一个倒在高估自己低估调控的地王 蓝光发展接手拯救
据中国房地产报6月17日报道，在经历了停工、复工、再停工的循环反复之后，命运多舛的京奥港未来墅项目迎来了“接盘侠”。
中国房地产报记者从蓝光发展得到证实，蓝光已正式与中融信托达成协议，接替北京京奥港集团操盘南京麒麟京奥港项目，负责后期的建设和销售。
该项目所在地块编号为南京NO.2016G09。2016年4月15日，京奥港集团以47.6亿元的总价，22353元/平方米的楼面价拿下，彼时周边新房的最高售价仅为18000元/平方米。
按照京奥港集团本来的计划，拿地后一年内迅速以单价4万元/平方米将该项目推向市场，不料十天后遭遇了史无前例的限价令调控，南京市政府对该项目所在的江宁区楼盘祭出了3万元/平方米的限价规定，京奥港集团的如意算盘落空。
更大的隐形风险在于，撬动这一地王项目，京奥港集团运用了极高的金融杠杆。47.6亿元的土地款中，来自中融信托的融资为34亿元，占比高达七成，且这部分资金已于去年11月12日到期。
限价让这一项目背上了南京第一个被套“地王”的名声。加之巨额信托债务到期，再融资困难，该项目遭遇了现金流困局，京奥港集团当初的豪赌陷入了泥潭。
“中融信托押错了宝，在拿地阶段就将大量资金押注在这一地王项目上，对后市调控政策严厉程度预估不足。现在这部分资金也急于兑付。”一位信托业内人士指出，去年开始信托资金已被严禁投向房企拿地。
在此次收购中，蓝光发展与中融信托达成了怎样的协议？蓝光发展接手后能否令这一项目扭亏为盈？对此，蓝光发展品牌部及董秘办均未回应，仅表示项目刚收购，具体情况不便透露。
命途多舛的京奥港未来墅
一个倒在高估自己低估调控的地王 蓝光发展接手拯救
这是一个典型的高杠杆地王项目遭遇限价令而折戟沉沙的案例。
2016年，南京进入房地产市场最火热的阶段。2016年4月15日，经过61轮竞拍，京奥港集团以47.6亿元价格摘得南京麒麟G09宅地，楼面价22353元/平方米，创了区域新高。当时，周边新房售价每平方米仅1.6万元~1.8万元。时至今日，该区域的新房均价也仅约为2.3万元/平方米。
京奥港未来墅是当时业界知名的信托融资拿地项目之一。中国房地产报记者获悉，该项目土地出让金及相关税费合计49.6亿元，为支付这笔费用，京奥港向中融信托提出融资34亿元的申请，信托期限12+6个月（满12个月可提前还款），并以标的地块土地使用权抵押、项目公司100%股权质押、京奥港地产连带保证、实际控制人连带保证设置风控措施，该信托计划于2016年6月发行，还款来源是银行开发贷款、存续项目销售回款、集团现金流等。
中融信托对该项目的销售周期和销售价格都做出了非常乐观的预计：如项目预计去年10月就能进入销售阶段，对住宅部分的售价预期设置在4万元/平方米。并预测项目可实现销售收入93.9亿元，扣除各种税费后可实现净利润约17亿元，回报率约18.1%。
京奥港拿地仅10天后，南京出台限制房价上涨区间的规定，要求主城区楼盘每平方米2万到3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。
受限价令影响，京奥港未来墅价格一再调整，一直在纠结首批房源是以毛坯还是精装方式入市。
当时有市场人士指出，该项目距南京市区新街口40分钟车程，不通地铁，缺乏优越的医疗教育配套，且地块临近高铁线，受到呼啸而过的高铁噪音干扰。本该打造成刚需项目，京奥港打造了准豪宅户型。在限价令影响下，准豪宅最后改为毛坯出售，此前的设计沦为鸡肋。
2017年9月11日，该楼盘开出首批房源，均价仅25884元/平方米，只比楼面地价高出3500元/平方米，被业内称为南京首个亏本地王。首次开盘154套毛坯房，当时显示共有490组买房人参与公证摇号。
即便以亏本的价格也并没有带来预想的销售额。由于销售不佳、借款到期、亏欠工程款等原因，该项目陷入停工、复工、再停工的波动中，截至现在售楼处仍未恢复接待。
据记者查阅，京奥港未来墅目前仍有一期1、2号楼的剩余毛坯房在售，标的均价为2.6万元/平方米，户型面积为131平方米、141平方米。
“中融信托对该项目的市场判断过于乐观，京奥港的项目定位与产品设计也脱离了地缘特征和购房者需求，导致销售价格低于房企赢利点，并且去化速度也不能满足偿还信托的要求，最终项目失败了。”克尔瑞南京首席分析师周颖指出。
“烫手山芋”如何扭亏为盈？
高价拿地，然后质押融资，赌房价飙升，在房地产行业并不鲜见。闽系房企泰禾、阳光城等在早期发展过程中曾一次次上演。只是误判自身能力和调控严厉程度，京奥港这一次赌输了。
“京奥港的品牌和产品打造能力不足以支撑大平层、高总价的产品，尤其是超前于市场现状的产品，沦为了牺牲品。”周颖表示。
由于京奥港未能到期偿付中融信托负债，京奥港未来墅项目所属公司的100%股权已变更为中融信托持有，法人也由王子华变更为邹立伟。中融信托可就出质股权的价值优先受偿，即可处置名下资产，包括土地，这意味着未来墅面临整体低价转让的境地。
中国房地产报记者从知情人士处获悉，经过5个多月的谈判，蓝光地产最终携手中融信托，合作开发南京麒麟京奥港项目。具体协议金额不得而知，但一定幅度的折让几乎是肯定的。下一步，京奥港未来墅案名、产品和售楼处都会做出调整。
“蓝光发展积极并购项目或者寻求联合开发的思路很明显。从它参与南京此类项目的投资来看，总体上比较务实，尤其南京楼市当前补库存的导向很明显。一些企业在当前运作高价土地项目中可能面临资金压力，这个时候介入，能够捕获不错的市场机会，有利于蓝光的战略成长和销售业绩突围。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出。
2015年之后，携成功借壳上市之势，蓝光发展大举谋求规模扩张，加速全国化布局。
据了解，2017年，蓝光发展新获取土地储备建筑面积581万平方米，拿地金额186亿元。今年蓝光发展拟定的土地投资计划总额为650亿元。
蓝光发展的一位高层曾表态，在拿地策略方面，并购占比超过七成，更看重长三角、珠三角和京津冀的市场。
此前，蓝光发展在南京仅开发了一个住宅项目——位于板桥的蓝光公园1号。该项目于2016年初拍得，楼面价10689元/平方米，几乎与周边新房价格持平。1年内蓝光发展将之打造成区域内高端智能标杆产品，高层均价21000元/平方米，洋房精装均价23000元/平方米，并很快销售完毕。
一位知情人士告诉中国房地产报记者，蓝光发展的团队已经进驻京奥港未来墅的案场，目前正在对项目前期进行梳理阶段，暂不对外接待客户。前期京奥港已批下规划、正在建造的产品将继续建设。后期项目将进行全面升级，采用蓝光产品体系中的“雍锦系”产品，做精品高端项目，预计未来两个月内有望重新亮相。
严跃进认为，未来市场机会还在上升，预计此类项目盘活几率很高。从收购角度看，项目未来若和地产复苏的周期相吻合，投资机会就会存在，收益也可以得到保障。
中房报记者 许倩 北京报道