地产行业总有最后一个铜板_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大河

时隔4年，北京盈科中心再次易主。

4年前，基汇资本从李嘉诚、李泽楷的盈大地产手中以58亿元买下盈科中心。昨天盈科中心的售价是105亿元，买方是链家创始人左晖的新公司。

李嘉诚在盈科中心上似乎没有赚到太多钱。2009年三里屯附近的朝阳公园的房价大概在2.2万，2014年升到5万，2018年不到12万。除了盈科中心每年的固定租金收益，杠杆不到3成的李嘉诚，更享受土地这类资产因为时间浸泡而带来的增值，只是偶尔会少一点，大部分时间都是非常是赚钱的。

以上海浦东的世纪汇广场为例，2004年，李嘉诚花了大约32亿，买下这块地，当时的楼面价仅仅1.2万每平方。但2008年，该项目才进入到环评阶段，开工日期延后到了2011年3月18日，且直到2013年底项目才传出即将封顶。到了2015年6月，世纪汇广场才启动正式招商，直到2018年初开始陆续开放了部分商户。

世纪汇广场，李嘉诚转手卖了200亿，赚了168亿。

“第一个进入区域开发，最后一个开盘，这是李嘉诚旗下长实等房地产企业的一贯套路。”2011年时代周报，一篇文章写道，2006年，长实以22亿底价获得真如城市副中心第一幅核心地块，该项目盖不仅建在地铁线交会站上，同时连接上海西站的交通优势，标书中对竞买人的资格设置“世界500强”。虽然经历了金融危机，但项目迟迟没有启动，直到“两年大限”到期的时候，长江实业最终于2009年4月正式举行开工仪式。

当时曹杨路上有小卖部老板说，“这么大的工地没什么人的。对面插旗的地方，钢筋放了两年了，还在造地下，造10年也不一定造好。”

类似的做法，在上海还有长宁区的古北的御翠豪庭，原定计划是2004年6月完工，但竣工时间也一再推迟，先推迟至2005年，后又推迟至2008年，从最初附近20000元/平方米的房价，活活熬到了2009年最后开盘时的70000元/平方米。

长实系的做法实质就是“囤地”，第一个开发，最后一个开盘，等其他开发商把周边商业配套做成熟，坐享渔翁之利，稳赚土地溢价。

这么看起来，盈科中心相比这些项目，李嘉诚和李泽楷并没有赚到太多钱。

同时，据说在古北的一个项目中，因为商铺被全部散卖，缺少运营和管理，龙头位置的铺王最终成了羊毛衫市场。缺少运营和资产调优能力的李嘉诚，让接盘盈科中心的吴氏兄弟，有了发财的机会。

基汇资本旗下共管理四支中国基金，资本总额超过美金30亿，投资超过37个项目。官网的介绍中写道，“该基金目前采用机会型投资策略，专注于有可观风险回报的资产和有强劲增长潜力和加值机会的资产。”

相比李嘉诚的长江实业，吴氏兄弟的基汇资本就显得有些“机会主义”，而这个机会主义，往大了说，是资产调优的能力，往小了说，就是淘笋盘能力强。

按照上海朋友说法，ABS的专业解释资产调优是股权及资金成本调优，即通过资产管理，如运营方法和模式调整，让一个资产的年回报率上升，比如，从1%调优到4%，再加上房屋本身伴随地价的升值，能够达到6%。

盈科中心紧挨东三环和团结湖，是之前三里屯的标志性建筑物，有两栋写字楼、一栋购物中心和两栋公寓，李泽楷在2004年以40亿购入的16.99万平方米的盈科中心，当时每平米大概在2.3万左右。

基汇资本在买下盈科中心之后进行了整体的优化改造，比如在硬件上用裙楼全新玻璃幕墙、25米挑高空间、引入大面积自然采光的中庭等，同时，将商业面积改造成写字楼，将绩效较低的零售中心、酒店和服务式公寓等地产改造为新的办公空间。完成了从购物商场到写字楼的成功转型。

