一文读懂美国如何征收房产税
（本文来自中信建投房产研究团队微信公众号“地产真心话” 文/陈慎）
经过几代的发展和改革，目前美国已形成了一套较为完善的房产税税收政策体系，它以对不动产及其建筑物等统一征收财产税为主体，具备了税率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特质。其征税宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。
美国的房产税是州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源，同时也其是平衡地方财政预算的重要手段，平均占到地方政府总财政收入的50%以上（调整后口径）。房产税征收完成后，美国政府也规定房产税支出要主要用于当地的公共服务，包括消防、治安、道路交通、教育、环境改善等一系列内容，其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重，约占全部税收入一半。
美国房产税税率一般**“以需定收”，全美各个州总体在0.2-2.5%的区间。税基以房地产评估价值**为主（乘以一定征税比例），评估方式主要包括市场比较法、重置成本法、入息收入法等等，不同州采取方式不同。美国各个地区征收的房产税会根据税率、税基的调整而变化，在房价上涨较快的时候也会动态调整税负压力，已经成为了居民在住宅消费上的第二大支出。财产登记制度、网络化房产信息管理、争议解决机制等构建了较为完善的征管制度和缴纳制度保障了征税流程的效率，但拖欠的情况依然无法避免，每年还是有超过100亿美金房产税金拖欠。
目前美国房产税制度包括对纳税人的税收优惠，以及限制地方政府无节制上调税负权利的条款，这也是纳税人和政府相互博弈的结果。优惠政策包括对特定人群免税、减税、延期纳税和税收抵扣。限制条款包括一系列税率限制、房产税收入增速限制、评估价值增长限制等等。美国房产税制度通过差别化政策降低了不同收入纳税人的税负压力，目前房产税占家庭收入的比重在3%左右。
从3月7日财政部副部长史耀斌对房地产税的表述来看，未来我国房地产税的设计会参考国际上的共性制度，包括评估价值（目前上海房产税税基是新购房单价对应的应税价值）、税收优惠、地方税种、完善税收征管模式等，而从美国近两个世纪完善下的房产税制度以上元素都有所包括，无疑能给国内带来很好的参考。中国房地产税的推进已经在加速，通过国际上的比较能让我们更加正视未来可能的方向，美国房产税报告是我们国际房产税系列研究第一篇，后续也请关注我们对其他国家内容的深入研究。
美国房产税制解析
美国房产税的历史——两轮制度变迁
房产税作为国际通用税种之一，最早由英国在1601年在《贫困救济》法案中以家庭税（(Domestic Rate）的名义进行征收。而作为世界上税制最完善的国家之一，美国在1787年宪法的第一条第二款中授予了联邦政府可征收直接税的权力，其中就包括房产税，其征收目的主要是为了满足独立战争中巨额经费支出的需要。伊利诺伊州从1818年开始实行一般财产税制度，对各类动产、不动产实行同一税率征收。到19世纪中期各州相继独立后，为了克服当时普遍存在的财政危机，各州政府开始引进这一制度，陆续针对房屋进行课税。
第一轮制度——
二十世纪初期，随着美国城市化进程的加速，房屋价格随之水涨船高，其带动的税收增长带来了巨大的公众支出压力，各级政府开始推动美国房产税的第一轮制度变迁。针对低收入家庭和老年人的减免税收政策、房产税高于一定税额后的自动减免的断路器（Circuit Breaker）等制度陆续在各州建立。同时由于绝大多数税负压力由从州政府转移到了地方政府，房产税的征收和支配主体也发生了同样的转移。
第二轮制度——
