杭州楼市的大周期：牛短熊长，愿赌服输_风闻

文章首发于公众号：叁里河

作者：江大桥

“阿里系的审批肯定是最容易的。”前几天汇丰银行杭州嘉里中心老Z告诉我，他最近被派去转塘云栖小镇和淘宝城驻点，给那里的阿里系员工讲解各类政策和流程。老Z觉得，余杭尤其是淘宝城附近的二手房成交有所回暖。同时，就最近杭州银行老Y提供的消息来看，虽然按揭业务体量有下降，但并没有外界想象的那么夸张。

楼市行情好不好，开发商最有感觉。比如某房企年末推出的“冲冠就送5万”。推文中写道：即日起至2018年12月30日期间，凡认购并成功签约杭州指定房源的客户，若拿下2018年度在杭房企权益榜第一，即可获得5万元购房抵用券。

机场快轨、亚运村和地铁，似乎都已经撑不住杭州的房价。

比如之前望江地块的首秀。仅6轮报价后，便由滨江集团溢价2%拿地，成交总价约26.2亿元，成交楼面价29976元/㎡。浙江中原地产首席分析师荆海燕评价：“这个底抄得又准又稳。”

据乐居不完全统计（截至12月5日），11月杭州共有92个楼盘加入摇号，总房源量达12747套，总登记人数与流摇楼盘总数也随之大幅上涨，分别达到40614人、43盘，中签率飙升至22.83%，6月份有楼盘摇号中签率仅为3%，与此前“万人摇”的情况形成了鲜明的对比，甚至9个楼盘“0人报名”。

“金九银十”的惨淡之后，11月的杭州楼市有了回暖的迹象。11月杭州商品房共成交了10741套，成交均价28076元/㎡。相比10月成交的8860套，增加了1881套，环比上涨21.23%。二手房成交3558套，超过9月的3330套和10月的2938套，但和近两年各月成交量相比，仍处于低位（除2018年2月受春节影响成交量仅为2842套）。

杭州网的标题更加夸张，“70%二手房下跌，跌幅…”，数据显示跌幅最高的超过了30%，如滨江的顺发倾城之恋，萧山的尚美名府、天都花苑、湘湖家园，余杭的佳苑玉都枫景等。主城区相对抗跌，经济适用房相对较差，丁桥、萧山、余杭板块跌的比较多。当然也有逆势涨的，比如余杭的瑞金华丽嘉苑和天府家园的涨幅达到了30%和18%。

就钱报数据来看，翠苑、景芳、朝晖等老小区较多的区域，如果没有很好的学区概念，也出现较大降幅，与6月份相比约下降了17%左右。拱墅区的大浒东苑从9月的4万元/㎡，跌至10月的3万元/㎡，跌幅达到25%；三里亭苑四区，9月成交均价还在4万元/㎡以上，但10月成交均价只有3.5万元/㎡；景芳五区也是从4万元/㎡下跌至3.5万元/㎡。

“以价换量”是之前我们对于一线和准一线城市楼市的判断，而这一行情可能为持续一段时间，至少在2019年会是如此。

2017年杭州国土资源局公布了《2017-2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表》，2017-2019年三年杭州市区计划出让住宅用地354宗，总面积24196亩。三年内杭州市区每年稳定推超100宗住宅用地，主城区、萧山和余杭依旧是供应大头，占总体出让计划的84%。

2017年，杭州市区共出让土地168宗，其中涉宅地（含1宗租赁住房用地）93宗。合计出让面积586万平方米，同比2016年增长4.9%；成交金额2025.4亿元，同比增长24.7%。2017年，杭州十区共出让土地193宗，总出让金额为2181亿元。仅次于北京，位列全国第二。

年初，杭州推地计划是，十区拟出让土地253宗，面积超15000亩。2018年上半年，杭州市区共出让51宗涉宅地，可建面积575.3万平方米，同比增长98.8%，占市区土地总可建面积的72.8%。根据杭州市国土资源局数据，截止10月31日，主城区出让经营性用地3019亩，成交总额1047亿元，目标完成率131% 。

今年前11个月，杭州“卖地”收入达2452亿元，在50大城市中居于首位。同时，土地成交溢价率的大面积下调。

如果杭州完成三年2.4万亩（1600万平方）的土地供应规划，按2.5的容积率，单套平均100平米计算，未来三年将有近40万套新房。而过去3年新房销售总计不过35万套，还是在2015和2016年新房销售创历史记录的前提下。

而10月，挂牌销售的二手房已经增至6万套，成交量却同比下降达30%以上。

就钱报数据来看，选择货币化安置的居民户数比例，从去年的55%下降到了今年的43%。就笕桥街道的征收数据来看，去年货币化安置比例最高的社区比例达到47%，而平均占比也超过30%。6月全部完成签约，其中货币化安置的占比不到20%。

“过去，杭州房屋被征收人在选择实物安置和货币安置两种补偿方式时，选择实物安置占大多数，货币安置的比例大多在10%以下。”相关部门在之前的采访中提到。

货币安置的百分比减少，也在一定程度上会影响着新房和二手房的成交。

“至亚运会之前杭州楼市已不具备继续上涨的客观调价，逐月阴跌将是大概率事件，郊区等前期涨幅过大的板块将会迎来一波调整，”19楼有网友在今年4月的时候预测到了。

对于长期浸淫杭州楼市的老手来说，做出这个预测并没有那么难。

杭州房价曾经到过全国第一。2010年杭州的房价曾超越北京上海等一线城市位居全国房价榜首，每平方米均价25840元。之后杭州楼市进入了5年调整期，阴跌不止。直到G20、阿里、亚运会等概念撑起了新一轮涨幅。

