总监及以上级别管理人员取消所有休假（周末及节假日），加快推进项目实际工作进展。在这个被政策严格限制的行业，志在2000亿的泰禾集团正全力以赴。