到了20世纪70年代，由于美国的经济发展陷入“滞涨”困境，房产价格的上涨带来税负的急剧提升。美国各州再次大规模出台以税收限制为特征的新房产税政策，开启了房产税的第二轮制度变迁。期间最具有影响力的就是加州在1978年的第13号提案，该提案囊括了计税房价调整、交易环节减免重复征税、税收增长限制等方面，为其他各州重构房产税制度提供了蓝本。
经过长期的运作和调整，目前美国业已形成了一套较为完善的房产税税收政策体系，它以对不动产及其建筑物等统一征收财产税为主体，具备了税率由郡、市政府根据各级预算制定、完善的税基评估机制、领先的评估技术和体系化的税收优惠政策等特质。其征税宗旨主要在于为州及地方政府提供持续可靠的财政收入，为城市基建提供稳定的资金支持。
美国房地产市场概况和家庭税负
美国实行多元化的土地所有制，土地属性具有私人所有、政府所有等多种形式。在902万平方公里的国土中，主要分布在东部的私人土地约占58%，联邦政府和州及地方政府的土地约占40%，此外印第安人自留地占国土面积的2％。
根据美国国家统计局界定的**年住房开支超出年收入的30％**即为“住房负担过重”的口径，**2015年全美有近3900万户家庭“负担过重”，比例为32%。**同时，在美国对住房私有化相关政策的支持下，美国各州的住房自有化率续提升，由八十年代中期的63.5%提升至05年的近70%。但之后受金融危机及房地产市场泡沫破灭的影响，近年来住房自有率有所下滑。
据美国人口普查局主持的美国社区调查的数据显示，全美各州平均家庭房产税支出的中位数（按年度估算口径）由2007年的1838美元升至2016年的2340美元，在全美家庭收入中位数中的比重由3.66%逐渐攀升至3.96%。其中纽约州及其周边新泽西州的家庭缴纳的房产税最高，中位数超过7000美元，而密西西比、阿拉巴马等州最低，不到1000美元。
谁来征收？用于何处？——征收主体和用途介绍
征收主体为地方政府，也是其最重要收入来源
目前美国在房地产保有环节相关的税种为不动产税，征税对象为土地和房屋，这也是财产税的主要组成部分(根据美国统计局2015年统计报告的数据，约占财产税收入的75%)。由于美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，三级政府各有其税权范围。因此税收立法权归属于联邦和州政府，而地方没有立法的权力，只能在各州制定的税法约束下征税。但与此同时，房产税的征收主体为地方政府（郡政府、市政府和学区），主要用于提供消防、治安、道路交通、教育、环境改善等公共服务。
从财产税的口径衡量，财产税在各级政府所占的比重各有不同。州政府的税收收入来源较为多样和均衡，销售税、所得税、财产税和政府间的拨款等均占一定比重，从2015州和地方政府财政统计的数据来看，财产税只占其中的18%。而对于县、市镇、学区、特区等地方政府来说，财产税的占比则较高，主要在50%-75%之间，其中特区更是高达约95％，几乎全部依赖于财产税。
单从房产税来看，历经两个多世纪的改进，美国的房产税已发展成为州以下地方政府的主体税种和最重要的收入来源，同时也其是平衡地方财政预算的重要手段。美国统计局的数据显示2002年以来房产税占地方政府的税收收入不断提高，目前约占地方政府税收收入的70%-75%，剔除联邦和州的转移支付收入后，占总财政收入的50%左右。例如在新泽西州和密西西比州，2015年房产税收入占总收入高达90%以上。
主要用于地方政府公共开支，也是该地学区质量的重要保障
美国房产税主要用于地方政府的公共开支，同时具有较为透明的房产税支出披露体系，每个业主在年末亦会收到政府的纳税单，其中就包括上一年度所缴纳的房产税的支出用途。支出通常主要分为三大类：一是学区教育，二是消防、警务、残疾人援助、老年人服务、地区道路桥梁建设维护等公共基础设施和服务，三是地方政府的日常开支。其中用于地方公立学校的学区教育费用占据了房产税支出的绝大部分比重，约占全部税收入一半。典型的如新泽西州的李堡市，2015年财政年度征收房产税约为6300多万美元，其中代学区征收的近3200万美元，占比超过50%。
