房地产开发投资一季度增速创三年新高，专家：确实超乎预期

【文/观察者网 尹哲】虽然，去年开始的房地产调控已对房地产开发投资形成不小影响，但数据却显示，房企投资的节奏仍非常快。

国家统计局今天公布数据，1-3月份，全国房地产开发投资同比名义增长10.4%，创三年新高。今天，易居研究院智库中心研究总监严跃进对观察者网表示，此项数据的反弹，确实超乎预期**，如果后续持续攀升，或将成为新一轮楼市监管关注的重点内容。**

关键词：补库存、三四线、造价

数据显示，一季度，全国房地产开发投资21291亿元，名义同比增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。

国家统计局数据

对此，严跃进分析称，超预期的因素主要有三个：1、补库存的机器正在开动，且在加速；2、近期部分房企积极进入三四线城市；3、建安成本或仍在提高等。

补库存方面，部分是房企主动补库存，所以会加快投资和建设，还有一部分是地方政府督促房企开工。

譬如，今年以来，南通市就加大了对闲置土地的处置和开工。

南通市人民政府网站截图

3月中旬，南通市政府发布《南通市房地产业分析及市场发展研究》指出，南通市区商品房销售火热，部分开发企业面临补库存需求，拿地高溢价顺应了市场预期。

其中，1月份，南通开发区的R17043地块被碧桂园、中南强势拿下；随后R17044地块又被龙湖地产联袂中南收入囊中；2月5日，南通港闸区CR17049地块再次被中南以5.7亿元竞得。

值得一提的是，R17043号地块作为今年南通市区出让的第一宗宅地，受欢迎程度颇高，经过5个半小时214轮的厮杀才决出胜负。

有媒体评论，顶着竞争压力的同时拿地如此坚决，说明开发商还是比较看好南通目前的购买力和发展前景。2018年，该热度或将维持下去。

另外，三四线城市当前供地节奏明显加快也不可小看。

值得注意的是，3月27日，四川省泸州市九个部门联合印发《规范管理促进房地产业健康发展的实施细则》明确，严格土地出让规划条件，完善土地出让管控。

《细则》要求，完善土地出让管控，特别是严格落实土地竞买资格审核，购地资金审查。

“适时调整土地供应节奏，当商品房库存去化周期小于8个月时，应当适时增加土地供应，当去化周期大于15个月时，适时控制土地供应”。

观察者网此前报道，一季度300城市土地出让金总额同比增近四成，各线季度收金总额均超去年，三四线涨幅领衔。

中国指数研究院相关负责人称，一二线城市延续此前调控并加大土地供应，高溢价拿地已成小概率事件；三四线城市热度分化，部分城市承接外溢需求热度上升，拉升供求及收金上涨。

最后，建安费用同比大涨也是投资增速持续反弹的主因之一。

今年1-2月份，全国房地产开发投资增幅达9.9%，同比大幅反弹。

对于此现象，国信证券在研报中指出，虽然施工面积增速已显著回落，但价格因素中，钢材和水泥价格今年前两月的平均同比涨幅分别达20%和70%。

“但考虑到2017年以来螺纹钢和水泥价格已显著上涨，高技术效应下，2018年同比增速将趋缓”。

严跃进对此也表示赞同。他坦言道，去年开始的水泥和钢铁的成本上升，使开发投资中的造价成本上升，进而会在开发投资等数据中得到体现。

“3月待售面积数据释放强烈信号”

截至3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。

观察者网梳理发现，在最近的15个月中，待售面积是持续下跌的，或者说都是同比负增长的。但是，3月份出现了****首次同比跌幅收窄的现象。

严跃进阐释称，“3月待售面积数据释放出强烈信号。这就说明了一点，可能待售面积或者说库存的数据即便是会继续下跌，但也不可能像过去那样快的下跌了”。

他提到两个因素：

第一，销售市场仍在降温，并没有强劲反弹，这会影响去库存的速度；

第二，现房房源的规模下降，部分好房源基本去化，但部分房源则可能确实是属于无效库存，难以去化了。

而在房屋销售数据上，1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。

正如前文所述，房屋供应量在二季度料将有所增加，实际供应方面仍利好房屋交易。因此，房屋销售数据预计将持续收窄，但不会加快。

但不容忽视的是，银行贷款方面的政策实际是收紧的，购房者仍需要注意。

另外，1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%，这也和近期供地节奏加快有关。

浙江丽水公开挂牌出让丽水市路湾村东侧地块一幅国有建设用地使用权。该地块土地面积115890㎡，起拍价10亿元。公示时间为4月18日至28日。

一些非热点城市正转变成为热点城市。以浙江省丽水和衢州为例，过去土地流拍，但如今地王频出。

“这说明当前土地市场的基本面还是不错的”，严跃进指出，“三四线城市房企补库存的窗口开启，拿地方面也会有较好的表现，这会带来很多新的市场机会”。

（翻页看国家统计局数据）

以下为全文：

2018年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况

一、房地产开发投资完成情况

2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。

1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。

1-3月份，房地产开发企业土地购置面积3802万平方米，同比增长0.5%，1-2月份为下降1.2%；土地成交价款1634亿元，增长20.3%，增速提高20.3个百分点。

二、商品房销售和待售情况

1-3月份，商品房销售面积30088万平方米，同比增长3.6%，增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长2.5%，办公楼销售面积下降2.8%，商业营业用房销售面积增长9.6%。商品房销售额25597亿元，增长10.4%，增速回落4.9个百分点。其中，住宅销售额增长11.4%，办公楼销售额下降8.2%，商业营业用房销售额增长7.9%。

1-3月份，东部地区商品房销售面积12491万平方米，同比下降7.3%，降幅比1-2月份扩大1.8个百分点；销售额14126亿元，下降0.9%，1-2月份为增长6.7%。中部地区商品房销售面积8264万平方米，增长14.6%，增速提高3.9个百分点；销售额5319亿元，增长28.2%，增速提高3.1个百分点。西部地区商品房销售面积8376万平方米，增长12.0%，增速回落1个百分点；销售额5430亿元，增长29.0%，增速回落1.2个百分点。东北地区商品房销售面积957万平方米，增长8.5%，增速回落6.7个百分点；销售额723亿元，增长26.6%，增速回落8.6个百分点。

3月末，商品房待售面积57329万平方米，比2月末减少1138万平方米。其中，住宅待售面积减少954万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积减少203万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

1-3月份，房地产开发企业到位资金36770亿元，同比增长3.1%，增速比1-2月份回落1.7个百分点。其中，国内贷款6957亿元，增长0.9%；利用外资16亿元，下降78.4%；自筹资金11449亿元，增长5.1%；定金及预收款11130亿元，增长11.2%；个人按揭贷款5160亿元，下降6.8%。

四、房地产开发景气指数

3月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.50，比2月份回落0.16点。

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