租10年 180万 1次付清，企业自持租赁房租户嫌贵企业喊苦？
【文/观察者网 吴娅坤】只长租，不出售，90平米精装修小三居，租金一次付清10年180万起，西二旗西北方向8公里，考虑一下？
这是2016年北京“9·30”楼市新政提出“鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源”后，北京入市的首批“企业自持租赁房”。
据《北京日报》4月12日报道，首批企业自持租赁房项目之一——万科翡翠书院即将启动预租。
目前该项目的户型主要分为两类：占70%的一类是月租金1.5万至1.8万元90平方米三居室，另一类是月租金3万至4万元的180平方米以上复式四居室。
北京万科相关负责人介绍，该项目主要是面向中关村及周边地区科技人才的高品质改善家庭租赁社区，如果一次性承租10年，可以为租户“锁定”租金，10年间租金不变，保证租房生活的稳定。
万科翡翠书院样板房（图片来源：北京日报微信公众号“新钱粮胡同”）
一次性交180万房租值不值？
那么，中关村外13公里、西二旗外8公里的90平米精装小三居，每月租金1.5万元的价格究竟值不值呢？
我们来算笔账：
据查询，距西二旗1公里内的90平小三居月租均价在6500元左右（1999年建成），距西二旗8公里的万科翡翠书院小三居月租1.5万元至2万元，后者的价格是前者的231%至308%；
网页截图
如果前者的价格每年上涨10%，则在第10年时，前者的价格才会涨破每月1.5万元（15327元）。
而且，既然能一次掏出几百万交房租，为什么不自己买套产权70年的自有住房呢？
据查询，万科翡翠书院附近的新盘价格在70000左右，180平米售价1260万，3万至4万每月的复式四居企业自持租赁房10年房租总价为360万至480万，后者的价格是前者的约三分之一。
网页截图
虽然乍一看便宜不少，但一个是70年的产权，一个10年的使用权，相比之下，很难将企业自持租赁房的性价比评价为“高”。
为什么贵？
那么，这批企业自持租赁房的租金为何如此高昂呢？
据《北京日报》介绍，这种长租房主要瞄准了目前房屋租赁市场中的三大痛点：不怕房东租期未到就毁约、不怕房东漫天乱涨价、不怕居住品质没保证。
目前市场上不少长租公寓租期最长一年，主要面向单身青年，与普通租赁产品没太多区别，并未起到稳定租房者的作用。此外，北京“黑中介”、“黑房东”等乱象被人们广为诟病，“突然涨房租、不交钱就走人”的情况屡见不鲜。但企业自持租赁房可以锁定租约期内的租金，不用担心租金上涨、租期未到就被毁约赶出，再也不用担惊受怕当“北漂”。
此外，据万科方面介绍，翡翠系是万科住宅产品中的高端系列，租赁房也不例外，“所有房源将按叠墅精装修标准交房，同时配备中央空调、新风系统、全屋净水系统和智能家居产品。对比来看，品质、标准并不输叠墅产品。”
而据《北京日报》拿到的规划指标显示，该项目的综合容积率仅为1.78（小区的地上总建筑面积与用地面积的比率），除了最北面的为15层高楼外，其余为3至8层。
这样一来，建造成本确实会比较高。
据万科方面介绍，该项目的租金跟当年地价挂钩，而当年两宗地的拿地成本高达109亿元，再加上建安成本、装修成本以及后续的运营维护成本，最终使得该项目的租金明显高于市场上普通产品，“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。”
万科斥资109亿拍得的北京海淀永丰地块
卖给谁？
这样的房子要租给谁呢？答案是**“有改善要求的中关村及周边地区科技人才”**。
据万科披露，目前，该公司已开始与项目周边科技企业进行沟通，面向企业员工进行出租，而180平方米租赁房也主要面向周边科技企业的高管。但其实，这些房源配租对象并没有明确限制，无论是企业内部职工还是其他人士均可承租。
对于一次性付清租金的压力，万科表示，“正在与多家银行洽谈租房贷款事宜，未来租户有望通过金融方案来支付租金。”
据观察者网此前报道，目前金融机构介入租房市场主要有两种形式：
一是与政府合作为主，为政府联手建设住房租赁管理平台，在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品；
另一种则是与房企合作，银行与房企签署租赁权转让协议，通过银行平台出租房源，与此同时，银行也可为租户提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。
此前建行已经宣布，将面向租客推出租房贷款“按居贷”业务，鼓励通过银行信用稳定租赁关系。据建行相关负责人介绍，按居贷主要基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元。
对房企来说更不划算？
总之，不管人们会不会觉得这种企业自持租赁房的租金太过高昂，但它确实要来了，目前只是它大幕刚刚开启之时。
毫无疑问，目前的租房市场还是快“肥肉”，有研究报告显示，2016年中国住房租赁市场的规模为1.1万亿，预计2025年为1.9万亿，2030年会超过4万亿。
而在今年的北京两会上，北京市住建委负责人曾披露，截至2017年底，北京已推出27个企业自持租赁房项目，自持面积约143万平方米，2018年将力争全面开工，尽早竣工使用。这些项目分布在不同区、不同地段，所针对的承租人群也不同，租金上也会依据各自条件起伏变化，但长期和稳定出租是共同特征。
任志强
对于企业自持租赁房，华远集团原董事长任志强于去年9月接受《中国新闻周刊》采访时表示，成熟的发达城市租房比例高达40%至50%，中国目前的租房比例还远低于此，大概为21%，但对待这一问题不应一刀切，因为大城市需要采用各种手段健全租房市场，但小城市就不需要。
任志强说，无论是在农村集体土地建设租赁房，还是房地产开发企业竞拍城市国有土地建房只租不售，也只是目前住房政策的一个补充，只能在大城市或人口净流入特殊城市解决部分人的居住问题，而不是问题的全部。
任志强认为，企业通过竞拍方式获得城市国有土地建房仅用于出租的做法不可持续。若不引入金融和税收支持，从长远看，有可能执行不下去。
“企业竞地价是价高者得，竞地价的结果是租金一定很高……国际上房地产建筑投资14年收回本息，中国情况较好，7、8年收回本息，所以租金价格要满足企业资金回报需求，不然像万科这样的上市公司也扛不住。不可能在土地价高者得的情况下降低房租，只有国有单位才可以，等于是给租房补贴。”
任志强在谈到上文中的万科北京永新地块时说，“一旦借助银行贷款动作起来，未来万科的财务报表会很难看”。
对于如何才能使得企业自持租赁房持续下去，任志强说，“这项政策若一定要持续下去，只能用REITs（不动产投资信托基金或房地产投资信托基金），也就是用金融和税收实现不动产证券化的方式。REITs可以解决房地产企业融资和收益问题，企业自持物业仅用于出租若采用银行贷款，那是走不通的。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受观察者网采访时也说，目前政府推动房企开发企业自持租赁住房也要注意造价成本。
严跃进说，对于当前租赁房源来说，因为要考虑到造价成本等，所以实际上租金方面是有点高的。当然因为是新房项目，所以从这个角度看，又可以认为平均算下来其实租金的性价比是要高于其他二手房房源的。所以单纯看类似项目，租金比较高也是正常的，或者说这可以理解为高端的租赁物业项目。
严跃进还说，对于类似项目来说，接下来关键要考虑两点。第一租金高其实也是可以通过金融化的手段来进行的，比如说采取递增的租金收取方式，前两年租金少一点，然后递增，这样可以平衡成本。第二是租金方面需要积极管控，违规收取租金的行为是要查处的。第三是租金方面的各类补贴可以进行，比如说补贴给企业或者说承租者。