20年后，深圳房改迎来“二次革命”

据每日经济新闻报道，昨日（6月5日），深圳市住房和建设局发布住房新政征求意见稿，对现有深圳住房制度进行较大幅度调整。这份名为《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》的文件提出，未来深圳住房拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类，市场商品住房占住房供应的40%左右，后三类享受政策支持的各占20%左右，到2035年分阶段筹集建设各类住房170万套。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向《每日经济新闻》记者表示，这是深圳住房制度改革历史上最重要的文件，是精准落实中央“房住不炒”战略的落地性文件，是将深刻影响深圳未来多年住房供需关系体系的长期指导性文件。从某种意义上说，这份文件代表了大湾区未来房地产发展的政策导向，即在基本尊重过去房地产发展的基础上，以“房住不炒”和“住有所居”的民生价值为导向，实施住房制度的革命性变革，引导房地产进而影响国民经济向更加健康的方向发展。

有媒体称，这是继1998年房改之后，深圳住房体制迎来“二次革命”。也有专家提出，最近杭州等城市出现“万人摇号”买房现象，目前部分城市实行的限价、限购、限售等中短期调控政策的问题正在逐渐暴露，希望深圳此次拟推出的远到2035年的房改规划，能够形成长效机制，供其他城市借鉴。

支持金融机构按规筹建

近年来，随着深圳市人口持续净流入，商品住房价格上涨较快，住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分等问题日益突出。按照住房新政，到2035年深圳将分阶段筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，市场商品住房占住房供应量的40%左右。

中国城市发展研究院投资部主任刘澄表示，深圳市近年来产业升级加快、人均收入较高，住房供需矛盾较为突出，在住房供给侧改革方向下，深圳这份住房新政特别明确了供给主体、供给渠道、实施方式和资金保障等，系统性优化完善深圳市住房市场结构，符合多类人群需求特点，为特大型城市房地产市场深化改革提供了实践路径。

记者注意到，为了实现大规模筹建目标，这份住房新政提出了“八大供给主体、六类保障渠道、三类（四种）住房、三类补贴”的总体设计。除充分调动原有的市场力量和政府力量外，新政提出支持社区股份合作公司和原村民，通过“城中村”综合整治和改造，提供各类符合规定的租赁住房；支持各类金融机构，采取直接投资、融资等方式，建设筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房；支持社会组织等各类主体，建设筹集具有公益性质的各类住房等。

广东省房地产研究会副会长韩世同告诉《每日经济新闻》记者，这是非常有意义的探索和尝试，深化住房改革不仅与住房制度、供应渠道、供应结构有关，还要配合土地制度、金融制度、土地财政问题等，否则单一地调整住房结构落实起来就比较困难。不过，新政提出的保障性住房量有些大，需要考虑市场能否消化这么多房子。

值得一提的是，这份住房新政还拟对住房供应结构和比例进行调整。具体而言，市场商品住房占住房供应总量的40%左右，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房各占住房供应总量的20%左右，后三者租售价分别为市场价的60%、50%、30%左右（特困人员及低保、低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%），且实行货币补贴。

宋丁表示，这种比例关系充分体现了住房制度改革的基本方向，就是要把民生属性摆在更加突出的位置，实现住房保障化为主，住房商品化为辅。过去二十年来，商品性住房是绝对主角，现在深圳确定这一比例，将深刻改变住房的基本格局，普通消费者的居住权利将得到有效落实，符合深圳保障性住房供应的现实需要。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，这个比例是比较均衡的，基本上考虑到了各个层次的租赁需求，属于“租赁大蛋糕”比较科学的切法。在货币补贴方面，深圳住房新政重新提到了租赁券的概念，类似分配机制的创新，比较务实，也利于租赁需求的分流。

此外，深圳住房新政还提出，2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。对此，宋丁表示，深圳是一个土地非常匮乏的城市，新政的这一规定显然有助于改善深圳的居住条件，更多的市民可以安居乐业。

将建立封闭流转制度

深圳住房新政指出，全面实施人才安居工程，完善人才安居政策体系，通过货币补贴、租售人才住房、免租入住等多种方式，有效解决各类人才的住房困难。加大货币补贴力度，鼓励支持人才通过市场方式解决居住问题。

此外，住房新政还提出，建立人才住房和安居型商品房封闭流转制度。出售的人才住房和安居型商品房在一定年限内实行封闭流转。封闭流转期间，因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由政府按规定回购。购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或者年满60周岁且购房满10年，符合规定条件的，可以进入市场流转，但要向政府缴纳一定比例的增值收益。

在严跃进看来，这其实和北京的共有产权住房概念有些类似，限制流通是为了确保人才的稳定，同时也是为了防范炒作。戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端则提醒道，这个举措很好，但政策还需要进一步细化，比如怎么定义增值收益部分等。

宋丁指出，按照这份住房新政征求意见稿，所有住房供应均以适合普通市民需要的中小户型为主。就商品性住房而言，强调以普通商品住房为主，这应该包括90平方米以下的刚需住房和90~144平方米的改善型住房，而三大类保障性住房都在90平方米以下。显然，将来深圳的住房供应中，真正的大户型、豪宅比例将会明显减少，估计占总供应量的10%左右。

值得一提的是，除完善人才安居政策体系外，深圳此次住房新政还将公交司机、地铁司机、环卫工人、蓝领产业工人等群体纳入到了住房保障范围内。深圳将安排一定比例的公共租赁住房房源，向符合条件的为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，且不限户籍。

深圳市住房建设局负责人在答记者问时表示，新政出台的一个重要目的是坚持以住房供给侧结构性改革为主线，突出全覆盖、多层次、差异化，针对不同收入水平的居民和专业人才等各类群体，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应和保障体系。

坚持房产调控连续性

深圳此次住房新政提出的住房发展目标公布后，对深圳房价将会产生什么影响？

对此，深圳市住房建设局负责人表示，市场商品住房价格的涨落由多方面因素决定。此次住房新政明确提出，要坚持房地产调控的连续性和稳定性，严格落实各项调控措施，保障合理住房需求，抑制投资投机性需求。这些政策的贯彻落实，将进一步促进房地产市场的平稳健康发展。

宋丁向《每日经济新闻》记者表示，当供给侧发生剧烈变革时，需求侧也必然出现深刻变动，大量需求会涌向保障性住房，原有的商品住房供需两端都将收缩。商品房中的普通住房可能出现价格趋稳局面，但豪宅可能会保持需求旺盛格局，豪宅价格可能仍然有较强上浮动能。

美联物业全国研究中心总监何倩茹则认为，从房地产行业的角度看，政府住房目标的确立，有利于房地产市场的稳定发展及构建高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房体系，再加上宏观调控政策的护航，深圳的房地产市场有望在比较长的时间内维持平稳发展态势。

何倩茹进一步指出，从社会民生的角度看，房地产市场的平稳发展将有效降低高房价带来的社会焦虑，增加居民幸福感，增加城市吸引力，保障经济的匀速发展；即使是刚毕业来深圳打拼的学生，也不会因为高房价、高租金而被挤出城市。

深圳中原研究中心数据显示，深圳新建商品住宅成交均价已连续20个月下降，整体呈现价稳量增格局。具体来看，深圳5月一手住宅的成交均价为54111元/平方米，环比下降0.01%；成交套数为2564套，环比增加32.6%；成交面积259267平方米，环比增加38.6%，同比增加10.7%。

（每经记者 董青枝 ）