从控上涨到防下跌，这样看懂楼市调控…_风闻

**1、**暴涨

房价上涨就是存量财富的转移再分配。

啥叫财富转移？你家里的财物被偷了、你的钱包被抢了、你狠狠地被别人敲诈/勒索/欺骗了一笔钱、你平白无故的欠了别人钱背负一生债务……

当然这种财富转移太显眼、也违法，会让你出离愤怒地反抗。但更多的财富转移是看不见摸不着、悄无声息的。

买股票亏了钱，钱去哪了？肯定有人赚了；

投资P2P爆了仓，钱蒸发了吗？没有，肯定流入某些人的口袋里了；

做生意搞实业亏的一塌糊涂，你是亏钱了，但促进了GDP增长啊，租门面/购设备/做装修/雇员工……哪一项不是投资花钱提振经济呢？你是亏了，可有人赚了啊。

赚钱也一样啊，在零和游戏的场景下（政府支持鼓励增量财富的创造，只有财富越来越多，可分配的蛋糕才会变大啊），你赚的钱就是别人亏的钱，别人亏的越多、负债越多，你赚的就越多。

所以，看一个事物要考虑两面。一个人喜滋滋的告诉你他赚了一大笔钱，你的条件反射应该是：哎，亏钱的那个人真惨呀！一个人灰心丧气的向你诉苦他亏了一大笔钱，你的条件反射应该是：哦，有的人可真幸运啊！

房子还是那套房子（尤其是二手房），没有任何变化，凭什么从200万涨到500万？因为有人接盘啊。接盘侠就是财富的转出方，卖房人就是财富的转入方。房价上涨因为货币超发？货币超发也是财富转移，持有储蓄存款的人把财富拱手出让给了持有资产的人。

你的钱被抢劫了、你猛然新增了一大笔债务，你愤不愤怒？所以房价暴涨的结果就是民怨沸腾，再发展下去就影响社会稳定了（你懂的）。

所以，正常的政府必须抑制房价暴涨。当然还有另一层原因，预防暴涨带来的猝跌所引发的系统性风险——金融危机。

**2、**猝跌

竟然房价上涨有害，那下跌不就好了吗？最好能暴跌、猝跌、拦腰跌，跌到脚踝最好了。这样没钱人就能买房了、投资客也能抄底捡漏了。

有这种想法的人几乎都是屌丝。为啥是屌丝？为啥屌丝逆袭难？因为思维上的局限，就如同井里的青蛙只看能仰头看到井口大的蓝天。

现在买房的人绝大多数都有银行贷款——买的房你只掏了个首付，剩余的钱可都是从银行借的，你的钱亏没了好说，可银行的钱一旦大面积受损，影响的将是整个金融系统、之后会传递到整个社会。

银行的功能是创造信用，你买房没钱银行借给你，这钱是凭空创造出来的——这是你的债务，但却是别人的收入（卖你房的人拿到了这笔钱），是银行把这笔钱新创造出来的。如果你亏钱破产还不起这笔债务了，但银行却要对它创造的这笔钱负责——卖房人是可以随时提取这笔钱的。

当破产的债务人过多，存款人（卖房人拿到的钱还会以存款的形式放在银行,准确的说是存在银行系统内）就害怕银行破产以至于自己的存款也血本无归，怎么办？抓紧时间去银行提款啊。于是挤兑来了，这反而加速了银行的倒闭。这是历次金融危机（如1929、2008美国金融危机）的原理路径。

银行大面积倒闭带来的后果是什么？

没有了贷款、没有了资金、没有了信用创造，整个社会就会突然没钱了。没钱的后果又是什么呢？买不了原料、购不了设备、租不了店铺、支付不了工资……整个社会经济由此就停滞了啊。

