首批限竞房入市 部分转为共有产权房 满足北京刚需
【文/观察者网 奕含】北京限竞房转共有产权房的政策已成定局。下月起，将有超过2万套限竞房陆续入市，其中一部分将会被收做共有产权房。
就在新政推出不久，北京大兴区共有产权项目瑞福园于5月29日拿到了预售证，单价29000元/平米。这一价格与旁边限价房项目瀛海府的52000元/平米形成鲜明对比。
新政和现实叠加，令不少刚需看了买便宜房的希望，未来买共有产权房也是一条出路。然而，买便宜房也要承担代价，比如不再具备投资价值。这些共有产权房是否会出现争相购买的情况，我们拭目以待。而购房客们的反应也将回答北京楼市是否真的存在刚需。
图片来源见水印
两万套限竞房或入市
为治理楼市“高烧”不退，北京于2016年出台了“9·30新政”。“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目应运而生。
据了解，“限竞房”是指从土地出让时就提前锁定上市销售价格的住房，意在防止开发企业炒作地价与房价。一年多来，北京大批宅地以此规则成交，首批项目也即将入市。
《北京青年报》援引中原地产市场研究部统计，根据近两年土地出让情况，目前北京限竞房总量约4.5万套，预计6月开始，将出现限竞房供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。
中原地产首席分析师张大伟指出，对于北京市场来说，2017年来的所有土地全部限价，但因政策未明确，这部分项目一直未入市，政策明确后，这部分项目有望加快入市。
与限竞房集中入市形成鲜明对比的是，今年以来，北京新建住宅成交量已经连续4个月低于1200套，北京新房市场处于供需低迷。
限竞房可能变成共有产权房
日前，北京市住建委发布的《关于加强限房价项目销售管理的通知》（以下简称“通知”），确定部分限房价项目可能被转为共有产权房：即要求限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价作出对比，价差比低于15%时，项目将由开发商直接作为商品房销售；价差比不低于15%时，将收购转化为共有产权住房。后者指中低收入住房困难家庭购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。
同时，针对不转化限价房项目，要求“开发建设单位在销售时确保公开、公平和公正，不得强制搭售其他产品、服务，不得捆绑精装修，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。”
已经限房价的楼盘为何还要再做变化调整？
《工人日报》援引业内人士的话称，主要源于限房价项目的销售情况与设想不同。在实际销售市场上，该类房屋的均价低于周边的二手房价格，形成了倒挂。特别是在房价高企的二环、三环内，相比于售价十二三万的项目，均价七八万的限房价项目，被认为是高性价比产品，不少人通过各种手段争取购房名额。
由于销售限价是土地出让时敲定的，而评估价是接近销售时的市场价，因此销售限价与评估价的比值越低，就意味着楼盘的涨幅大、牟利空间大。业内人士指出，很多购房人本着“买到即赚到”的动机参与，导致了真正自住的刚需家庭最终能购买到的概率大大降低。除此之外，部分楼盘也变相加价，在购房款之外再加一笔高昂的排号费。一些开发商更是借政策红利获利，导致购房者利益受损。
此次新出炉的销售规则，正是为了压缩牟利空间，即所谓“投资空间大的限价房变共有产权房。”北京住建委相关负责人表示，限房价项目拍地规则和销售政策，既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。最终的目的就是让限房价项目分配到刚需家庭手中，实现“房住不炒”。
“评估价”决定未来销售方式
此次《通知》的“评估价”，将决定“限竞房”未来的销售方式。
举例来说，如果某限房价项目在土地出让时所限定的销售均价为5万元/平方米、之后的评估价为5.5万元/平方米，两者比值为90.1%，项价差比低于15%。那这个项目的房子就可以当做商品房来卖。只要具备北京市购房资格的人都可购买，只不过不动产证到手五年后，才可以上市交易；如果评估价为7万元，比值为71.4%，价差就高于15%，意味着牟利空间变大，那么限竞房就会变成共有产权房。