2010，未来科技城板块均价在18720元/平方米，逐年往后是2011年的13380元/平方米，2012的11102元/平方米，到了2015来到14937元/平方米，随后逐年走高。安居客数据，2016年年底未来科技城板块房价来到17356元/平方米，2017年到了25122元/平方米，2018年32952元/平方米。

再往前，是2000年的温州炒房团。《楼王》杂志2004年的文章提到，2001年夏季，温州炒房团杀入杭州，当时杭州房价每平米4000元左右，只几个月，每平米房价就上扬了1000元到2000元不等。而到了2002年年底，房价已涨到6000元——7000元每平米。然后一直沉寂到了2008年。

可以看到，杭州楼市体现出非常明显的“牛短熊长”，“冲高回落”的特征，牛市最多两年，熊市阴跌可以长达五年。牛市追高的买家，到手不满二（两年）熊市就出现了，导致套现难，套现贵。

这有别于“熊短牛长”的北京和“指数型上涨的”厦门。10年里，厦门房价增长超过500%，北京超过了300%，而杭州只有173%。

这其中的奥妙藏在土地供应里。杭州楼市的禀赋曾经和厦门一样，旅游型城市，背靠民营经济大省，藏富于民，土地供应又极其有限，方便地方政府对楼市进行基准调控，高度控盘。

但是在王国平时代的后期，城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的战略打开了整个杭州。加入余杭萧山的300多万人口之后，杭州市的人口从500万左右几乎翻番。尤其是2017年临安撤市设区后，杭州市区版图由4876平方公里扩大到8003平方公里，东西南北四面出击，版图面积已经超过上海，超深圳的4倍。

2018年9月12日，厦门岛内断供5年后，首次出让地块。2017年, 厦门全市共出让经营性用地48宗，成交45宗（3宗加油站地块流拍），成交土地面积159.07万㎡，总建筑面积279.15万㎡，总成交金额为424.11亿元，虽然数量多但规模小，总供应量仍处于低位徘徊，商住用地仍紧缺，仅完成年初供应计划的67%，。

2017年，杭州市区的这一数据为586万平方米，大约是厦门的4倍。

北京也不一样，之前我们提到过，在2017年之前，北京几乎年年都完不成年初定下的供地计划。2014年北京市计划供地总量为5150公顷，实际完成建设用地3161公顷，完成了计划的61.4%；2015年计划4600公顷，实际完成2300公顷。2016年更惨，计划供应总量4100公顷，住宅用地1200公顷，完成度仅仅超过18.2%。

2015年，杭州市区（含萧山、余杭）总出让面积为377.37万方，总成交金额为630.54亿元，2016年这些数据为531.7万方，1597.7亿元，2017年为586万平方米，2025.4亿，首次突破2000亿创历史新高。

现在的杭州楼市，从土地供应的角度来看，已经和南京、武汉、成都等新一线省会城市高度相似了。而且，政策余地更大。

2017年的出让的586万平方米，是杭州近5年来的第二位，仅次于2013年的894.4万平方米，而这两年，刚好都是之前提到杭州楼市的波峰。再看2018年上半年杭州的575.3万平方米，都算得上是“高位出货”。

高位出货的结果就是第二年新房供应量大增，开发商抢跑，二手房时间自然就阴跌不止。但是对于杭州市政府来说，土地出让金落袋为安，又完成了房地产调控的政治任务，可谓是一举两得。

杭州政府的精明是不可复制的，这个城市的土地出让金可以在五六百亿和两千亿之间来回钟摆，因为杭州对土地财政的依赖更小。

2017年杭州全年财政总收入2921.30亿元，一般公共预算收入1567.42亿元，预算收入大于开支，这一点兄弟城市南京就望尘莫及。拆开结构来看，体现个人收入的个人所得税领跑整个新一线，几乎是武汉的两倍。占预算收入的比例接近10%，和土地增值税加房产税的总额持平，这是其他新一线城市做不到的。

即便是土地出让首次突破2000亿的2017年，杭州也并未出现在2017年一、二线城市国有土地使用权出让收入占政府性基金收入比重的前17位。而同为省会的武汉、成都和西安，都位于榜单之上。

图片转载自：“丁祖昱评楼市”

在人保资产信用评估部的《从财政收入结构看我国地方政府应对房地产调控的弹性》报告中提到：“政府性基金收入中国有土地使用权出让收入的贡献分别达87.68%和 84.68%，这意味着目前地方财政总收入中25%源自土地出让收入。”这么看，杭州土地出让收入在地方财政总收入中的占比是低于25%。

我们之前讲过，投机客，政府，地产商，刚需，银行对房价下跌的承受能力是递增的。过去几年银行由于首付的存在，利率的上浮，可以承受超过50%的房价下跌。但是地产商和政府高度绑定，政府又能轻易干预楼市，这导致地方的财政状况直接决定了楼市的底部。

杭州地方政府由于对土地财政的依赖度更低，虽然牛市卖地很多，一旦牛熊转换，对房价下跌承受能力反而更强，所以可以阴跌数年不加干预。

这次正好让你们赶上了。