美国的大多市、镇均设有独立于市、镇政府之外的学区，其主要职责在于管理学区内教育事物，为学区内青少年提供教育服务。同时学区的经费也主要来源于房产税，并且多由市、镇政府税务局代为征收。美国人口普查局的数据显示在2007年到2008年之间，全美公立教育中，只有8.1%来自联邦政府，其余48.3%来自州，43.7%来自地方，而正如前文所述，地方政府财政收入的主体即为房产税。因此在房产税率较高的地区，由于得到了更大的财政支持，其提供的公共教育质量也往往更佳。
如何征收？如何缴纳？——税基、税率、缴纳方式介绍
“以需定收”方式确定税率
美国房产税的法定税率一般在地方政府预算立法程序中规定。在税率形式方面，采取相对简单且易于操作的比例税率，通过“以需定收”的方式来确定税率。具体为每年地方政府根据当年财政预算要求，再综合考虑非房产税来源的其他收入，两者相减得出需要征收的房产税收的缺口总额，然后除以房地产评估净值得到名义税率。推导计算公式为：
法定税率=(预算支出-非房产税收入) ÷房地产评估净值=(预算支出-非房产税收入)÷(总评估值-豁免-减免-折扣)
目前美国全国的51个州在房地产的保有环节都开征了房产税，各地税率差异较大，根据美国数据网站WalletHub的统计，总体分布在0.2%～2.5%的区间之内。房产税率最高的三个州为新泽西、伊利诺伊和新罕布什尔，其税率均超过2%；最低的三个州为夏威夷、阿拉巴马和路易斯安那，税率均低于0.5%。
核心在于不动产价值的估算
税基为评估价值的一定比例
美国房产税的税基由房地产评估价值的一定比例（征税比率）确定，主要经州政府主持完成。由于前文提及的美国在联邦和州之间实行彻底的分税制，房产税作为地方的主体税种，各州估值方法和征税比率都不尽相同。例如宾夕法尼亚州的相关法律规定，房屋价值的评估采取可比价格法，法定征税比率仅为32%，而加利福尼亚州则采用了重置成本法评估房屋价值，征税比例达到40%。某一处房地产的税额可以由以下计算公式表示：
房地产净税额=税基×法定税率-税收优惠=（评估价值×征税比率）×法定税率-税收优惠
三种估值方法：
市场比较法：又称可比价格法，即通过比较最近在市场被售出的类似财产的价格来估价，具体为比较近6个月内三四个在附近已售房屋的价格，根据地块大小、房屋面积、房型、房龄、房屋设施等进行调整。这是美国征收不动产税最常用的估值标准，也为绝大多数州所采用。该方法对于自有住房类不动产的价值评估较为合理和有效，但对工业和商业财产的适用性较低。
重置成本法：主要考虑重建同样房屋所需成本，然后根据地价以及折旧进行调整。主要适用于通常不会产生所得，且可比交易很少的房产的估价。同时重置成本作为评估标准，使房产税的评估工作大大简化，管理者只需保持房地产的销售记录。目前美国有少数几个州，如加利福利亚、佛罗里达、密歇根等州采用了此方法。
入息收入法：通过预计财产的预期收益来估计财产的价值，对于持续产生收益的不动产，如公寓、商店、写字楼、停车场和农业用地等，此方法较为有效。例如纽约曼哈顿公寓的房产税税基就是根据其租金来估算的，不同租金层级的房屋具有相对应的房产税。
三类重估周期：
在对房产价值的重估周期上，各州亦采用了不同的制度，周期在1-10年不等，主要分为年度重估、部分重估和全周期重估三类：
年度重估：根据市场的变化，每年都对所有不动产重新估价。
全周期重估：是指不动产在特定的年份被估价后，直到下一次规定的估价年份之前，其估值不变。但如果不动产在这期间被新建、损坏或改变用途，则需重新估价，估价周期通常在2-10 年之间。
部分重估：是指在全周期重估的同时，每年都对一部分不动产进行重新估价。例如某地区法定重估周期为三年，则每年区内三分之一的不动产进行重估，同时在第三年，所有不动产都将被重估。
征管制度与缴纳程序