《工人日报》援引北京房协副会长陈志的话称，“总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的。按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，因此对这类项目总体影响不大。”他指出，如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定。
《北京青年报》援引中原地产市场研究部统计，根据近两年土地出让情况，目前北京限竞房总量约4.5万套，预计6月开始，将出现限竞房供应量的井喷，短期入市房源有望超过2万套。
中原地产首席分析师张大伟指出，对于北京市场来说，2017年来的所有土地全部限价，但因政策未明确，这部分项目一直未入市，政策明确后，这部分项目有望加快入市。
与限竞房集中入市形成鲜明对比的是，今年以来，北京新建住宅成交量已经连续4个月低于1200套，北京新房市场处于供需低迷。
房企反对 购房者支持？
“房子作为刚需品，无论多高都得买”这是不少北漂人的看法。
《中国证券报》曾援引一位刚需购房者董姗的话说，促使她下决心买房的，是一次“日光盘”的经历。一个位于北京通州区的某知名项目开盘，500多套房源不到一上午就被抢购一空。而仅仅不到两个月，该区域的二手房价格就上涨了2000元/平方米。“按照这个趋势，不管新房还是二手房，价格几乎没有下跌的可能。所以，要买房必须赶早。”
如今共有产权推出，“刚需”们是否会争相购买？扣除投机属性后，是否真有刚需将揭晓。
《南方周末》援引落户北京的河南青年高扬的话说，在看了共有产权房之后，他与来的人一同交流，发现大家都很纠结，除了距离东城和西城上班太过遥远，“大家最关心的是共有产权房之后怎么交易”。
“交易不能卖给所有人，只能卖给和你一个圈子的人，而这个圈子里的人，购买力还很弱”。”公号“北京大房子”的号主齐天说。
中原地产首席分析师张大伟指出，投资角度看，共有产权房已经毫无价值。“买了共有产权房，未来通过共有产权房作为跳板，获得升值的概率非常低。共有产权房实际上变成了有部分产权的公租房。”张大伟说。
北京地产圈资深土地评论人士泽龙表示，此次“限转共”的房子可能是真假刚需的分水岭，在目前保持商品房性质的二手房越发珍贵的趋势下，什么样的刚需会买这类“限转共”项目仍需观察。
值得注意的是，在《通知》征求意见稿出台之前，北京市住建委已经就“限改共”问题向部分房企征求意见，其中不乏房企的反对声音。
微信公号“90度地产”刊文指出，限竞房项目在地块出让之初已由政府限定了未来的销售价格，不过，对开发商而言，还可以通过搭售停车位、捆绑精装等方式获取一部分利润。
如今，新政一出，开发商的心里肯定是不爽的，本来拍地的时候利润空间就有限，这么一整，某些项目不但面临可能被收走的命运。未收购的项目也因为“不得搭售产品和服务、不得捆绑精装修”条款的增加，“生财之道”彻底被拍死在沙滩上。
另有券商机构给出数字，大概有20%的项目最终会被收做共有产权房。
从项目分布来看，其多位于五环内的海淀、朝阳、东城、丰台等热点区域，但是梳理下价格，这10个项目的销售限价在每平米5万＋到8万＋不等。如此高价的共有产权房对于刚需族来说是一个不小挑战，更何况你高价买的房子还只是拥有部分产权，这对于普通刚需族来说不是一桩“好买卖”。
泽龙提到，“6万＋、7万＋、8万＋的共产房还不知道哪些人会买，如果严格按照共产房管理的话，目前北京市场上8万＋的纯商品房可选择的余地很大。”泽龙说，这意味着高价“限转共”项目销售出现项目滞销的风险很大。
业内分析，限价商品房的转化也意味着具备本市购房资格但不符合共有产权住房购买资格的居民家庭可购买的房屋数量减少，可能会使得需求进一步向二手房转移。
“从今年4月份开始，二手房市场重新有所回温，5月份以来二手房日均成交规模较3月及4月分别提升72.5%和35.5%。‘限转共’新政的出台意味着具备商品房性质的项目更加稀缺，也可能助推二手房市场进一步回暖。”中信建设证券研究发展部分析。
一位房地产人士认为，具备商品房性质的项目稀缺是一方面，从另一方面来讲，限转共的房子虽然比周边的二手房价格便宜，但是从共产权房的性质来综合考虑，单价算下来并不便宜，共产房价格都飙升至好几万了，那周边的二手房将来会不会也动涨价的念头呢？如果这样，可能也将刺激购房者在二手房市场提前做出上车的举动。
此外，中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱提到了这样一个数字，以北京住宅销售均价为标准，目前只有30%限价房地块低于城市均价，大部分普通客户其实是买不起限价房的。如此一来，在看到限房价项目买不起、限转共的连带作用下，刚需们的购房路或许还是要回到二手房市场和便宜的共有产权房上。