虽然商场租金较写字楼高，但北京的甲级办公楼空置率一般在5%左右，是全球写字楼空置率最低的城市之一，租金却是亚洲地区第二高。网易财经一文提到，在基汇资本收购前，盈科中心因2011年10月底太平洋百货撤出，地下一层至地面五层共计6层的物业空置超过2年。

据《中国经营报》报道，基汇资本9.28亿美元收购北京盈科中心项目的总投资中，筹集了总计6.07亿美元3年期双币贷款融资，其中包括5.26亿美元离岸贷款额度，以及5亿元人民币（约合8100万美元）本地贷款额度。其中这笔离岸美元贷款的利率约4.4%左右，并取得了多家海外上市企业股票作为担保品。

现在看来，基汇资本做了一笔好买卖。2014年，其收购盈科中心16.99万平方米，当时每平单价3.3万左右；四年过去，按105亿的价格出售，每平单价涨到了6.1万。如今，写字楼的平均租金约为15元/平方米/天，即部分能达到450元/平方米/月，而在2014这一数据仅为300元。

低价买进，改造调优，之后等待时机，再高价卖出，基汇资本的模式已经比“囤地”复杂了不少。

再看基汇资本的另一个成功“倒手”案例。2012年12月，基汇资本将上海市353广场以24亿转手，6年前的买入价仅9亿，不过中间也曾斥资4亿对物业进行装修和改造，从中赚了11亿，利润率达到85%。

从地产商、基金公司到互联网公司，盈科中心的三位主人，正好分别代表了，前两位已经在盈科中心身上赚了钱，左晖自然也是想赚钱的。左晖的北京愿景明德管理咨询公司，负责链家的资产投资，据说，基金管理规模三年内将达到200-400亿。

针对左晖买迎客中心的主要猜测有三，一是，考虑到上市，需要地产标的，同时，稳定的租金收入能够帮助优化原先的佣金收入，二是，链家想要拓展业务，从住宅扩向商业地产，三是，尝试资产运营商的角色，从轻到重。

简单的说，“既要撑估值，又是好投资”。此前有消息称，华平本想在今年9月链家新一轮投资中参与，但随后因为估值过高，和存在泡沫，而最后放弃。

2001年，左晖和链家开始做房地产中介生意，照他自己说，一开始交易的时候，主要盈利方式是吃差价。然后提价两次后的行业最贵中介费，再到自如和贝壳。

以自如为例。今年1月数据，自如管理50万间房源，累计服务租客120万，管理资产总价值超过6000亿，且估值接近200亿人民币。

事实上，有了自如之后的链家从单纯的“中介”变成了有资产的“二房东”，从房屋买卖扩充到了房屋租赁，同时借助2013年成立的第三支付公司和2014年获得互联网支付牌照，以及后续收购的融资担保公司，自如在金融端的作用也逐渐体现出来。

今年3月，自如再发ABS时，获得了20亿元储架发行额度，房租的沉淀资金、房租贷的收益，一虾三吃的金融手段让人叹服。根据东方财富的数据，11月房企发债融资的平均成本为8.54%，当月平均境外债融资成本11.47%。

从房产中介起家的左晖和链家，几乎打通了有关“住”的全产业链，且在任何一个领域，都有不同的对标公司和竞争对手，无论是线上流量，线下成交，前端服务，后端金融。

“我们和同行早已不在一个时代”。左晖在今年5月的混沌大学分享时曾经说过这么一句话。比链家早一年成立的我爱我家，10月发布财报，虽然净利润增长10倍，但股价依然创出新低，今日5.37的收盘价，市值不到130亿，甚至比自如年初的估值还少一点，差不多是链家之前130亿美元的七分之一。

没有人知道，链家拿下盈科中心有没有商住办融合的商业计划，是不是为链家自如贝壳们试验的新产品找一个落地的场景冲高估值，还是要打造一个全新逻辑的地产运营商。

“盈科的溢价空间还有不少，这价格不算贵，过两年看，130肯定有人接。”北京从事地产的朋友在微信里说道。哪怕没有背后的商业和金融考量，左晖的眼光也不算差。

李嘉诚有句名言，“不赚最后一分钱”，意思只赚中间最丰厚的那一部分就够了。

现在看起来，每个商人眼里的最后一分钱，大概都不一样。