北京拟推租赁型职工宿舍：人均4平米以上 每间最多8人
23日，北京市住建委官网公布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》（下称：《意见》），并向社会公开征求意见。根据《意见》，租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”，人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人。
今天，易居研究院智库中心研究总监严跃进对观察者网表示，此类政策的受众面为城市运行和服务保障行业务工人员，属于北京当前对各类务工人员住房问题的关注和优惠。
此前，北京市规土委相关负责人也表示，在2017年完成203公顷集体土地供应的基础上，今后4年，北京将供应约800公顷集体土地用于建设集体租赁住房。
“这至少可以解决100万左右的流动人口或务工人员的租赁住房需求”，严跃进称。
所谓租赁型职工集体宿舍，是指专门趸租给用工单位，用于单位职工本人住宿并进行集中管理的房屋。
严跃进指出，此类政策明确提出了“趸租”的概念，实际上是对于独立楼栋项目的统一租赁和统一管理的模式，而且直接和用工单位进行对接。
《意见》明确了增加租赁型职工集体宿舍供应的主要渠道：
第一类是在集体建设用地上规划建设或改建；
第二类是产业园区配建或将低效、闲置的厂房改建；
第三类是各区结合区域规划调整需要，将闲置的商场、写字楼或酒店等改建。
值得注意的是，作为13个试点集体建设用地建租赁住房的城市之一，北京正大力推动此类项目的建设。
“该模式丰富了北京房屋租赁市场改革的内容，或将成为全国其他城市学习的模板，有助于抑制房价进一步上涨”，严跃进分析道。
他表示，从前述供应目标来看，应该是说土地的占地面积概念，所以相当于增加了800万平米的占地面积，按照一般的住宅项目，容积率达到3来进行推算，可以形成2400万平米的租赁住房面积。
若按照此次人均4平米计算，那么理论上可以解决600万人的租赁住房。
“当然这个是最极限的或者说最大的一个可租面积。从实际情况看，考虑到公摊等面积，人均住房面积或达到12平方米的规模，即考虑到楼道、公共绿化带、房屋的建筑结构等，如此计算，至少可以解决100万左右的流动人口或务工人员的租赁住房需求”。
不得面向家庭出租
不过，并非所有物业均可改建为职工集体宿舍。
《意见》要求，租赁型职工集体宿舍的建设、改建，应符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展等要求，以及《北京市规划和国土资源管理委员会关于发布<建设项目规划使用性质正面和负面清单>的通知》规定，有利于促进职住平衡。
另外，用于改建为租赁型职工集体宿舍的建筑，应是独立成栋（幢）或可实行封闭管理、建筑面积达到500平方米以上的独立空间。
“违法建设、居住公共服务设施等不得改建为租赁型职工集体宿舍”。
《意见》还专门强调，改建的租赁型职工集体宿舍，土地性质、使用年限和容积率不变。
在运营方面，《意见》规定租赁型职工集体宿舍不得分割销售或变相“以租代售”，人均使用面积不得低于4平方米，每间宿舍居住人数不得超过8人。
租赁型职工集体宿舍可以由建设、改建主体负责运营，也可以委托专业住房租赁企业运营管理。
运营主体应当将租赁型职工集体宿舍对接趸租给用工单位，不得直接面向个人或家庭出租。
单次租赁合同期限一般不超过3年，最长不超过5年，鼓励租赁双方就租赁合同一年一签。
用工单位须位于本市且在本市注册，所处行业符合本市和区域产业发展需要，未列入产业禁止和限制目录。
用工单位不得将租赁型职工集体宿舍的床位面向家庭出租，或出租给本单位职工以外的人员居住，并应当及时清退不符合条件的职工。
将搭建职工集体宿舍供需对接服务平台
在服务机制方面，北京市住房城乡建设委将依托全市住房租赁监管平台和网络交易平台，搭建租赁型职工集体宿舍供需对接服务平台，为各区发展租赁型职工集体宿舍提供服务和技术支持。
同时，鼓励各金融机构积极参与租赁型职工集体宿舍建设、改建，提供金融支持。鼓励社会资本参与租赁型职工集体宿舍改建。
据《北京青年报》报道，北京市住房城乡建设委会同金融管理部门，针对集体建设用地建设租赁住房融资贷款要求特点，正积极研究支持集体租赁住房的长期贷款政策。
目前，国家开发银行北京分行、农业银行北京分行、建设银行北京分行、华夏银行等第一批4家银行已确定最长期限为30年的融资贷款方案支持集体建设用地建租赁住房。
对于将租赁型职工集体宿舍出租给不符合条件的用工单位或个人的运营主体，和不再符合租住条件而拒不退出集体宿舍的用工单位、个人，在供需对接服务平台录入相关信息，情节严重的列入负面清单。
有利于稳定租金
严跃进坦言，此类租赁住房和集体建设用地开发、闲置厂房项目盘活等挂钩，体现了较好的用地制度的改革。
“此类集体宿舍推出以后，将有助于解决北京各类流动人口的租赁住房需求，同时也实现了对流动人口的有序管理，所以既是住房制度改革中的一个发展内容，同时也是当前人口管理和产业管理的一个辅助内容”。
《北京青年报》援引魔方公寓华北分公司总经理桑旭家的话称，《意见》及时回应了市场的客观需求，一举多得，既有利于盘活利用存量闲置房源，又能有效解决务工人员租住问题。
另外，北京房地产中介行业协会会长、中原集团首席运营官李文杰表示，《意见》相关规定防止了利益的固化，堵塞了漏洞，形成了管理上的闭环。
“需要强调的是，改建的集体宿舍，土地性质、使用年限和容积率都不变，仅仅是改变使用用途，而且区别于普通租赁住房，集体宿舍解决的是职工本人的住宿问题**，而不是解决家庭成员居住生活等问题**”。
国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松则认为，北京住房租赁市场租金相对较低的小户型房源供不应求，而床位式租住产品几乎空缺。
《意见》提出多渠道增加专门趸租给符合城市发展需要的用工单位、用于单位职工本人住宿的租赁型职工集体宿舍，通过提供单人间、双人间、多人间等多样化的产品，满足务工人员多层次的租住需求，从而有效增加了这类租赁产品的供应，完善了多主体供给、多渠道保障、多层次的租赁住房体系，实现供需匹配，有利于稳定租金。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，现在借鉴学校、部队、产业园区集体宿舍的做法，推出租赁型职工集体宿舍，能够就近解决这些城市运行和服务保障行业务工人员最基本的居住问题，解除这些人员安全、稳定居住的后顾之忧，促进职住平衡。
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