美国房产税的征收管理工作一般由州和地方政府共同完成。具体职能分配上，州政府负责制定统一的全州评估标准和流程，而地方政府则需要在建立评估委员会、划定税收评估区的基础上，接着对辖区内的房产价值进行估算，最后报备州政府统一后转由地方税务部门执行。若评估价值发生争议，地方政府还需负责相关调解工作。
在美国缴纳房产税的手续较为简易，各地按季度、半年或按年度征收，每个房主会于定期收到地方税务部门寄送的纳税通知，房主在规定期限内通过支票或网络支付的途径完成支付即可。通常法定一年征收一次的地区的房产估值办会在当年12月向房主寄发房产税表，而房主则需在次年一季度末之前一次缴清税费。
延期权利和处罚条款
在美国国内税务局（IRS）税表申报的页面的文件中显示，美国房产税的纳税人享有延期申报的权利，期限通常为30日。若未能按期缴清税费，税务机构会处以罚款和加收滞纳金，同时估价员也可在现有估价基础上施加10%的惩罚。**若长期欠税（一般为三年以上），许多地方的政府将有权处理并出售房主财产以抵扣税费。**据美国税收留置权协会(NTLA)最新的数据显示，全美每年拖欠的房产税金的规模在120亿美元上下。
有何优惠？有何限制？——美国房产税优惠及限制条约
纷繁多样的税收优惠政策
如前文所述，美国房产税税制经历了两轮大规模的制度变迁，而相应推出的惠及纳税人的税收优惠政策和限制地方政府税负权力的限制条款，也是纳税人和政府相互博弈的结果。在美国国内税务局（IRS）的纳税人享有的权利和低收入者纳税指南的页面，我们可以看到现行的美国房产税优惠政策主要分为三大类：
1、实行直接的减税和免税形式，例如居民在购买的第一套非经营性自用房产时免税，同时会按各州规定的免征面积和免征额度，对居民的普通住宅给予免征优惠，往往从第二套住房起征房产税，而之后的住房税率将会增长。
2、针对弱势群体的延期纳税条款，同时当纳税人的房产价值大幅升值时，纳税人可先按该财产的原价值缴纳税款，而差额则可以延期缴纳。
3、主要针对低收入人群的税收抵免制度，部分区域对低收入群体实施住房抵免，抵免额可以抵减个人所得税或者退休现金等，有效减轻纳税人的税负负担。当纳税人缴纳的财产税与其个人收入（或缴纳的个税）的比例超过了税收抵免的法律规定（各州设有不同的比例），则政府会将超出部分按比例返还给纳税人。
体系化的限制条款
虽然美国房产税的征收主体为地方政府，同时拥有着通过年度财政预算调整税率的权力。但为了制约地方政府对于税负的无节制上调，美国各州均制定了一系列的限制条约。在美国林肯土地政策研究院（Lincoln Institute of Land Policy）中发布的重点政府报告页面内，列举了较为完全的美国房产税税收限制条款，主要分为税率限制、税收收入和支出限制、评估价值增长限制、充分披露要求等几类。
1、税率限制
具体操作上既有对总税率的限制，也有分州、县、市、镇、学区等区域分别限制其税率，目前全美有超过三分之二的州制定了相应的限制条款。例如在亚拉巴马州，在规定州的总税率不超过0.65%的同时，还分别规定了县政府用于一般用途的房产税税率不超过0.5%，用于债务还本付息用途的房产税税率不超过0.25%，用于债务还本付息以外用途的房产税税率不超过0.5%，学区的税率不低于1.0%等。
2、收入和支出限制
全美约有9个州对房产税收收入或支出的增长设置了限制。其中有将收入和支出综合考量限制，也有单独限制支出或收入。例如在加州规定，州和各地方政府房产税税收收入的增长不得超过生活成本的变化和人口的变化。
3、评估增长限制
全美约有19个州及特区对各类型房产评估价值的上涨幅度设定了限制。同时部分州将不同类型用房的评估价值相联系制约，例如假设自住用房的评估价值增长率低于3%，则另一类别的农用房地产的评估价值也将受其限制。
4、充分披露要求
主要分为三类，一是要求对相对上年增税时的披露、二是要求对相对上年不增税或者减税的披露，三是要求对恒定税率的披露。目前全美有11个州存在此类限制条款。