而接下来的后果又是什么呢？你懂得。

这一切的根源是什么呢？对了，就是房价下跌，就是房价下跌带来的多米诺骨牌效应。

一定程度上说，房价下跌带来的危害远高于上涨。

所以当下应对房价的最好策略就是稳，这也是楼市调控的目标所在。

**3、**平稳

所谓房价平稳，并非“一”字横盘静止，而是以目前的房价为标尺上下浮动、小涨小跌，涨跌幅应在10%以内，这是调控的理想目标。当然这是目标，能否实现则是另一回事，这要看政府的管控驾驭能力、要看外部经济环境的变化情况（如2008年次贷危机/2015年去库存/中美贸易战进展/一带一路推进等），目前看大致都在掌控之中。

如今二线城市、尤其是北上广深一线城市，其房价收入比已到30、甚至40的水平（可以简单理解为买一套八九十平的房子，不吃不喝要攒够三四十年的工资），远超国际平均水平，泡沫特征十分明显。

如何解决？要把房价收入比（即总房价÷年收入）降下来啊，所以除了减分子降房价外，另外的一个方法就是增分母涨收入了。

所以对策也就来了：保持目前的房价稳定，既不暴涨也不猝跌——不再引发新的民怨、也不会引起金融系统性风险，通过提高收入挤压房价泡沫。

收入如何提高呢？一是通过提高生产率提高居民收入，也就是目前在做的经济结构调整、产业结构升级、消费结构升级，通过创造更好更优的商品和服务来提高居民收入（这是最根本的解决方案、也是最完美的状态）。

另一个就是通过货币贬值来对冲掉高房价，让多发的货币流向实体，从而带来原材料上涨、物价上涨、工资上涨，以此提高居民收入（当然这是不得以的次优选择）。

资金会向实体流动吗？信贷会支持实业发展吗？超发的货币再流向资产吹起更大的泡泡咋办呢？

减税降费、信贷125指标（现在部分银行的企业经营贷利率已低于居民消费贷）、社保缴纳仍按原标准执行、房地产融资/按揭房贷仍在严控……流入实体的资金在疏导引入、涌向地产的资金在被围追堵截。

我国不同于他国，不要小看政府的管控能力，目前看大致都在掌控之中。

那我们该如何应对呢？

**4、**对策

我们都是渺小的个体、时代大潮下的小人物，只能顺势而为、不可逆流而动，并要紧跟外部环境的变化适时、适度的调整自己的策略。

刚需/刚改客户。对刚需/刚改客户来说，现在就是入手购买的好机会，别总想着抄底捡漏，几乎没有人能预测到底、且底部成交的只能是极少的数量。在市场平稳期、尤其是下跌微跌期，反而是挑选谈价的好时机，想想2016年疯狂的时候房子一天一个价，房东频频跳价违约、众人争抢一套房，遇到好房子也不一定能买到啊。

有人会疑问：买在高点接盘了咋办？通过以上分析已很明了，房价的趋势就是稳，房价若大幅下跌刺激的政策就会出来，限购、限贷、限售、限融、限商等一系列的政策工具都还没放出来呢，工具箱里的刺激牌多得很。

房产投资客户。不要幻想、最起码短期内（一两年内）不要幻想房价会有再次暴涨的可能。在这一原则下，就要更注重房租等现金流收益、而不是房价的差额收益；要根据自己的现金流情况控制债务杠杆，而不是一把梭的加满杠杆；要使用低成本的资金（利息尽量在8%以内），而不是任何资金（民间借贷/网贷/信用卡分期等）都使用。

房产投资更多的是捕捉结构性的机会：一二手房价倒挂的结构性机会、新房尾盘/开发商年底回款/大项目首期开盘吸引人气/首付款分期等的结构性机会、二手房东急售/高评高贷低首付等的结构性机会。

当然在这个房价平稳的窗口期内，打造自己的信贷资质（一旦机会出现时能随时调动一笔资金）、建立房产投资的系统（核资源/信贷资源/中介资源等）就显得尤为重要，也是长期赢、捕捉下一次机会的关键。

安心搬砖、努力工作、平静生活、享受人生，应是你下一步的重要计划。这不是很多人朝思暮想、日夜期盼的么？